Точка зрения: Не брать на себя чужих рисков
Снижение арендной ставки до «рыночного» уровня – одна из самых популярных антикризисных мер, предлагаемых арендаторами собственникам. Цель арендатора – сокращение издержек, а на аренду тратится 5–20% выручки в зависимости от профиля компании.
Говоря о стрит-ритейле, если помещение удачно расположено относительно потоков покупателей, реальных причин для значительного снижения арендной платы нет. Причины желать снижения, конечно, есть у арендатора. Но для последнего это может быть как вопрос жизни и смерти, так и замаскированное намерение получить дополнительные прибыли.
Например, существенного падения продаж не ощутили мелкие ритейлеры, ориентированные на средний и нижний ценовой сегменты, особенно в регионах. Однако и они с готовностью поддерживают тон общения с арендодателями, заданный сторонниками экстенсивного развития, которым текущая ситуация позволяет переложить проблемы своей сети на плечи собственника недвижимости.
Цена престижа
Платить меньше хотят и арендаторы имиджевых мест на центральных улицах столицы, неожиданно обратившие внимание на показатели объемов продаж. До кризиса вопрос рентабельности торговой точки на Тверской мог и не стоять вовсе.
Снижение арендной ставки, как и другие уступки арендатору, – разумные шаги собственника в ситуации, когда помещения не обладают перспективами спроса. «Лотте Плаза» – яркий тому пример. Обратный пример – «Мега», где снижения потока посетителей не наблюдается, а собственники непреклонны в вопросах платы за аренду.
Собственники (или менеджмент УК) торговых центров сталкиваются с более сложной и комплексной проблемой. Качественный торговый центр имеет единую концепцию и сбалансированный пул арендаторов. В диалоге о снижении арендной ставки несомненное преимущество имеют якорные арендаторы, обеспечивающие основной поток покупателей ТЦ. Они способны добиться значительных скидок вплоть до оплаты только расходов на содержание и управление. О таких знаковых успехах в «усмирении» собственников арендаторы, естественно, не распространяются. Впрочем, «Эльдорадо» и Finn Flare на рынок открыто давить не стесняются, объявляя о 30–50%-ном дисконте к прошлогоднему уровню арендных ставок.
Уход якорного арендатора из ТЦ способен вызвать цепную реакцию и переезд других арендаторов. Вопрос о снижении арендных ставок для остальных арендаторов должен решаться индивидуально. Возможно, с кем-то из них придется расстаться. Но при этом важно сохранить концепцию, привлекательную для посетителей ТЦ. Возможно также частичное изменение концепции и связанное с этим изменение состава арендаторов. Здесь позиции собственника прочнее. До кризиса успели провести успешную реконцепцию владельцы «Атриума». Решится ли кто-либо из девелоперов на реконцепцию ТЦ с прицелом на новые макроэкономические условия, покажет время.
ТЦ, не привлекающие достаточное количество посетителей, вряд ли будут способны сохранить арендаторов. Задача их собственников – сохранить уровень арендного дохода, достаточный для содержания ТЦ и хотя бы частичного выполнения кредитных обязательств. Ниже этого уровня – дефолт. Например, показательно неудачливый «Лотте Плаза» уступил арендаторам по всем фронтам.
«Честность» арендатора
«Процент с оборота». Эта «уступка арендатору» часто преподносится как наиболее цивилизованный и позитивный для обоих участников диалога выход из кризисной ситуации. Как правило, это позиция арендатора. «Мы в одной лодке, – говорят ритейлеры, – а значит, и шторм надо переживать вместе». Но большинство арендодателей уже испытали на себе «удар стихии», когда банки в одностороннем порядке пересмотрели условия кредитных соглашений, повысив процентные ставки. Переход на систему «процент с оборота», во-первых, вынуждает собственника дополнительно принимать на себя риски рынка потребления в целом, а во-вторых, риски, присущие конкретному ритейлеру. Собственник ставит доходность своего арендного бизнеса в зависимость не только от покупательной способности населения, но и напрямую от управленческих качеств менеджмента ритейлера, его взаимоотношений с поставщиками и кредитными организациями. Это не просто вопрос доверия. На плечи собственника (или УК) ложится организация процедуры контроля учета выручки каждого конкретного арендатора, реализация которой потребует дополнительных затрат. Подчас эта задача просто неподъемная.
