На асфальте: Предсказуемая область

Жилье в области традиционно дешевле столичного, хотя новостройки по качеству проектных решений и строительных работ как минимум не хуже, утверждают специалисты. Портят картину «комфортной жизни на свежем воздухе по доступной цене» нелады с инженерной инфраструктурой и проблемы с оформлением квартир в собственность. Что, конечно, влияет на спрос и цены.

По оценке Олега Репченко, руководителя аналитического центра IRN.ru, падение цен на новостройки в Подмосковье с начала кризиса (максимум 20–25% в среднем с конца прошлого года) было меньшим, чем в Москве (35% за тот же период). Поскольку стоимость метра за пределами столицы изначально была ближе и к строительной себестоимости, и к платежеспособному спросу. Изменение рублевых ценников оказалось и вовсе незначительным. По данным корпорации «Инком», в октябре 2008 г. средняя цена предложения 1 кв. м составляла 90 723 руб., в декабре – 85 160 руб., а в марте 2009 г. – 86 409 руб. По данным МИАН и «Миэля», 1 кв. м в области в марте стоил дешевле – 74 183 руб. В долларах цена упала на 20% с начала года (до $2011 за 1 кв. м, оценка «Миэля»).

Остановка продаж на несколько месяцев гораздо сильнее ударила по застройщикам в области, нежели по продавцам дорогого жилья в Москве. По данным Репченко, в лучшие годы в подмосковном Кожухове, например, продавалось по 300, а то и по 700 квартир в месяц, в среднем по области – 50–100 продаж в месяц. В 2009 г. количество сделок, по данным МИАН, снизилось в 2 раза.

На высоком уровне

В Подмосковье ассортимент нового жилья гораздо шире, чем в столице, говорит Репченко, и там «меньше давит дефицит». По данным Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации «Инком», в марте реализовывались квартиры в 697 новостройках, в том числе начались продажи в 15 новых объектах. Владислав Луцков, гендиректор Аналитического консалтингового центра «Миэль», насчитал 494 дома-новостройки, или 2,591 млн кв. м, правда, новинок он насчитал больше – 20 объектов (98 800 кв. м). Руслан Кобзарев, руководитель направления новостроек МИАН, говорит, что более половины предложения в I квартале (по его оценке, это 398 адресов) – дома со сроком сдачи в 2009 г.

Около 85% предлагаемых новостроек расположено в 30-километровой зоне от МКАД, говорит Кобзарев. По данным «Миэля», предложение концентрируется в городах и поселках до 25 км от МКАД (81% домов, из них ближе чем в 5 км от МКАД – 26,3%).

Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», также отмечает рост предложения новостроек: по ее информации, до 596 адресов в марте (плюс 1,4% к февралю), в основном – в ближнем Подмосковье (30 км от МКАД). Значительное увеличение зафиксировано в Люберцах, Одинцове, Железнодорожном, Балашихе, Красногорске, Подольске. В среднем Подмосковье (31–60 км) больше всего новостроек продается в Звенигороде и Солнечногорске.

В Подольске реализуются квартиры в 54 домах, в Балашихе – в 48 и в Красногорском районе – в 43 новостройках, уточняет Таганов. По данным «Инкома», меньше всего нового жилья продается в Дзержинском, Шатуре, Клину, Красноармейске, Волоколамске и Бронницах (по одному объекту в каждом). В Истре, Пущине, Голицыне, Домодедове и Солнечногорске реализуются квартиры только в двух новостройках в каждом городе. Хуже всего со строительством нового жилья обстоит в Дубне, Егорьевске, Зарайске, Кашире, Коломне, Краснознаменске, Можайске, Протвине, Фрязине и Чехове – в этих городах сейчас практически нет жилья на первичном рынке.

На вторичном рынке в области, по данным «Пересвет-Инвест», выставлено 23 900 квартир (на треть больше, чем в декабре), в основном предложение пополняется за счет жилья экономкласса.

Чуть помедленнее

По данным АКЦ «Миэль», в настоящее время на территории Московской области ведется строительство 530 жилых многоквартирных домов на продажу со сроками ввода в 2009–2011 гг. Из них большая часть находится на стадии активного возведения стен (29%) и завершающей стадии внутренних работ и сдачи дома ГК (46%). «По ряду объектов сроки ввода были скорректированы, возведение некоторых временно приостановлено, а на строительных площадках других работы ведутся неактивно», – описывает ситуацию Луцков. «Сами застройщики не афишируют и не подтверждают такую информацию, но, по оценкам аналитической службы МИАН, доля замороженных объектов строительства составляет 30–40%», – говорит Кобзарев.

У компании «Пересвет – Реал Эстейт» на 2010 г. запланирован ввод девяти жилых комплексов разной этажности (в Красногорском и Люберецком районах, Лыткарине). В 2008 г. было получено разрешение на ввод в эксплуатацию двух корпусов в мкр. «Андреевский квартал» в Солнечногорском районе, а также новостройки в Лыткарине. В 2009 г. «Пересвет» не сдает в Подмосковье новостройки в эксплуатацию, сообщили в пресс-службе компании.

