На асфальте: Ветхое жилье навсегда?

Жительницу Кировского района Самары Алену Молодцову прекрасно знают чиновники «от строительства» всех уровней. Последние несколько лет она выводит людей на митинги и не дает забыть журналистам о проблеме расселения из ветхого жилья. Молодцова пишет письма во все инстанции, начиная от главы района и президента страны и заканчивая бельгийской правозащитной ассоциацией «Матери против насилия».

Полувековое ожидание

Уже более 20 лет Алена Молодцова с матерью, а затем с мужем и двумя детьми живет в 10-метровой комнате. Их дом расположен в 66-м квартале на ул. Советской. Его как временное жилье строили после войны пленные немцы. 2-этажные постройки представляют собой «сплав» камыша и глины. Таких домов по восемь квартир во всем городе осталось 22, но каждый в своей ветхости уникален: где-то провалился пол, где-то дырка в стене. Строения ежеминутно рискуют сложиться как карточные домики, а сильная вибрация от проходящих трамваев напоминает, что линия проложена всего в 3 м от домов.

Сносить глинобитные постройки решили еще в советское время. Соседку Молодцовой Елену Полушанову в 1964 г. в годовалом возрасте привезли в 66-й квартал родители. Уже тогда обещали расселить в течение года, вспоминает женщина.

В середине 70-х обещали, что новые дома для 66-го квартала возведет строительный трест № 11, но так и не построил. В середине 80-х гг. исполком завода «Металлург» (сейчас принадлежит «Алкоа») просил землю у треста для строительства домов для своих заводчан и брал на себя обязательства расселить квартал, но «землю заводу так и не дали», вспоминает Молодцова. Этот факт подтверждает пресс-секретарь завода Вячеслав Степанов.

Героиня нашей истории в конце 80-х гг. решила переехать в Рязань и хотела разделить квартиру с матерью, женщины проживают в двух комнатах. Но процесс остановили в жилищно-коммунальном управлении уже при разделении лицевых счетов. Мотивировка – «жилье должно быть снесено, а вы – переселены, тогда и будете разъезжаться». Если бы квартиру поделили, то при переселении за эту площадь нужно было бы предоставить две, а не одну квартиру.

В 2007 г. на запрос Молодцовой (копия есть у «Ведомостей») первый заместитель мэра Самары Сергей Арсентьев ответил, что документация по застройке и расселению ветхого жилья по 66-му кварталу только начала готовиться, главный исполнитель программы – министерство строительства Самарской области. Заместитель министра строительства области Владимир Березовский, в свою очередь, говорит, что «отселение и предоставление новой жилплощади на территории города относится к компетенции администрации Самары».

Бараки для жителей

Это в Москве ветхим признано жилье, построенное в 60-х гг. (хрущевки), а под новую застройку начинают расселять уже панельные девятиэтажки. В Самарском регионе до сих пор стоят трущобы и бараки. На переселение, как объясняют власти, нет средств в местных бюджетах.

Но участники рынка склонны говорить об «административном перераспределении» квартир, которые застройщики выделяли на программу переселения.

«По сложившейся самарской практике застройщик сам расселяет жильцов с территории, где он планирует строительство. Если при строительстве не требуется расселения людей из ветхого жилья, то строитель отдает городу 12% квартир в новостройке, которые власти затем должны предоставлять либо льготникам, либо переселенцам из аварийных домов», – на условиях анонимности говорит один самарский девелопер. «Так делают все строители, только вот заселяются в эти квартиры не всегда те, кто должен», – добавляет еще один застройщик.

По словам начальника отдела маркетинга СК «Эл-Траст» Вячеслава Рандаева, иногда вместо квартир власти соглашаются на подведение девелопером дополнительных коммуникаций или какую-нибудь еще «социальную нагрузку».

Расселить людей из 66-го квартала, относящегося к муниципальному жилью, легче, чем из ветхих домов, находящихся в частной собственности (в Самаре таких 8166 кв. м), считает Рандаев. «В частных домах в ожидании расселения прописываются по 10–20 человек», – объясняет он.

Деньги для переселенцев

В соответствии с областной программой переселения (принята в марте 2009 г.) к 2012 г. новые квартиры должны быть предоставлены 4586 жителям муниципальных образований. На эти цели в региональном бюджете в 2009 г. зарезервировано 232,342 млн руб., еще 2,27 млрд руб. власти надеются получить от Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Приток «больших денег» из федерального бюджета для решения проблемы жилого фонда стал возможным благодаря кризису. В 2008 г. область не претендовала на средства из Фонда ЖКХ, поскольку в казне не хватало денег на софинансирование. Было получено лишь 380 млн руб. на капремонт – 23% от возможного лимита. В 2009 г. параметры софинансирования были пересмотрены: доля областных бюджетов была уменьшена с 47% до 11%.