Конечно, сокрытие реальной выручки при должном внимании к этому вопросу со стороны УК (z-отчеты) скорее миф. Реальность – сокращение на 30–40% арендных поступлений, именно к такому снижению приведет переход на 4% с оборота, на которых настаивает «Эльдорадо».
Переход к системе «процент с оборота» является аналогом снижения арендной ставки. Но собственник должен понимать, что в ситуации, когда у ритейлера дела идут хорошо (когда в ТЦ все хорошо с посетителями, несмотря на кризис платежеспособного спроса), он никогда не предложит поделиться своим оборотом. Простое снижение арендной ставки оставляет за собственником возможность ясного финансового планирования, результаты которого могут быть использованы, например, как аргументы на переговорах об отсрочке кредитных платежей. Неопределенность, связанная с торговым оборотом и его учетом у ритейлера, усложняет планирование и уменьшает его полезность. Кроме того, наличие достоверного прогноза выручки от аренды может быть обязательным условием, предъявляемым собственнику банком. Достоверный прогноз выручки может быть основан только на договорах аренды с фиксированной ставкой. Вряд ли банкиры захотят принимать на себя риски третьей стороны.
Валюта расчета
Рост российской экономики в 2007–2008 гг., планы руководства страны относительно будущего рубля в качестве региональной резервной валюты, общий оптимизм в отношении мирового кризиса ликвидности, в котором России отводилось место тихой гавани международных инвестиций, способствовали укреплению национальной валюты по отношению к доллару и евро.
Принимать оплату за предоставляемый для продажи продукт всегда выгоднее в той валюте, которая показывает рост, расплачиваться – в валюте падающей. В зависимости от бизнеса ритейлера импорт составляет значительную долю в общем объеме поставок. Расчет за импорт происходит в иностранной валюте. Если рубль растет, ритейлеру выгоднее привязывать арендную ставку к падающему доллару, собственнику – к растущему рублю. Наличие обязательств по кредитам в иностранной валюте или привязки обязательств к ее курсу при условии роста национальной валюты создает дополнительные прибыли от курсовых разниц. Желание заработать на курсовых разницах привело многих собственников к мысли отказаться от привязки арендной ставки к курсу иностранной валюты. Арендная ставка по многим заключенным в 2008 г. договорам фиксировалась в рублях.
Падение курса рубля по отношению к доллару (в 1,5 раза к уровню лета 2008 г.) означает пропорциональное снижение фиксированных в рублях арендных ставок. Таким образом, арендная ставка, утвержденная в национальной валюте, также может рассматриваться как уступка арендатору со стороны собственника.
Главный минус такой уступки – валютные риски, которые собственник вынужден принимать на себя при фиксации арендной ставки в рублях без привязки к двум основным мировым валютам, прежде всего к доллару. До тех пор пока валюта российского экспорта будет иностранной, правительство будет заинтересовано в поддержании высокого курса доллара и евро (более того, в настоящий момент действия ЦБ направлены на сдерживание этого роста). В краткосрочной перспективе причин для изменений этих тенденций нет, а наихудший сценарий развития событий допускает обвальную девальвацию рубля. В такой ситуации правильной позицией для собственника является утверждение арендной ставки в условных единицах, привязанных к курсу доллара либо к бивалютной корзине ($0,5 и 0,5 евро, например). В феврале – марте 2009 г. большая доля арендных договоров была заключена именно по такой схеме.
В итоге
Арендный бизнес – это бизнес собственника, а значит, и ведущую роль в диалоге с ритейлером должен занимать собственник. Необходимо выявить ключевых для бизнеса арендаторов, с ними можно говорить об уступках, вырабатывать совместные стратегии продвижения ТЦ. Не нужно принимать на себя лишних рисков. Дополнительные риски несут в себе уступки: переход на систему «процент с оборота» и фиксация арендной ставки в рублях. Важно обратить пристальное внимание на собственные издержки, оптимизировать расходы. Не стоит исключать также возможность частичной реконцепции ТЦ. Если существует возможность повысить привлекательность ТЦ, заменив часть арендаторов, следует этой возможностью воспользоваться.