Метры без прибыли
Мировой рынок коммерческой недвижимости замер в прошлом году, чтобы рухнуть в этом. Стоимость инвестиций на нем в 2008 г. снизилась на 4%, а в этом упадет еще на 20%, выяснили эксперты консалтинговой компании DTZ
Стоимость инвестиций в недвижимость в 2008 г. составила почти $12 трлн без учета изменений валютных курсов, что на 0,1% больше уровня 2007 г. Если исключить влияние валютного рынка, падение составило 4,4%. Оба показателя – наихудшие с 1975 г., когда британская консалтинговая компания DTZ начала публиковать исследование «Инвестиции в недвижимость».
Объем инвестиций падает уже шесть кварталов подряд по I квартал 2009 г. включительно; с пика в $200 млрд в III квартале 2007 г. он упал на 85%. Трансграничные инвестиции сократились в 2008 г. на 58% – впервые с 2003 г., когда DTZ начала собирать соответствующие данные.
Опрос инвесторов и кредиторов, проведенный DTZ, показывает: мало кто ждет оживления в секторе. Среди инвесторов 83% ожидают падения объемов вложений в текущем году; лишь 13% ждут роста, 3% полагают, что они не изменятся. В Европе соотношение чуть лучше: 77%, 17% и 7% соответственно (значения округлены). Кредиторы считают, что в ближайшие полтора года стоимость заимствований будет расти, условия – ужесточаться, объемы кредитования – уменьшаться. В этом году 47% намерены сократить кредитование, 21% – увеличить, 32% – сохранить на уровне предыдущего года; в 2010 г. ожидания – 16%, 37% и 47% соответственно.
Из-за рецессии в экономике и падения занятости еще долго не улучшится ситуация в секторе офисной недвижимости, отмечают в DTZ. Ставки аренды продолжат падать, стабилизируются только в 2011 г. и могут начать расти в 2012 г. В частности, из-за этого совокупный убыток инвесторов в этом сегменте рынка составит в 2009 г. 20%. Следующий год принесет нулевой или очень небольшой доход, и лишь с 2011 г. рынок начнет расти (возможен доход более 10%).
Возможностей для инвестиций на рынке офисной недвижимости в обозримом будущем практически нет. Лишь в лондонском Сити ее стоимость упала уже до справедливого уровня (т. е. уровня доходов, сравнимых с доходом по безрисковым инвестициям, но с учетом рисков вложения в недвижимость), считают в DTZ, и можно начать задумываться о выходе на этот рынок с долгосрочными инвестициями. В лондонском же Вест-Энде, Мадриде, Париже и Сиднее справедливая стоимость будет достигнута ближе к концу 2009 г., во Франкфурте, Нью-Йорке, Шанхае и Токио – во втором полугодии 2010 г.
Московские офисы в этом аспекте не рассматривались. «В Западной Европе инвестор может взять дешевый кредит и вложить средства на низкорискованном рынке, тогда как в России риски и ставки по кредитам высоки», – говорит Джошуа Эскью, начальник отдела оценки российского рынка DTZ. Это останавливает зарубежные инвестиции в российский рынок. Общая стоимость инвестиций в Россию как с внутреннего, так и с внешнего рынка, по данным DTZ, составила в 2008 г. 32 млрд евро (см. рисунок). Это немного: даже в Польше она оценивается в 44 млрд евро, не говоря уже о Германии – 776 млрд евро и Великобритании – 586 млрд фунтов (675,6 млрд евро). Однако Эскью отмечает в России сближение цен продавца и покупателя, благодаря чему вскоре могут появиться возможности для инвестиций по адекватной цене. Подъем цен может возобновиться во II квартале 2010 г. – если, конечно, начнется восстановление в мировой экономике, цены на нефть будут относительно высоки, а ставки по кредитам приемлемы, считает он.
Российские эксперты пока рост даже не прогнозируют. В ближайший год объем инвестиций в коммерческую недвижимость упадет в разы, считает Максим Гасиев, управляющий директор Colliers International. По его словам, сегодня девелоперы начинают единичные проекты, а их масштабы сильно уменьшились по сравнению с докризисным периодом.
Нисходящие тенденции на рынке недвижимости сохраняются, но вряд ли они будет столь драматичными, как в предыдущие несколько месяцев, считает Наталья Сазонова, руководитель отдела исследований Knight Frank Russia and CIS. Она отмечает, что в последнее время инвесторы стали чуть больше интересоваться недвижимостью – из-за снизившихся в последние месяцы цен. Небольшие компании и индивидуальные инвесторы живо интересуются наиболее ликвидными активами, например офисными особняками и отдельными торговыми помещениями сегмента. При покупке таких активов инвесторы, как правило, ориентируются на доходность не менее 15–20% годовых, добавляет она.
Ставки аренды офисов в Москве упали на 40–60% из-за резкого снижения спроса, говорит Гасиев. А по оценке Валентина Стобецкого, директора отдела офисной недвижимости Knight Frank Russia and CIS, падение арендных ставок на офисы составляет 30–40%. При этом, по его словам, собственники все еще переоценивают свои активы: если они выставляют цену, исходя из доходности на уровне 12%, то инвестора может устроить лишь 15–16% доходности.