Ориентиры: Банки теряют залог

Первоначальный взнос в 30%, внесенный за приобретаемую по ипотеке квартиру осенью прошлого года в дополнение к долларовому кредиту, уже не играет своей стабилизирующей роли. Банки проявляют некоторую обеспокоенность снижением стоимости залогового имущества, хотя могли бы уделять этому большее внимание.

Ипотека еще не стала повсеместным явлением на просторах России, и это в определенной мере снизило влияние мирового кризиса на общую экономическую ситуацию в стране. Однако из разряда экзотических банковских продуктов ипотека успела превратиться в реальный финансовый инструмент, позволяющий определенной группе населения улучшить свои жилищные условия или просто поучаствовать в инвестиционном процессе с целью извлечения прибыли.

Когда стоимость заложенного имущества (квартиры) растет, банки не беспокоятся о дефолте заемщика. В крайнем случае тот может продать квартиру и погасить кредит, а если уровень роста цен на недвижимость равен проценту по кредиту, то заемщик без труда погасит и проценты. Если же ценовая ситуация на рынке жилья складывается, как, например, в период с осени 2007 г. по осень 2008 г., когда жилье подорожало на 60%, то покупка квартиры в кредит и ее последующая продажа принесут заемщику немалую прибыль.

Например, если предположить, что осенью 2007 г. на московском рынке можно было найти квартиру за $100 000, то купить ее можно было, заплатив $40 000 собственных средств и взяв ипотечный кредит на оставшиеся $60 000 пусть даже под 20% годовых. А осенью 2008 г. – продать за $160 000. Долг банку составил бы $72 000, а прибыль от такой операции (продажная цена минус долг банку) – $88 000. Если учесть собственные вложенные средства ($40 000), прибыль от такой операции составила бы 120% годовых. Даже с учетом выплаты банку за 2,5 года 50% за кредит все равно прибыль инвестора составила бы 75% годовых. При такой доходности банки не проявляли беспокойства по поводу стоимости предмета залога, коим в ипотечных сделках является квартира. Однако мировой кризис заставляет переоценить банковские риски.

Цены предложений на рынке недвижимости снижаются – и довольно быстро. Максимум рублевых и долларовых цен на вторичном рынке Москвы пришелся на сентябрь – октябрь прошлого года. А уже к апрелю текущего года снижение цен от достигнутого максимума в долларовом эквиваленте составило 35%, в рублевом – 15%.

Залоговая стоимость квартиры, выраженная в рублях, снизилась до уровня июля 2008 г., а выраженная в долларах – до уровня сентября 2007 г. Если платежи перестали поступать и заложенная квартира должна быть продана, заемщик, взявший рублевый кредит в период с июля по сентябрь 2008 г., не сможет погасить основной долг банку. В еще более плохом положении оказываются заемщики, взявшие долларовый кредит в период с сентября 2007 г. по сентябрь 2008 г. Они также не смогут погасить основной долг банку в случае продажи предмета залога.

Но главная опасность заключается в том, что долларовые цены снизились до уровня осени 2006 г. – осени 2007 г. В этот период цены как в валюте, так и в рублях оставались практически на одном и том же уровне. Здесь требуется дополнительное объяснение. За период с осени 2007 г. по осень 2008 г. квартиры в Москве подорожали на 66% в рублях и 57% в долларах. Банк, выдавший кредит в первой половине этого периода, защищает свои средства за счет последующего роста стоимости залогового имущества. Долларовые кредиты, выданные во второй половине указанного периода, наоборот, уязвимы, так как стоимость залогового имущества снизилась. Таким образом, риски по кредитам, выданным с осени 2007 г. по осень 2008 г., хоть как-то диверсифицированы. Но долларовые кредиты, выданные с осени 2006 г. по осень 2007 г., имеют одинаковую степень риска в силу того, что стоимость залогового имущества оставалась неизменной.

Смогут ли заемщики обслуживать свои долги? Смогут ли банки найти механизмы, позволяющие обеспечить бесперебойный возврат кредитов? Эти вопросы пока остаются без однозначного ответа. Средств в государственном бюджете на помощь проблемным заемщикам в чистом виде не предусмотрено, а провозглашаемые декларации касаются только представителей социально не защищенных слоев населения, доля которых в ипотечном кредитовании микроскопическая, если не нулевая. Поэтому надежды среднего класса на то, что государство даст им денег на погашение ипотечных кредитов, скорее призрачны. В стране много кому еще требуется поддержка. В том числе работникам бюджетной сферы и пенсионерам, имеющим небольшие депозиты в банках.

В конечном итоге банковский кредит основывается на банковском депозите. И невозврат кредита так или иначе приведет к невозврату депозита. А это создаст угрозу всей банковской системе.