На воздухе: Парадоксы загородного рынка

Неудачная инвестиция

Андрей К. летом прошлого года купил 15 соток земли в коттеджном поселке в д. Безводное Кстовского района за 2,5 млн руб. и был весьма доволен своей покупкой: его приятель за участок в коттеджном поселке «Терраски» в том же районе заплатил более 3 млн руб. да еще сразу внес аванс на строительство дома, а потом и полностью оплатил строительство. Андрей же планировал приступить к возведению дома через год-другой (компания, продающая землю, жестких сроков не устанавливала).

Как важное достоинство участка продавец называл его «статус»: он принадлежал к землям поселений, у него был почтовый адрес и возможность прописки (регистрации) в построенном коттедже. Андрей был твердо уверен, что в случае необходимости сможет быстро и с выгодой продать участок. Но когда в апреле 2009 г. он решил это сделать, выяснилось, что продать участок хотя бы за ту же цену невозможно, не говоря уже о прибыли, которую так уверенно гарантировал знакомый риэлтор. Компания, которая реализовала землю, из-за отсутствия покупателей в 2 раза снизила цены на участки по соседству. Недвижимость приятеля в достраиваемом и обеспеченном инфраструктурой поселке дешевле не стала.

Покупатели земли в организованных поселках оказались в выигрыше: участки с проложенными коммуникациями становятся только дороже. Земля же в деревне была явно переоценена. «Статус земель поселений не дает покупателям никаких преимуществ, а скорее налагает на них дополнительные обязательства по сдаче дома. Если к тому же строительство на таких землях не организовано, то покупатели рискуют жить посреди вечной стройки. Такая земля дешевле участков в коттеджных поселках не на 15%, а как минимум в 2 раза, поэтому продавцам и пришлось в новом сезоне привести цены в соответствие с рыночными реалиями», – объясняет Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы.

Что берут

В разных сегментах загородной недвижимости цены меняются по-разному, объясняет Романчева. Спрос нижегородцев на загородную недвижимость не упал, а сместился в более дешевые сегменты, утверждают риэлторы. По словам Ирины Сергеевой, менеджера компании «Монолит», востребованы земельные участки, дома в деревне и дачи в садоводческих товариществах. Дорогую недвижимость в существующих коттеджных поселках покупать практически перестали. «С начала года ни одной сделки с элитной недвижимостью за городом», – жалуется Сергеева.

Татьяна Романчева напоминает, что до кризиса готовый загородный дом, позиционируемый как элитный, стоил примерно в 2 раза дороже аналогов в строящихся коттеджных поселках. Так, за коттедж с землей в Приозерном просили около 36 млн руб., а участок с подрядом на строительство в организованном жилом комплексе предлагался за 10–20 млн руб. К тому же на первичном рынке выбор был больше.

«Цены предложения в сегменте дорогой загородной недвижимости на вторичном рынке не изменились и сейчас, – констатирует Романчева. – Однако сомневаюсь, что цены сделок так же высоки». «Продавцы идут на уступки», – подтверждает Сергеева. По ее данным, в мае на вторичном рынке землю или готовый коттедж с участком можно было купить на 20–30% дешевле, чем летом 2008 г.

Большая часть строящихся коттеджных поселков с инфраструктурой тоже ориентирована на весьма состоятельных покупателей. Например, в «Серебряном ключе» за участок просят 3–3,5 млн руб., за коттедж – 7,5–11 млн руб. Покупателям в «Террасках» земля вместе с коттеджем обходится в 8–17 млн руб. И это без стоимости внутренней отделки дома. «Загородный дом покупается не вместо жилья в городе, а вместе с ним. Как второй дом или как дом выходного дня. Богатые люди еще есть – девелоперы ориентируются именно на них», – говорит Романчева.

