Ориентиры: Компании избавляются от собственных зданий

В период бурного роста экономики строительство собственного бизнес-центра или покупка здания с последующей реконцепцией стали показателем успешности и состоятельности компании, говорит Максим Полетавкин, руководитель отдела коммерческой недвижимости консалтинговой компании Russian Research Group (RRG).

Имидж стоит дорого

Как отметила Ольга Збруева, руководитель проектного отдела компании Astera, в России в отличие от развитых стран строительство объектов под конкретный заказ все же довольно редкое явление. Что связано в первую очередь с низкой рентабельностью. «Расходы на содержание БЦ сопоставимы с расходами на аренду офисных площадей», – объясняет Маргарита Трофимова, директор департамента консалтинга и оценки Becar Realty Group.

Заказчиками выступали в основном сырьевые гиганты, банки или крупные иностранные компании, для которых собственное здание – это неотъемлемая часть имиджа. Обычно компании предпочитают арендовать целиком уже почти готовые объекты, отмечает Збруева.

В Colliers International подсчитали, что за последние два года в Москве под заказ было построено менее 10 офисных центров. В частности, в Лучниковом переулке, 7/4, стр. 2, возведено здание для банка «Возрождение», на 2-й Брестской улице, 34, – для Альта-банка, на Ленинградском шоссе, 71В, – для Metro Cash & Carry, в Мясницком проезде, 5/28, стр. 1–1a, – для УК «Энергосфера», на ул. Профсоюзной, вл. 125, стр. 1, – для «КомСтрина», на ул. Волочаевской, вл. 5, корп. 1, – для компании «Крок», а для «Система-Галс» был построен офисный центр на ул. Моховой, 13.

Одной из крупнейших сделок I квартала 2009 г. в столице, по данным Knight Frank, стала покупка Сбербанком России у компании Midland Development БЦ класса B+ «Южный порт» (2-й Южнопортовый проезд) общей площадью 55 080 кв. м. Ранее банк являлся арендатором этого здания.

Давление обстоятельств

Корпоративные БЦ попадают на рынок недвижимости крайне редко и под влиянием серьезных обстоятельств. Например, в 2008 г. состоялась сделка по продаже БЦ «Нефтяной дом», являющегося штаб-квартирой РАО «ЕЭС России». Причиной стала ликвидация энергохолдинга (до момента окончания своей реорганизации компания останется только арендатором площадей). «В чьих интересах действует покупатель («Интерцессия»), не раскрывается, однако объект признан перспективным с точки зрения инвестиционных вложений», – отмечает Ольга Збруева.

Другой пример – выход на рынок здания на Олимпийском проспекте, 6. В конце 2007 г. оно было приобретено для нужд некой компании, чтобы после завершения реконструкции разместить в нем центральный офис. На данный момент работы на объекте площадью 12 000 кв. м практически завершены, но, не дождавшись новоселья, компания выставила объект на продажу. Главным условием сделки является возможность заключения договора аренды на все площади с новым собственником.

Ввиду небольшого количества корпоративных БЦ каждый случай продажи или нового строительства является уникальным и решение о судьбе объекта принимается в индивидуальном порядке, рассказывает Збруева. БЦ «Башни «Сименс», строительство которого вела компания «Система-Галс» для компании Siemens (выступает соинвестором проекта), в 2008 г. был переименован в «Ленинградский Тауэрс», но строительство так и не было завершено. В настоящее время стройка законсервирована, информации о продаже недостроя нет.

Новые проекты на рынке в настоящее время носят единичный характер. Так, в марте 2009 г. российское подразделение компании Bosch подтвердило планы строительства офисного комплекса для собственных нужд в районе «Шереметьево-2» (впервые о проекте было объявлено весной 2008 г.). Начало работ запланировано на 2010 г. В комплекс войдут офисные площади, складские помещения, центр обучения, сервисный центр и парковка.

Тем не менее на фоне общего роста вакантных площадей (по данным «Нового качества» – 17%) наблюдается интерес к офисным особнякам со стороны «небольших компаний и индивидуальных инвесторов» (Knight Frank). При заключении сделок инвесторы, как правило, ориентируются на доходность не менее 15–20% годовых. Аналитики Knight Frank считают, что при долгосрочном горизонте инвестирования уже сегодня существуют возможности для того, чтобы выбрать интересные по соотношению «цена/качество» проекты и с минимальными затратами занять целевые ниши рынка.