Искусство побеждать: Инновации рынка
В последнее время все чаще активы, имеющиеся в залоге у банков (обычно недвижимость, инвестпроекты), переходят в их собственность в связи с некредитоспособностью заемщиков. Сейчас банку продать такой инвестиционный проект будет крайне сложно и невыгодно, так как в среднем текущая оценка стоимости даже самых перспективных проектов составляет 1/3 от докризисной, отмечает Марина Иммоева, финансовый директор компании «Открытие-Недвижимость».
Солнечное общежитие
К 2011 г. в Лондоне появится уникальное студенческое общежитие – 20-этажная башня, которая будет активно использовать солнечную энергию, сообщает inhabitat.com. Здание, спроектированное компанией CZWG, будет сооружено возле знаменитого стадиона «Уэмбли». Комплекс будет представлять собой центральную башню и три примыкающих к ней крыла. Два южных фасада частично покроют фотоэлектрическими панелями, аккумулирующими солнечную энергию. Пока, однако, не известно, сколько именно энергии здание сможет получать благодаря солнечному свету.
В общежитии на 435 комнат будут предусмотрены помещения для обслуживающего персонала, прачечная, парковка для велосипедов, а перед входом разместится сквер, где смогут отдыхать студенты и жители окрестных домов.
Самый чистый небоскреб
После четырех лет строительство самого экологически чистого в мире небоскреба практически закончено. Расположенное в Парке Брайант на окраине Манхэттена кристальное строение станет первым высотным зданием, которое получит платиновый сертификат LEED, сообщает сайт InFuture.ru.
Придуманная для Банка Америки компанией Cook+Fox Architects and Gensler и сконструированная The Durst Organization светящаяся крыша добавит живости силуэту Нью-Йорка в дополнение к великолепному набору экологических стратегий этого здания.
One Bryant Park высотой в 54 этажа создан в ответ тяжелым городским условиям, чтобы «улучшить здоровье и повысить эффективность работы своих арендаторов, снизить затраты и обеспечить защиту окружающей среды». Расположенная под полом система подачи воздуха обеспечивает естественную вентиляцию, в то время как внешнее оборудование питает здание энергией и теплом.
Это высотное сооружение также способно собирать и использовать дождевую и сточную воду для удовлетворения практически всех своих нужд, что позволит сохранить 10,3 млн галлонов воды в год (39 млн л). И наконец, небоскреб от основания до вершины построен из материалов с минимальным содержанием летучих органических соединений, из восстановленных и переработанных материалов.
«Антиоценка» для банков
«Мы проводим для банков анализ проектов, и почти всегда по итогам проведенной «антиоценки» (т. е. определения реальной стоимости и перспектив проекта) мы рекомендуем реконцепцию инвестиционного проекта», – продолжает она.
Независимые оценщики чаще всего действуют по формальным правилам. «Антиоценка» в противовес обычной оценке – это комплексная и глубокая экспертиза, позволяющая выявить все подводные камни проекта и возможные риски. Каждая оценка очень индивидуальна. По ее итогам может быть выявлена неперспективность проекта вплоть до невозможности его реализации или выявления убытков при его реализации.
Например, в ноябре 2008 г. на рынке продавались два проекта строительства небольших торговых центров в ЦАО Москвы. Объекты примерно одинаковы по привлекательности месторасположения. В представленном перечне документации имелись все необходимые документы, включая выпущенный, но не утвержденный акт разрешенного использования земельного участка (АРИ), проектная документация была передана на экспертизу. Площадь первого объекта составляла 1400 кв. м, второго – 1700 кв. м при одинаковой цене. Какой проект лучше? Ответ был бы очевиден, если бы 28 октября 2008 г. не было подписано постановление правительства Москвы № 999-ПП, запрещающее на неопределенный срок реализацию всех проектов с торговым целевым назначением и площадью более 1500 кв. м на всех стадиях, кроме проектов, утвержденных Мосгосэкспертизой и земельных участков, имеющих утвержденный АРИ.
Массовым явлением стало предложение проектов, по которым с гордостью перечислялась имеющаяся исходно-разрешительная документация, хотя в действительности этим проектам требуется полное обновление всего цикла документооборота, рассказывает Иммоева.
Быстрее, дальше, дешевле
В ГК «Санна-литер» провели полную ревизию собственной базы перевозчиков и их транспортных средств: откорректировали зоны их деятельности, типы и параметры, ставки и маршруты, проверили страховки, перезаключили договоры. На основе этой базы данных создали программу, которая оперативно напрямую оповещает всех перевозчиков о поступивших заказах. «Это позволяет нам быстро находить и выбирать по нижней стоимости требуемый транспорт в нужном месте», – рассказывает Сергей Шкарупа, генеральный директор ГК «Санна-литер». Была введена контролирующая программа, которая позволяет видеть, какую машину – свою или чужую – предлагает перевозчик, и таким образом исключить случаи вторичного экспедирования и повысить уровень ответственности.
Специально был создан отдел по работе с перевозчиками, куда приходит вся информация о свободных машинах. Сотрудники еженедельно анализируют рыночные ставки по маршрутам, что позволяет оптимизировать тарифы, ориентируясь на минимум.
В компании ввели ограничение на экспедиторское вознаграждение, т. е. сознательно ограничили свой доход с каждого заказа. В мотивации менеджеров, отвечающих за поиск транспорта и выполнение заказа, сделали основной упор на количество принятых и выполненных заказов, а не на доход. Клиентам склада, которым требуется дооснащение, «Санна-литер» предлагает собственное финансирование работ в счет будущих взаиморасчетов.