Единственный коттеджный поселок, изначально ориентированный на более демократичную аудиторию, – «Чешская деревня» (девелопер – TRI-Group, застройщик – ООО «Чешская деревня»). Кроме коттеджей покупателям предлагается уникальный для нижегородского загородного рынка продукт – таунхаусы и мезонетты (дом на четыре семьи). По словам гендиректора «Чешской деревни» Геннадия Черданцева, среди клиентов много тех, кто покупает загородный дом вместо городской квартиры. Стоимость таунхауса – 5 млн руб. – вполне сопоставима с ценой 3-комнатной квартиры в нагорной части города. В июле, сообщил он, компания планирует повысить расценки. «Высокий спрос при отсутствии конкуренции дает возможность компании подумать и о прибыли, а не продавать на пределе себестоимости», – объясняет Черданцев.

Бума не дождались

Начиная с 2005 г. эксперты ежегодно прогнозировали строительный бум на загородном рынке, но он так и не состоялся. За это время к двум существующим с конца 1990-х гг. коттеджным поселкам – «Приозерный» (Богородский р-н) и «Козловка» (Кстовский р-н) прибавился всего один: «Лесная жемчужина» в Зеленом городе (курортная зона Нижнего Новгорода). Девелопер Miracle Group выбрал нестандартную для того времени стратегию: сначала построил поселок, потом начал продажи. 15 коттеджей с землей, передаваемой в долгосрочную аренду, за сезон были проданы, несмотря на дороговизну, по ценам от 35 млн до 80 млн руб.

В 2009 г. обещают сдать первые очереди поселков «Терраски», «Солнечный город», Sun City (продажи в нем начаты еще в 2006 г.), «Чешская деревня». Но есть и приостановленные проекты. Например, «Княжье поле» (компания «НиКО» два года назад продала землю, но новый собственник о своих планах пока ничего не заявил) и «Гранд парк» (Волго-Вятская строительная компания» в Богородском районе).

По наблюдению Романчевой, темпы продаж напрямую соотносятся со скоростью строительства. В «Террасках» чуть больше чем за 1,5 года было продано 140 участков из 146. По словам директора инвестиционной компании «Роза ветров» Марии Свиридовой, оставшиеся шесть расположены менее удачно, чем остальные, потому придирчивые покупатели и обходят их стороной. А в Sun City 180 участков продаются четвертый год.

Для покупателей более привлекательны «свежие» предложения, считает Романчева: выбор больше, а цены – ниже. Например, в коттеджном поселке «Своя земля» с октября 2008 г. продана треть участков из 87 по 150 000–200 000 руб. за сотку.

Что дешевеет

В 2009 г. цены на участки стали снижаться – по информации Сергеевой, с докризисных времен в среднем на 30–40%. Менее всего падение коснулось организованных коттеджных поселков. Официально об уменьшении цен заявили только две компании. У «Технологий будущего» сотка в Sun City подешевела с 260 000–520 000 до 120 000–300 000 руб. На 10% – с 220 000 до 200 000 руб. за сотку – скорректировал стоимость земли в «Серебряном ключе» «Проектстрой». Самая высокая стоимость сотки среди всех строящихся сейчас коттеджных комплексов – в «Резиденции Безводное» (240 000 руб.) и Sun City (до 300 000 руб.).

Дешевеют переоцененные участки там, где значительно вырос объем предложения, земли без коммуникаций, вторичные объекты. В д. Безводное, например, земля продавалась по 150 000–200 000 руб. за сотку – почти по той же цене, что и в коттеджном поселке по соседству, где в стоимость включены и коммуникации на участке. Никакой социальной инфраструктуры специально для жителей этой конкретной территории продавец земли создавать не предполагал – все нужное, по его мнению, есть в деревне. Все вместе это снизило статус поселка, вот земля и подешевела.

