Для себя: Престиж по выгодной цене

Предмет страсти Буикемы – земельный участок неподалеку от Кейптауна в престижном районе с восхитительным видом на море. Буикема навел справки: долг владелицы превышает стоимость принадлежащих ей объектов недвижимости, и она вот уже более года пытается продать этот участок. 39-летний Буикема, аналитик южно-африканской медиакомпании Naspers, полагает, что ее кредиторы могут скоро прибегнуть к конфискации.

«Я просто выжидаю, – говорит он. – Я не спешу с предложениями и жду момента, когда банки вынудят ее продать участок. Надеюсь, настанет момент, когда я смогу приобрести его по подходящей для меня цене».

Арьян Буикема не одинок. Охота за недвижимостью премиум-класса по низкой цене охватила весь мир. Мировой финансовый кризис набирает обороты, и риск просрочки выплат по ипотеке больше не ограничивается скромными покупателями-новичками – теперь он перекинулся и на элитный сектор рынка. От Нью-Йорка до Дубая на недвижимость класса люкс пока приходится лишь небольшая доля случаев отчуждения заложенной недвижимости. Однако ужесточение условий кредитования, рост безработицы и падение цен на дома приводят к тому, что даже владельцам поместий и особняков приходится возвращать ключи от домов банкам либо, чтобы не доводить дело до крайностей, продавать недвижимость со значительной скидкой.

«Волна REO только зарождается, – заявляет Лора Брэйди, президент Concierge Auctions. Она говорит об объектах недвижимости, фигурирующих в балансе кредиторов как real estate owned («недвижимость в собственности»), поскольку они были изъяты за неуплату. – Такого количества случаев просрочки платежей по крупным ипотечным кредитам никогда ранее не наблюдалось».

Действительно, по сообщениям американской службы данных в области ипотечного кредитования LPS Applied Analytics, в 2008 г. просрочка домовладельцами платежей по крупным кредитам прогрессировала самыми быстрыми с 1992 г. темпами: на протяжении 10 месяцев в году 2,6% из них задерживали выплаты на 60 дней и более.

«Поскольку многие переживают нелегкие времена, можно найти невероятно выгодные предложения», – соглашается с коллегами Майкл Файрволкер, президент World Venture Management, калифорнийской компании по управлению активами. И его мнению можно доверять. Совсем недавно он начал рассматривать возможность приобретения недвижимости класса люкс, владельцы которой нарушают платежные обязательства. Его интересовало все – от отелей-казино до загородных поместий. Он обнаружил несколько объектов, цена на которые была снижена на 60%. Файрволкер не обходит стороной и зарубежные рынки – гостиницы на Карибском побережье и винодельческие угодья Италии, Франции и Австралии. Однако пока первоочередная сфера его охоты – изъятая недвижимость в США: в Калифорнии, Флориде и в особенности в Неваде, где в прошлом году был конфискован каждый четырнадцатый дом. Там он рассматривал чрезвычайно выгодный вариант: дом с шестью спальнями и бассейном, который раньше стоил $8,3 млн, а теперь – всего $4,7 млн. Файрволкер заявляет, что намеревается приобрести дома общей стоимостью $100 млн, многие из которых находятся в собственности банков.

Риэлтор из Лас-Вегаса Фелипе Крук также утверждает, что изъятая за неуплату элитная недвижимость – «ходовой товар» в городе. По его оценкам, из 510 домов класса люкс, сменивших владельца в прошлом году, около четверти были изъяты за просрочку платежей или приобретены на условиях «короткой продажи» (когда владелец с одобрения банка продает недвижимость по цене ниже суммы, подлежащей уплате по ипотеке, что избавляет обе стороны от сложной процедуры отчуждения имущества). Среди домов, проданных Круком по цене примерно $1 млн за каждый, – пентхаусы с видом на горы и огороженный особняк на территории гольф-комплекса. Три года назад они стоили вдвое больше. Крук отмечает, что «недвижимость, цены на которую были резко снижены, пользуется высоким спросом».