Компания «Сити – XXI век» выиграла в декабре прошлого года аукцион по земельному участку для реализации третьей очереди проекта «Радужный» в мкр. 5 г. Видное с обязательством инвестировать строительство двух жилых комплексов общей площадью 120 000 кв. м, сообщил руководитель пресс-службы компании Сергей Лядов. В настоящее время идет их проектирование. Сроки строительства объектов – 2010–2014 гг. В целом проект застройки в Видном предусматривает возведение 11 домов (180 000 кв. м жилья) переменной этажности (14–17 этажей), пять из которых уже сдано в эксплуатацию. В настоящее время в реализации находятся квартиры в домах второй очереди. «Три дома первой очереди мы сдали в 2006 г. Два дома второй очереди введены в эксплуатацию в 2008 г. Плановые сроки ввода в эксплуатацию трех других домов второй очереди в 2009 г. сохранены, но перенесены на 1–2 квартала в зависимости от объекта», – сообщил Лядов.

До кризиса в первые месяцы года выходило обычно 60–70 новых адресов, а в I квартале 2009 г. продажи были открыты только в 31 доме, отмечает Луцков. «Многие проекты остаются на бумажной стадии в связи со сложностью финансирования объектов на начальной стадии строительства. Кредиты под новые проекты получить крайне сложно, да и покупателей интересуют новостройки высокой степени готовности», – объясняет Лядов. Среди новых объектов – ЖК «Бутово-парк» близ дер. Бутово, «Заречье» в Звенигороде, «Изумрудные холмы» в Красногорске, на ул. Народного Ополчения в пос. Свердловский, на ул. Ухова в Солнечногорске и др.

С отставанием

«Практически все новостройки принимаются госкомиссией с опозданием в полгода-год», – говорит Таганов. Основными причинами срывов сроков сдачи дома эксперт называет перебои с финансированием и увольнение части сотрудников. Репченко не считает затягивание сроков сдачи и оформления в собственность новостроек специфической бедой именно Подмосковья: «Это беда отдельных застройщиков, которые попали в кассовый разрыв». Впрочем, людям, оплатившим стройку, от этого не легче.

Например, в районе «Красногорье» «СУ-155» существенно отстает от заявленных покупателям графиков (по словам покупателей, несколько корпусов не строится уже больше года). В компании заявляют, что ведут строительство мкр. «Красногорье» «в соответствии с утвержденным внутренним графиком производства строительных работ на 2009 г. График составлен и скорректирован с учетом сегодняшней ситуации».

В частности, сообщила пресс-служба ГК «СУ-155», «строительство корп. 6А, мкр. 1 находится в стадии завершения. В настоящий момент производятся работы по прокладке к корпусу сетей глубокого заложения (теплосеть). Ориентировочный срок сдачи корпуса – II–III квартал 2009 г. Строительство третьей очереди жилого комплекса «Красногорье» (корп. 7–15, мкр. 2) будет продолжено в текущем году».

Всего в 2009 г. «СУ-155» строит в Балашихе, Долгопрудном, Железнодорожном, Красногорском районе (Павшинская пойма), Люберцах, Одинцове, Серпухове, Солнечногорске, Химках, Чехове. «Подмосковье будет застраиваться домами собственных серий ГК «СУ-155» – И-155ММ и ИП-46С, а также серией И-155Б, производимой на модернизированном «СУ-155» заводе крупных деталей в Туле. «Всего в текущем году в городах и районах Подмосковья планируется сдать 571 300 кв. м жилья», – рассказал Владимир Фомин, руководитель пресс-службы ГУ «СУ-155». Более 80% жилья в 2009 г. компания строит по муниципальным и федеральным программам.

Но самый больной вопрос для застройщиков и покупателей строящегося жилья в Подмосковье – подключение новых домов к инфраструктуре. «До сих пор не существует отработанных механизмов привлечения частных инвестиционных и кредитных ресурсов в строительство и модернизацию коммунальной инфраструктуры, – говорит Дмитрий Таганов. – Существующие условия подключения очень обременительны для застройщиков». По его мнению, это сильно тормозит развитие первичного рынка и удорожает стоимость готового жилья. Кроме того, зачастую уже готовые и отчасти заселенные корпуса, возведенные поэтапно в рамках комплексной застройки (она преобладает в области), не подключаются к сетям до ввода в эксплуатацию всего жилого комплекса.

Сейчас проблемы с подключением к инфраструктуре решаются на уровне областного правительства, отмечает Таганов. В рамках долгосрочной целевой программы Московской области «Жилище» на 2009–2012 гг. принята отдельная подпрограмма «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства». В 2009 г. на нее планируется выделить 6,8 млн руб.

