Ориентиры: Пересидеть или переехать?
В I квартале 2009 г. складское предложение в Московском регионе пополнилось всего на 60 000 кв. м, подсчитали аналитики Knight Frank: компания Brac Capital завершила строительство логистического комплекса в Лобне (40 000 кв. м) и Raven Russia сдала 20 000 кв. м (одно здание) в 1-й очереди в South Logistic Terminal. Для сравнения: за аналогичный период 2008 г. было введено в эксплуатацию 125 000 кв. м. По информации Knight Frank, «доля вакантных площадей к февралю 2009 г. достигла 5% и немного снизилась в марте».
Лежать и не шевелиться
Консультанты ожидают во II квартале ввода еще примерно 200 000 кв. м комплексов класса A. «Они к моменту окончания строительства, вероятно, будут свободны на 40–50%, и тогда общий уровень вакантных помещений вырастет до 7%», – говорится в отчете Knight Frank. Осторожные предположения брокеров сами девелоперы признают слишком оптимистичными.
В ответ на вопрос журналиста «Ведомостей» «Как вы держитесь на плаву?» в одной из компаний, занимающихся (или, вернее сказать, занимавшихся) складским девелопментом, честно признались: «Лежим на спине, раскинув лапки, и не шевелимся, чтобы случайно не утонуть». Новые проекты никто не начинает, а те, что не прошли точку невозврата к осени 2008 г., как образно выразился Петр Зарицкий из Jones Lang LaSalle, сейчас заморожены. Достраиваемые или, что еще хуже, строящиеся объекты клиенты уже который месяц обходят стороной. «Если компания вошла в [складской] проект в 2008 г. на пике себестоимости, ее сейчас не спасешь даже высокими ставками, которые сегодня недостижимы», – полон сочувствия к девелоперам Вячеслав Холопов из Knight Frank.
В I квартале на складском рынке все бегали: консультанты – за клиентами, арендаторы – от арендодателей, последние – за кредитами. По признанию «топовых» брокеров, ни одной крупной сделки за этот период по аренде складов в Московском регионе заключено не было. А «Миэль – Коммерческая недвижимость» за январь – март сдала всего 4500 кв. м компаниям, занимающимся дистрибуцией компьютерной техники и электроники.
Консультанты, привыкшие работать как минимум с 10 000 кв. м, и рады были бы сдавать помещения поменьше, но клиенты, имеющие потребность в 1000–3000 кв. м, предпочитали обращаться к менее дорогостоящим брокерам или напрямую разговаривать с собственниками. «Сейчас никто не арендует [склады] на вырост. Даже логистические провайдеры перестали заниматься спекулятивными проектами. Теперь к нам хоть и приходят различные логистические компании, но часто интересуются площадями для одного и того же клиента», – рассказывает Олег Мамаев из PNK.
Жажда скидок
Те, кто уже снимал склады, в I квартале собирали по рынку альтернативные предложения и приходили с ними к своему арендодателю договариваться о скидках – и, как правило, их получали: от 10% до 20%, продолжает Владислав Рябов из Colliers International. «Соглашение невозможно, если арендатор хочет иметь цену класса С в классе А», – отмечает Андрей Бушин, гендиректор «Миэль – Коммерческая недвижимость».
«Сейчас [у арендаторов] повальное желание получить скидку, невзирая на реальное состояние бизнеса в их компании. Поэтому мы реагируем только на те запросы, где открыта финансовая информация и подтверждена неплатежеспособность клиента», – говорит Алла Соловьева, исполнительный директор МЛП.
В результате таких «разговоров» запрашиваемые ставки (tripple net, за 1 кв. м в год) снизились – со $130–140 докризисных до $110–120 «обсуждаемых». Причем нижняя граница – не предел, а повод продолжать переговоры.
«Некоторые девелоперы уже выражают готовность к переводу ставок в рубли и к заключению договоров на 1–3 года, соглашаясь уменьшить и размер минимально арендуемой площади», – оценивает ситуацию Николай Гвоздев, менеджер по маркетингу ItellaNLC. Арендаторы пока не спешат соглашаться на становящиеся все более выгодными для них предложения. Девелоперы, особенно те, у кого есть финансовая подушка безопасности, тоже выжидают.
Сейчас для недостроенных складов в ходу «предварительные договоренности» или «письма о намерениях», а не заключенные договоры. Если девелопер рапортует о «зарезервированных» 30–40%, это значит, что по поводу этих площадей он ведет многомесячные и пока безрезультатные переговоры. «Вот, например, я готов отдавать [площади] по $115, а арендатор просит у меня [склад] по $90, но это только пустые слова. Я соглашаюсь, а он мне говорит, что ему не надо», – раздосадован один из опрошенных игроков рынка.
Игры для взрослых
Арендаторов мало, и они предпочитают садиться на уже готовые площади. «Люди боятся недостроя», – объясняет Соловьева. «Мы у себя в офисе для разрядки напряжения в игру «Перепрофилируй свой склад» играем, – мрачно шутит один из инвесторов. – Можно, например, в торговый или развлекательный центр, но они сейчас нужны рынку еще меньше».
Компании-арендаторы ужимаются и оптимизируют логистику, отмечает Холопов. Гендиректор ГК «Инталев» Алексей Федосеев приводит пример. Крупный дистрибутор алкоголя ежедневно отправляет более 100 машин в магазины. За счет внедрения современной системы управления складской, транспортной логистикой компании удалось сэкономить более 10%. Кроме того, на 20% был увеличен охват торговых точек. «Вывод: можно увеличивать прибыль, развивая продажи, а можно – оптимизируя затраты на логистику. Что проще в современных условиях? Ответ очевиден», – резюмирует Федосеев.
Поэтому девелоперы начинают (хотя и неохотно) демонстрировать готовность не только снизить ставки, но и сделать (по запросу) отделку помещений или помочь с переездом. Предоставить дополнительные услуги вроде ответственного хранения или перейти на круглосуточное обслуживание. Согласиться на ежемесячные платежи вместо квартальных или дать отсрочку по оплате счетов. В общем, готовы работать «на минимальной марже». Но пока еще не согласны совсем от нее отказаться. Разве что «девелоперы-около-банкроты». Но публично в своей тяжелой ситуации никто не признается. По рынку, правда, ходят слухи, что в залоге у банков находится разной, в том числе и складской, недвижимости на $30 млрд. Смена ее собственников уже началась.