Ориентиры: Стройка под присмотром
В Петербурге за первые три месяца 2009 г. сдано в эксплуатацию 463 780 кв. м – на 14,5% больше, чем за аналогичный период 2008 г. В Ленинградской области ввод за I квартал – 301 000 кв. м (плюс 6%). Для сравнения – аналогичная картина в Подмосковье: ввод за три месяца составил 1,288 млн кв. м, рост по сравнению с прошлым годом – 24,6%. Но эти оптимистичные показатели демонстрируют не начало роста, а лишь переключение финансирования на пусковые объекты.
Индексы средних цен неуклонно падают – примерно на 2–2,5% в месяц. По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга», с января снижение цен в массовом сегменте вторички достигло 7,6%. В новостройках, по сведениям портала BN.ru, с января падение составило около 5%.
Достоверных сведений о замороженных стройках нет. На сайте компании ЛЭК – крупный баннер «Все стройки работают!». Пиарщики сознают важность информации для настороженных покупателей. Городской комитет по строительству перешел на мониторинг строек в еженедельном режиме. Но если на площадке шевелятся 1–2 крана, а несколько гастарбайтеров изображают толпу, это не значит, что строительство будет завершено в срок.
А у застройщиков новая напасть: комитет по строительству решил, что все они должны в течение года перевести отношения с дольщиками в законные рамки. То есть работать строго по 214-ФЗ. Два месяца назад по 214-му работало около 25 компаний, в ближайшее время начнет еще около 40. Но работа по 214-му – это не только публикация проектной декларации (что большинство компаний и так делает). Это регистрация каждого договора в управлении ФРС, оформление залога на каждого дольщика, штрафные санкции за срыв сроков, обширный перечень оснований для разрыва договора дольщиком в одностороннем порядке... И привлекать деньги на стадии котлована не получится – только после полного оформления документов. А это занимает 1,5 года и более.
Гендиректор компании «Мегалит» Александр Брега надеется, что переход будет идти в режиме диалога. «Не во всех случаях можно жестко соблюдать нормы 214-го. У нас на одном из объектов правообладатель участка – военные. По закону дольщикам положено заключать договор именно с ними. А это маловероятно». «Мегалиту» придется изыскивать ходы, чтобы сохранить преимущества своей оригинальной финансовой схемы с понижением цены (и суммы по договору) в зависимости от конъюнктуры рынка: покупателям нравится, но 214-ФЗ такого не предусматривает.
В ЛЭК надеются, что хотя бы по пусковым объектам, где дольщики скоро начнут получать ключи, чехарду с переоформлением договоров затевать не придется. По мнению вице-президента корпорации ЛЭК Сергея Сыровойского, риски застройщиков связаны главным образом с санкциями по срокам – не всегда их соблюдение зависит от строителей. А предъявлять регрессивные иски к монополистам себе дороже.
Выступая перед законодательным собранием, губернатор Валентина Матвиенко едва ли не треть доклада уделила строительству. Плановая задача на 2009 г. – сдать в эксплуатацию 2 млн кв. м жилья (в 2008 г. построили 3,2 млн кв. м). Строителям помогут увеличением бюджетного заказа: ввод жилья за счет бюджета составит почти 800 000 кв. м (в 2008 г. – 500 000 кв. м). На строительство жилья и социальных объектов выделено 40 млрд руб. (из них 12 млрд руб. – субвенции федерального бюджета).
Город объявил инвестиционную амнистию для застройщиков – платежи в бюджет разрешено перенести на конец года. Для поддержки платежеспособного спроса удалось сохранить в полном объеме (1 млрд руб.) федеральное финансирование ипотеки. Чтобы стимулировать неуверенных дольщиков, город поддерживает поправки в 214-ФЗ, гарантирующие возврат части средств граждан в случае банкротства или несостоятельности застройщика.
Пока не ясно, что делать с главной угрозой: как обеспечить финансирование строек, начатых в период бума (на дорогих землях, из дорогих материалов) и доведенных до 20–40%-ной готовности. Кредитного финансирования нет, ипотека сократилась в 10 раз, дольщики не спешат нести деньги в такие проекты даже с учетом скидок и акций. А на подходе – неизбежный выброс на рынок дефолтных квартир, передел собственности в компаниях, где ликвидные объекты служили залогом под банковские займы... Городской администрации в очень непростых условиях предстоит доказать свою состоятельность в качестве регулятора социально важного рынка.