Кроме того, в районе д. Безводное и близлежащих селениях предложение более чем насыщенно. Здесь строится несколько поселков («Терраски», «Резиденция Безводное», «Солнечный»). Много предложений, аналогичных тому, на которое польстился Андрей, в Кадницах, Великом Враге, Вязовке и др.: земля просто размежевана, а все проблемы с коммуникациями и строительством домов покупателям предстоит решать самостоятельно. Есть аналогичные участки и в Богородском районе: в Новинках, Кусаковке, Заозерье. Например, в Кусаковке в 8 км от города земля с коммуникациями продается по 120 000 руб. за сотку. Сейчас в Безводном продают землю по 70 000–100 000 руб. за сотку.

Коттеджи подешевели во многих поселках. «Снизилась стоимость стройматериалов и труда строителей», – объясняет Владимир Белов, замдиректора «Нижегородкапстроя». С конца 2008 г. в «Резиденции Безводное» «Нижегородкапстрой» снизил цены с 30 000 до 20 000 руб. за 1 кв. м. «Проектстрой» в «Серебряном ключе» сейчас согласен строить дома по 25 000 руб. за 1 кв. м вместо 30 000 руб. в 2008 г.

Прелести товариществ

Эра новых коттеджных поселков для экономкласса не наступит еще долго. А здоровый образ жизни хочется вести уже сейчас. Эксперты отмечают возрождение интереса к садоводческим товариществам. Кризис, по мнению Романчевой, далеко не единственная причина, по которой несколько ироничное отношение к такой загородной недвижимости сменилось на любовь.

Дачная амнистия позволила оформить свои права на земли в садоводческих товариществах множеству землевладельцев. Кроме того, сейчас можно и прописаться в дачном домике. И юридическую полноценность своей дачной недвижимости новые собственники ценят высоко. По словам Романчевой, дома в садоводческих товариществах даже подорожали по сравнению с прошлым годом: небольшой, в 10–20%, но рост все же есть.

Жить в дачном домике можно весь сезон – и вода, и электричество в таких дачных массивах есть. К тому же большинство садоводческих товариществ расположено близко к городу.

По цене дачного домика с 6 сотками земли (около 250 000–300 000 руб.) в деревнях близко к городу можно купить разве что развалюху. Впрочем, по словам Сергеевой, дома в деревнях тоже пользуются спросом. И если раньше все стремились купить дом поближе к городу, сейчас расстояние в 100 км уже не пугает, главное – состояние дома, возможность сразу поселиться в нем на дачный сезон.

Эксперты полагают: причин для дальнейшего снижения цен на загородную недвижимость в настоящее время нет. «В 2007–2008 гг. цены выросли на 50–100%. И без кризиса темпы роста замедлились бы, тенденция к стабилизации наметилась уже летом 2008 г. К тому же рынок насыщается новыми предложениями. Там, где цены были явно завышены, они уже упали», – резюмирует Романчева.

Что предлагают

Организованные коттеджные поселки сейчас строятся в трех районах Нижегородской области: в Богородском, Кстовском (они примыкают к престижной нагорной части города) и Городецком – в издавна сложившейся зоне отдыха на Горьковском море. В Богородском районе, в 20 км от областного центра, «Технологии будущего» возводят поселок Sun City. В 50 км от Нижнего компания «Атриум Н» строит «Лесной ключ». В ближнем радиусе от города «Проектстрой» строит «Серебряный ключ», «Автоград» готовит «Бурцев ключ», а московская TRI-Group создает «Чешскую деревню». С октября 2008 г. УК «Своя земля» продает землю в одноименном поселке. На берегу Горьковского моря компания «Лэндон» строит поселок «Солнечный город», а «Винтик и шпунтик» – гостиничный комплекс и коттеджный комплекс «Морской бриз». В Кстовском районе уже готова «Лесная жемчужина» (Miracle Group), «Роза ветров» завершает строительство «Террасок» с примыкающим гостиничным и спортивно-развлекательным комплексом. «Нижегородкапстрой» возводит «Резиденцию Безводное», а Кстовская строительная компания – поселок «Солнечный».