Аналогичная тенденция наблюдается во Флориде, которая занимает 2-е место среди американских штатов по количеству случаев отчуждения заложенного имущества. «В настоящее время мы представляем интересы сотен инвесторов и владельцев объектов недвижимости, реализуемых на условиях «короткой продажи». Многие из них – опытные, обеспеченные люди, которые попросту хотят избежать неразумных финансовых потерь», – рассказывает Эй Линн Уилли, старший брокер компании Wyllie Dammer Commercial Investment Real Estate, которая специализируется на проблемной недвижимости в разных странах.

В качестве примера он приводит ситуацию, в которую попал пилот коммерческих авиалиний, купивший в начале 2006 г. за $1 млн кондоминиум с тремя спальнями на побережье в комплексе Grand Venezia в Клируотере. Кондоминиум был полностью оборудован: кожаная мебель, камин и широкоэкранные телевизоры в каждой из спален. Недвижимость была приобретена для сдачи в аренду. Пока на рынке наблюдался бум, найти арендаторов было легко. Однако, когда их поток иссяк, владелец был вынужден продать собственность. В настоящее время кондоминиум оценивается властями округа в $357 000 и продается по контракту с одобрения кредитора за $175 000. «Это типичный и, к сожалению, далеко не единственный пример обесценивания имущества», – отмечает Уилли.

Компания Concierge выставила на аукцион поместье площадью 5500 кв. футов (511 кв. м) в огороженном гольф-комплексе Isleworth неподалеку от Орландо. Когда-то оно стоило $3,5 млн, однако в настоящее время находится в собственности кредитора. А в мае прошлого года компания продала новый особняк с пятью спальнями площадью 10 000 кв. футов (929 кв. м), расположенный на прибрежном участке в Сиеста-Ки площадью в целый акр (0,4 га), за $8 млн – на треть дешевле первоначальной цены продавца. Особняк был изъят за неуплату, поскольку девелоперу не удалось его продать. По словам Брэйди, покупатель, заплативший наличными, «интересовался домом более года и в конце концов был вынужден сделать предложение о покупке, поскольку узнал, что дом выставляется на продажу с аукциона и достанется тому, кто предложит за него наибольшую сумму вне зависимости от цены».

За пределами Соединенных Штатов случаи отчуждения за неуплату или REO – в противовес «коротким продажам» – в секторе недвижимости премиум-класса довольно редки, поскольку состоятельные люди либо предпочитают оплату наличными, либо обладают невысокой долей заемных средств в капитале. По словам Джона Брайана Лоша, владельца интернет-ресурса Luxuryrealestate.com, подобные происшествия расцениваются здесь как «сенсация».

Именно так можно охарактеризовать ситуацию с Melville House в шотландском графстве Файф, получившем печальную известность как случай самого низкого в стране падения стоимости недвижимости в результате отчуждения за неуплату. Этот особняк XVII в. с 11 спальнями и огромной прилегающей территорией в 16,5 акра (6,6 га), на которой есть площадка для крикета и теннисный корт, оценивается в 2,5 млн фунтов стерлингов. С точки зрения Джеймса Фримэна из риэлторской фирмы Knight Frank, это «недорого», поскольку ранее его стоимость составляла 4 млн фунтов. Однако Фримэн допускает вероятность дальнейшего снижения цены. «Если нам удастся удержаться в районе 2 млн фунтов, это уже будет очень и очень хорошо», – признается он.

Такое же существенное снижение цен наблюдается и на испанском побережье, где развившие слишком бурную деятельность девелоперы и инвесторы в недвижимость для сдачи в аренду вынуждены тысячами распродавать принадлежащие им объекты, большинство из которых – претенциозные новые квартиры сомнительного качества. Однако банки изымают и более престижные дома. Среди них – трофей площадью 5200 кв. футов (483 кв. м) неподалеку от Санта-Пола на Коста-Бланка. Здесь есть теннисный корт с подсветкой, ухоженные сады, винный погреб, спортзал, крытый бассейн, парная и домашний кинотеатр. Этот объект стоимостью 4,2 млн евро оценивается компанией Aberdeen Overseas Properties в 2,3 млн евро.

Барбара Вуд из агентства по покупке недвижимости The Property Finders сообщает, что сейчас испанские банки требуют заключения сделок, «предваряющих изъятие», аналогичных «коротким продажам» в США. Она также рассказала, что рассматривает подобные варианты покупки домов по поручению клиента из Москвы, готового потратить в районе 1 млн евро, поскольку «так можно найти великолепные объекты».

