Доходное место: Чердак ручной работы

В докризисные времена, вспоминают девелоперы, у одной компании даже появилась идея создать лофт с нуля – выстроить в центре Москвы отдельно стоящий дом. Но этот проект прогорел. Все-таки лофт должен быть частью и «пожившего» промышленного здания, и особой культуры.

Стильно и дорого

Все собеседники «Ведомостей» в ответ на вопрос об успешности или убыточности лофтов предпочитали не говорить о финансовых показателях данных проектов, а пускаться в рассуждения о том, что это особый стиль жизни. Создатели этих объектов должны предлагать рынку, т. е. творческим, но богатым людям, простор, «свободный от шаблонов».

Правда, оговаривается Сергей Калинин, гендиректор KR Properties, «предложения истинных лофтов в Москве не существует в принципе». Поэтому его компания решила, образно говоря, «нажать на спусковой крючок» и начала работу над проектом «Даниловская мануфактура».

Здания бывшей текстильной фабрики недалеко от ст. м. «Тульская» будут преобразованы в лофт-квартал с офисами и апартаментами. Часть офисов уже готова: среди арендаторов – медиахолдинг «Проф-медиа» и дизайн-бюро Киры Пластининой. «Мы активно ведем переговоры с другими компаниями, которым нравится стиль лофт. Потенциальных арендаторов завораживают эскизы интерьеров, и они понимают, что точно так же будут завораживать интерьеры и их будущих клиентов», – рассказывает Калинин. Есть и более приземленные аргументы. Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood, например, считает проект Communist Loft на базе «Даниловской мануфактуры» «удачным использованием лофт-пространства в условиях кризиса» – рабочие места любой площади сдаются в аренду по демократичным арендным ставкам: одно место – $200 в месяц. Ставки для офисов класса С составляют 13 000 руб. за 1 кв. м в год.

С 1 июня KR Properties занялась и лофт-апартаментами: под них на последних этажах и чердаках старых корпусов «Даниловской мануфактуры» под двускатными крышами отдается 9000 кв. м. Помещения будут двухуровневыми площадью от 60 до 200 кв. м. За проектируемые в отдаленной перспективе лофты в рамках так и не осуществленного проекта «Золотой остров» просили по 45 000 евро за 1 кв. м, вспоминает Калинин. В «Даниловской мануфактуре» 1 кв. м лофт-апартаментов готовы отдавать по $7000–8000. Инвестиции в лофт-апартаменты здесь составляют $1200 за 1 кв. м.

«Лофты – это штучный, эксклюзивный и, безусловно, дорогой товар, который может себе позволить далеко не каждый. Это большие площади, внушительные затраты на реконструкцию», – отмечает Наталья Шичанина, руководитель продаж «Одиннадцать Станиславского». Однако Horus Capital в рамках реконструкции бывшей золотоканительной фабрики Станиславского (на ее территории и возведен этот жилой комплекс) все-таки преобразовала фабричное здание в бизнес-центр класса А с внутренним решением пространства в стиле лофтов.

По оценке генподрядной компании СТЭП, средняя стоимость реконструкции 1 кв. м под лофт составляет 25 000–35 000 руб., но от проекта к проекту цифры могут сильно отличаться. По оценке Ковалева, примерный объем инвестиций в проект бизнес-центра, реконструируемого из бывшего промышленного здания, составляет $2000–25000 на 1 кв. м готовой площади, «включая покупку и расходы на перебазирование производственных установок».

Татьяна Рожкова, ведущий дизайнер московского представительства «Росса Ракенне СПб» (официального дистрибутора компании Honka в России), считает, что затраты на облагораживание интерьера в лофтах могут быть минимальными: «Лофт стерпит все». Часто можно обойтись практически без отделочных материалов, что сильно экономит средства.

«Реконструкция старых зданий состоит из разработки проекта, создания инженерной инфраструктуры и ремонта помещения», – перечисляет Калинин. Разброс цен, по его словам, здесь такой же, как между старым деревенским домом и особняком с системой кондиционирования.

Для буржуазной богемы

Реконструкция промышленного здания под лофты, как правило, проект вынужденный. Вписать офисные или жилые помещения в архитектуру промышленного здания, которое для этого изначально не предназначено, довольно сложно. Александр Гришин, гендиректор VMB Trust, рассказал, что с 1991 г. перед его компанией не раз вставал вопрос реализации проектов по реконструкции и перепрофилированию бывших промышленных предприятий. Но идея лофтов отвергалась уже на стадии мозгового штурма: хороший качественный лофт – отнюдь не дешевое удовольствие. В большинстве случаев результатом работы VMB Trust с промзданиями стали офисные центры В- и С-класса.

До кризиса девелоперы достаточно прохладно относились к идее лофтов, говорит Ирина Солонова, директор департамента консалтинга GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, им гораздо легче было снести старое здание со сложными планировками (слишком большая глубина, слишком высокие потолки и слишком маленькая полезная площадь), чем адаптировать его под новую функцию, оставив элементы старого дизайна. Солонова тем не менее считает, что дальновидные девелоперы обратят сейчас внимание на такие здания и будут максимально деликатно с ними обращаться, используя «старые стены» как преимущество. Лофт – это отличная возможность позиционировать свой проект как уникальный, добавив ему изюминку в виде некой «истории места», рассуждает она.