«С учетом этого у области появилась возможность в нынешнем году выбрать все причитающиеся до 2011 г. средства. Потом такой возможности может и не представиться», – заявлял ранее в интервью правительственному интернет-ресурсу «РИАСамара» министр строительства области Павел Донской. По его словам, региону причитается от Фонда ЖКХ более 5 млрд руб. на переселение граждан и капитальный ремонт.

Финансирование программы расселения на 2009 г. в размере 739 млн руб. уже одобрено Фондом ЖКХ. В мае область планирует провести второй аукцион по выкупу жилья. Власти хотят приобрести 28 481 кв. м в Самаре, Жигулевске и шести районах области – почти на 840 млн руб. Основной объем средств выделяется г. Жигулевску с населением 55 000 человек. Самара, где 1,3 млн жителей, а количество ветхого жилья в 37 раз больше, чем в Жигулевске (см. врез), получит в этом году всего 95 млн руб.

Метры по дешевке

Максимальная цена выкупа едина для всех муниципальных образований: власти не готовы платить дороже 29 450 руб. за 1 кв. м. Расценки даже ниже, чем на первом, февральском, аукционе. Тогда область купила у застройщиков 14 200 кв. м в Самаре за 600 млн руб. Цена 1 кв. м колебалась от 39 500 до 56 000 руб. в зависимости от района застройки, но контракты были заключены по начальной (максимальной) цене, поскольку по пяти из шести лотов было лишь по одному претенденту. Но в феврале область рассчитывалась полностью из собственного бюджета и могла устанавливать цену сама, объясняют чиновники.

Сейчас максимальная цена – норматив, установленный на I квартал 2009 г. Минрегионразвития РФ, говорят в областном правительстве. Хотя 31 марта министерство подняло ставку для Самарской области до 33 700 руб. за 1 кв. м, но соответствующая программа была уже принята и цену изменить невозможно, рассказали в областном минстрое.

По мнению председателя совета директоров самарской ГК «Усадьба» Олега Егорова, застройщиков заставить продать квартиры по предлагаемой цене может только острый дефицит наличных средств.

«Продадут квартиры или финансово несостоятельные мелкие девелоперы, или компании, у которых есть пара свободных квартир в уже практически проданном доме», – более категоричен Рандаев. По его словам, предлагаемая цена – на уровне самой низкой себестоимости жилья на окраинах Самары, в Кинеле и Жигулевске, «но там более доступные площадки». Себестоимость самарского жилья даже экономкласса не может быть дешевле 32 000–34 000 руб. за 1 кв. м, отмечает он.

Квартиры на первичном рынке хоть и подешевели за последние три месяца на 9,62%, но все равно предлагаются в 1,5 раза дороже – по 47 000 руб. за 1 кв. м (данные GED Analytics). По информации областной администрации, среднерыночная цена 1 кв. м в регионе составляет 29 000–37 000 руб.

«Может быть, для больших городов [аукционная цена] не в полной мере соответствует рыночной цене, но, если нужда заставит, можно и продать дешевле», – говорил ранее Владимир Березовский.

По его словам, на момент утверждения программы по переселению из ветхого жилья лишь одна компания в Самаре была готова продать 3241 кв. м жилья по госцене, поэтому и лимит, выделяемый областной столице, так мал (95 млн руб.).

В Жигулевске много застройщиков готово продать квартиры по предлагаемым ценам, отмечает Березовский. У них правительство выкупит 131 719 кв. м за 388,136 млн руб., предполагает он.

Хотя в Самаре сконцентрировано две трети областного ветхого жилья (около 1 млн кв. м), но оно лишь частично зафиксировано в официальных документах, говорит Березовский. Поэтому в программу расселения не попал и 66-й квартал: «городская администрация не предоставила необходимые документы», объяснили в пресс-службе правительства.

В пресс-службе администрации Самары возразили, что 66-й квартал внесен в список, но не «первым»: здесь собираются построить новый микрорайон, но его проект только разработан (копия есть у «Ведомостей»). Планируется построить школу с бассейном, детский сад, торговый центр на 12 000 кв. м и более 10 многосекционных домов на 3243 квартиры, что позволит заселить 6733 человека.

И застройщик на часть территории уже есть – Русская строительная компания (входит в группу компаний RBE), говорят в пресс-службе городской администрации. Однако один из топ-менеджеров ГК RBE на условиях анонимности сообщил, что срок аренды земли в 66-м квартале у компании истек в конце 2008 г. и сейчас они думают, стоит ли продлевать его в кризис.