Как отмечает Лес Кэлверт, представляющий веб-портал Property Abroad, покупателям следует иметь в виду, что продажа изъятой за неуплату недвижимости – даже элитной – происходит на условиях «как есть» (без гарантии качества). А значит, в таких домах можно обнаружить прохудившуюся крышу или прогнившие стены. Он рекомендует проводить юридическую экспертизу сделок с проблемной недвижимостью, чтобы убедиться в их законности, а также в благонадежности девелоперов, которые обязаны полностью достроить продаваемые объекты. При этом, с точки зрения Кэлверта, для охотников за выгодными приобретениями, располагающих наличностью, на рынке существует масса благоприятных возможностей. «Кредитный кризис распространяется на всех – от мелких покупателей до верхушки рынка», – отмечает он.

В настоящее время Лес Кэлверт может предложить виллы на испанском побережье Коста-дель-Соль с «типовой комплектацией» – отдельные бассейны, мраморные полы, джакузи, пять спален – стоимостью более $1,5 млн, которые продаются банками по цене на две трети ниже. «Вот, к примеру, – говорит он, – очень выгодный вариант – 541 735 евро. Или же Марбелла – в популярном гольф-комплексе – за 477 000 евро». Еще есть изъятая за неуплату вилла на греческом острове Эвия с восхитительным видом на горы и море, солнечными панелями и ветровыми турбинами. Ее стоимость была снижена до 700 000 евро.

Охотникам за выгодными приобретениями на Ближнем Востоке следует обратить внимание на чрезмерно застроенный Дубай, на котором кредитный кризис начинает отражаться самым серьезным образом. Среди предложений DubaiLandHomes все чаще и чаще встречаются проблемные виллы, которые спешно стремятся продать владельцы, срочно нуждающиеся в денежных средствах. Многие из них расположены в эксклюзивном квартале Джумейра на побережье Аравийского моря. Цена на один из великолепных объектов жилой недвижимости с частным пляжем и бассейном, которая полгода назад составляла 38 млн дирхамов, была снижена до 11 млн дирхамов (2 млн фунтов стерлингов). А роскошные особняки в Аль-Барари упали в цене с 50 млн до 13 млн дирхамов.

Даже на Карибском побережье, где состоятельные покупатели часто оплачивают покупку наличными или 30%-ными депозитами, ряд курортов класса люкс сталкиваются с трудностями. Не исключено, что комплексы с гольф-клубами, а также морскими и пляжными объектами стоимостью в несколько миллионов долларов будут продаваться намного ниже запрашиваемой цены.

По словам Лоша, в мире осталось лишь несколько по-настоящему процветающих рынков недвижимости класса люкс, где наблюдается нехватка предложения. Среди них – Манхэттен, Париж и направления, пользующиеся неизменной популярностью, такие как Тоскана и Лазурный берег. Лош полагает, что количество продаж проблемных объектов недвижимости, а также продаж недвижимости по сниженным ценам будет здесь минимальным.

Но Мишель Мэйди, руководитель компании по предоставлению эксклюзивных услуг, которая занимается замками во Франции и квартирами стоимостью $21 млн в Нью-Йорке, не уверен, что дело будет обстоять именно так. Мэйди уже столкнулся со случаями просрочек платежа и неуплаты по займам, которые он лично предоставил клиентам. «Должники либо обещают заплатить «через несколько месяцев», либо объявляют себя банкротами, – поясняет он и с горькой иронией добавляет: – Надеюсь, я не следующий в очереди».

Никто не знает, надолго ли изъятые за неуплату дома, REO и «короткие продажи» обосновались на рынке недвижимости класса люкс. Оптимисты полагают – или скорее надеются, – что цены уже приблизились к нижнему порогу и во втором полугодии могут вырасти по мере сокращения предложения.

Тем временем Арьян Буикема ждет заключения сделки своей мечты в Кейптауне. «Я присматриваюсь к этому участку с 2005 г. и даже два раза обращался к предыдущему владельцу с предложением о покупке, – говорит он. – В моем случае главное – запастись терпением».