Лофты, по мнению специалистов СТЭП, были специально придуманы для того, чтобы обыграть вторичное использование промышленной недвижимости и тем самым способствовать интересу потенциальных покупателей или арендаторов. Рожкова говорит, что офис-лофт «удобен и презентабелен» для архитекторов и дизайнеров. Ей известны многие архстудии, которые специально отыскивают такого рода пространства в центре Москвы. «Это своего рода мода, особый шик, он подчеркивает креативность компании», – объясняет Рожкова.

В Санкт-Петербурге, например, уже несколько лет действует «Лофт-проект «Этажи» – на пяти этажах бывшего Смольнинского хлебозавода на Лиговском проспекте создан многофункциональный центр. Он объединяет выставочное пространство, галерею авторской одежды, винный бар и кафе. Мария Ромашева, гендиректор «Лофт-проекта «Этажи», утверждает, что все объекты в рамках «Этажей» продуманы так, чтобы они не только окупались, но и приносили прибыль. То же касается мероприятий и выставок. «Искусство – это сфера, на которой можно и нужно зарабатывать. Откуда в России мнение, что художник должен быть бедным, нам непонятно», – восклицает Ромашева. Она сожалеет, что в России нельзя использовать заброшенные собственниками здания для их переоборудования, как, например, в Лейпциге, где мэрия на льготных условиях предоставляет такие площади энтузиастам, чтобы «оживить город». «Попробуйте зайти на территорию любого «заброшенного» здания на Обводном канале – и за вами сразу бросится сторожевая собака, – говорит Ромашева. – Каждое пустующее здание в Петербурге имеет собственника и доступно для заполнения только на основании арендной платы».

Гришин считает, что лофт – это больше маркетинговый термин, чем реальность. «В проекте VMB Trust на Московском проспекте кое-где были сохранены помещения с открытой планировкой, которые можно притянуть к термину «лофт», но именно притянуть», – откровенен девелопер. Под лофтами он понимает перепрофилированные здания промышленной архитектуры со специфическими объемно-планировочными решениями – проще говоря, цеха. А цех – это большие пролеты, мощные балки, громадные окна. Такое помещение невозможно перепрофилировать в квартиру или офис в их общепринятом понимании, категоричен Гришин. Типичное использование лофта, по его мнению, – под творческие мастерские. Спрос на этот тип недвижимости могут формировать люди творческих профессий: художники, скульпторы – или программисты. Но пока выходит, что «спрос на лофты достаточно мал для их широкого распространения», резюмирует Гришин.

Проблемы лофтов

«Сейчас те немногие лофты, что представлены на московском и питерском рынках, – это «ручная работа», – говорит исполнительный директор Гильдии управляющих и девелоперов Павел Гончаров. По его словам, при коренной реконструкции промышленного здания требуется снести старые перегородки, полностью заменить все инженерные коммуникации. Возникает большая проблема, если в здании сохранились деревянные балки: для безопасности эксплуатации их необходимо либо полностью покрывать специальными огнезащитными средствами, либо удалять, меняя на железобетон. Кроме того, необходимо произвести обследование фундамента здания и в случае частичной потери им несущей способности произвести его укрепление.

«В Петербурге исторически размещались сложные, тяжелые производства, но культура производства зачастую отсутствовала. Вот и получалась сильная загрязненность почвы и стен различными химикатами», – рассказывает Гришин. Затраты на санацию помещений и рекультивацию земель значительно снижают рентабельность лофт-проектов. Большие проблемы возникают и с окружающей средой: для повышения спроса необходимо обеспечить если не инфраструктуру, то хотя бы приличный вид из окон и благоустройство. Существенно выше затраты на рекламу (популяризацию идеи). Создание жилых лофтов, по мнению девелопера, вообще отдельная история, решиться на нее – практически авантюра.

Этот тип недвижимости мало развит еще и потому, что трудно получить разрешение для использования чердака под другие цели, продолжает Андрей Давыдов, исполнительный управляющий Savant. «Неохотно дают такие разрешения», – говорит он. По его мнению, нужно различать два варианта: когда используется чердак существующего дома и когда преобразуется подчердачное пространство реконструируемого здания. В первом случае «сделать лофт» чаще всего решают жильцы верхних этажей, добавляя себе лишние квадратные метры. Давыдов говорит, что видел несколько таких 2-этажных квартир в Москве – в основном они принадлежат архитекторам.

Если же речь идет о переделке помещения для работы, то «в центре Москвы такие офисы есть – они, по слухам, дороже, чем обычные, благодаря видам из окон и тому, что по головам никто не топает». К их основным проблемам Давыдов относит трудности с ремонтом: «Туда не ходят лифты, нет лестниц, зачастую разводка отопления выполнена под крышей, мешают вентиляционные выходы и соображения пожарной безопасности при проведении работ».

«Лофтов слишком мало, чтобы считать их альтернативой обычным офисам», – соглашается Калинин. KR Properties считает лофт-проекты стильным и узким направлением для настоящих ценителей минималистского индустриального дизайна.