Меньше драматизма

Риэлторы говорят, что с начала года цены в области меняются не слишком радикально. «Происходит переоценка стоимости каждого выведенного на рынок или находящегося в разработке проекта. Тем или иным образом застройщики частично снижают цены, пересматривают сроки строительства, вводят дополнительные бонусы для привлечения покупателей. В ряде случаев – продают жилье оптом, рассчитываются с подрядчиками квартирами, – рассказывает Евгения Демехина, замруководителя отдела маркетинга и рекламы «Сити – XXI век». – Хотя номинально средний уровень цен на новостройки сильно не меняется, практически каждая компания предоставляет скидки и рассрочки в зависимости от размера первоначального взноса и графика следующих платежей». Впрочем, она советует с осторожностью относиться к проектам, где «настойчиво предлагаются большие скидки и значительные бонусы: машино-места, дачные участки и т. п., а также к проектам, находящимся на ранней стадии строительства». Но котлованы сейчас мало кого привлекают даже по суперцене.

По данным портала «Анализ рынка недвижимости» (ARN.ru), кирпично-монолитные высотки в Подольске предлагаются по цене чуть выше 71 000 руб. за 1 кв. м, в Балашихе – по 85 500 руб., в Красногорске – почти по 98 000 руб. Максимальная цена для Красногорска, по данным МИАН, – 101 100 руб. за 1 кв. м.

Разброс цен весьма существенный в городах-аутсайдерах по объемам реализации. Так, в Дзержинском 1 кв. м в кирпично-монолитном доме стоит 95 954 руб., по данным ARN.ru, а в Дубне на продажу есть лишь кирпичные пяти- и девятиэтажки примерно по 60 000 руб. На востоке Подмосковья – в Ногинске и Павловском Посаде – средняя стоимость метра по итогам марта составила 45 400 и 42 800 руб. соответственно (оценка МИАН).

На юге области квартиры, по данным ARN.ru, в среднем стоят на $100–200 дешевле, чем на севере. В Видном жилье продается по 82 000–85 000 руб. за 1 кв. м, в Люберцах – по 70 000–75 000 руб., в Домодедове – по 72 000 руб., в поселке Мосрентген – по 85 000–88 000 руб., в Коммунарке – по 55 000 руб., в поселке Развилка – по 90 000 руб. (данные «Сити – XXI век»).

Конкуренцию жилью от застройщиков начинают составлять квартиры, выставляемые на продажу по переуступке прав требования. Процент дисконта в этом случае может быть даже выше, чем у девелоперов, говорит Лядов.

На вторичном рынке с начала года цена предложения снизилась на 9,6% до 82 200 руб. за 1 кв. м, в долларах – на 24,3% до $2482 за 1 кв. м. Оценка стоимости 1 кв. м близка к оценке «Инкома» (86 400 руб. и $2500 в марте). «С января этого года наибольшее снижение цен произошло в Катуаре, Рошале, Троицке, Фрязеве», – уточняет Демехина. Меньше всего подешевело жилье в городах среднего и дальнего Подмосковья, и до того не слишком переоцененного: Голицыно, поселок Развилка, Чехов, Дмитров, Пущино, Волоколамск, Дубна, Талдом. Больше всего, по данным «Сити – XXI век», уменьшились цены в Балашихе и Котельниках (на 25%). «Лидером по снижению в течение квартала являлось переоцененное жилье – 1- и 2-комнатные квартиры в панельных домах в первом поясе удаления от Москвы, но сейчас сильнее падают в цене многокомнатные апартаменты и квартиры в монолитных домах в непосредственной близости к Москве, т. е. самое дорогое жилье», – продолжает Луцков.

Инструменты продавцов

Компания «ЮИТ Московия», работающая под международным брендом «ЮИТ Дом», 28 марта 2009 г. провела первый открытый аукцион по реализации объектов жилой недвижимости, предложив таким образом «новый инструмент для обозначения точных границ ценообразования», говорится в пресс-релизе компании. Из восьми предложенных лотов (уже готовых квартир и таунхаусов), находящихся в собственности компании, было куплено три: 3-комнатная квартира в Жуковском, 5,3 млн руб., двушка в Раменском, 3,9 млн руб., и таунхаус с гаражом также в Раменском, 6,4 млн руб. Компания МГСН со 2 апреля предложила своим клиентам программу «Социальное партнерство», в рамках которой у МГСН жилье в Подмосковье по нормативной стоимости 48 150 руб. за 1 кв. м могут приобрести молодые семьи и ветераны, а также обладатели жилищных сертификатов и субсидий (при условии 100%-ной оплаты). А точнее, те из них, кто не смог воспользоваться государственными программами приобретения жилья в силу определенных ограничений. Таковым, например, часто является условие постановки на очередь на улучшение жилищных условий, регистрация в Москве и др., говорится в пресс-релизе компании. На первом этапе МГСН предлагает определенный пул квартир в новом микрорайоне «Град Московский» (7 км от МКАД в г. Московском).