Искусство побеждать: Бизнес-сражение за круглым столом

Анзори Хасия, советник президента «Открытие-Недвижимости»:

Цель проекта – организовать площадку, на которой участники рынка смогут обмениваться мнениями, делиться успехами и проблемами и совместно искать эффективные пути ведения бизнеса в нынешних экономических условиях. Первое бизнес-собрание на тему управления объектами коммерческой недвижимости прошло 21 мая.

Арендаторы оптимизируют расходы, максимально снижая траты, в том числе на аренду, техническую эксплуатацию. Клиенты требуют у девелоперов и управляющих компаний скидки в 10–15% и говорят о возможном переезде.

Собственники же озабочены удержанием клиентов и привлечением платежеспособных арендаторов, на которых идет настоящая охота. Скидки до 50% на аренду, ремонт, дополнительные услуги – на все это владельцы коммерческой недвижимости вынуждены идти ради сохранения потока наличности.

Как работают на сегодняшнем рынке девелоперы и управляющие компании, что позволяет им оставаться успешными и развиваться – в прямой речи участников бизнес-собрания.

Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer:

– Невозможно на охранника повесить функции сантехника, но технический специалист, который уже обслуживает здание, может совмещать несколько должностей. Кризис вынудил всех более пристально посмотреть на затраты. Арендаторы, например, сейчас абсолютно искренне уверены в том, что за внутреннюю отделку платит собственник. Это серьезный вопрос для обсуждения.

Оплата паркинга тоже стала темой для торга. «Мы, конечно, сочувствуем вам как девелоперу, что вы потратились на большой подземный паркинг. Но если мы продолжаем платить относительно высокую ставку за помещение, то хотим, чтобы какое-то количество машино-мест было включено в эту цену», – говорят, например, клиенты.

Леонид Капров, директор департамента управления KR Properties:

– Рынок не сократился, он замер. От того так резко и жестко обрушились ставки. Понимая, что никто не будет в этой ситуации инвестировать в отделку офисов, мы предлагаем офисы уже с отделкой или участвуем в ней.

Вакантных площадей на рынке стало несопоставимо больше, в классах В и С – более 20%. Нам заполнить площади помогли оперативный пересмотр и перенаправление наших ресурсов. Мы начали вести переговоры с большим количеством мелких компаний, с которыми девелоперы нашего уровня дела ранее не имели. И сейчас процент вакантных площадей в наших объектах в 3 раза ниже, чем в среднем по рынку. Уверены, что до конца года у нас пустующих площадей не останется.

Алла Соловьева, исполнительный директор «Международного логистического партнерства»:

– У меня создается впечатление, что качество эксплуатации – это первое, что перестает быть нужным арендаторам. Единственное, на что они обратят внимание, – открывается им въезд на склад или нет. Все остальное уже никому не нужно. Все чаще просят выкрутить лампочки наполовину, отопление попросили выключить не в середине апреля, а в марте. Главное – дать арендатору то, что он хочет с точки зрения экономии. Понятно, что, если мы перестанем обслуживать мини-ТЭЦ, это приведет к печальным последствиям. С другой стороны, и к необходимым работам тоже можно подойти гораздо более рационально, чем до кризиса.

Александр Шарапов, президент Becar Realty Group:

– Сейчас управляющие компании чуть ли не казачка пляшут на своих объектах. Это хорошая школа для всех нас, мы научимся быть более эффективными.

У нас есть непростой объект – «Аэробус» на Варшавке. Когда его строили, нужно было делать офисный центр, а построили в итоге торгово-офисный. И мы были вынуждены сделать специализированный торговый центр. Это первый детский ТЦ в Москве, который к моменту открытия был заполнен на 55%. Было тяжело, приходилось очень активно работать с арендаторами. На сегодняшний день ситуация стабилизировалась.

Мурат Гурсей, директор департамента торговой недвижимости AFI Development:

– Cейчас активно идут переговоры по аренде в Mall of Russia. Иногда мы идем навстречу пожеланиям клиентов [по снижению ставок], но не всегда. Кризис еще не закончился, и непонятно, что будет с рынком к моменту нашего открытия.

Есть определенный уровень заполняемости ТЦ, ниже которого нельзя выходить [на рынок]. Если мы его не достигнем, то не будем открываться. Мое предположение – у нас будет сдано не менее 80% площадей. Большая оплошность – открывать торговый комплекс, заполненный только наполовину. Если ваш ТЦ сочтут неуспешным, остальные 50% площадей придется сдать бесплатно.

– Сегодня считается, что надо обязательно заполнить торговый центр к моменту открытия (в противном случае, уверены консультанты и собственники, из такого ТЦ разбегутся все арендаторы. – «Ведомости»). Но через полгода начнут открываться ТЦ, заполненные только на 50% и это будет восприниматься совершенно нормально. Страшно только в первый раз.

Новых проектов нет. Единственный выход для девелопера коммерческой недвижимости (если проект только начинается) – закладывать конструктив класса А и делать отделку класса В, чтобы найти арендаторов сейчас и иметь возможность получить объект более высокого класса, когда кризис кончится.

Сергей Лобанов, директор департамента управления активами «Миэль – Коммерческая недвижимость»:

– В базе «Миэля» 70 помещений стрит-ритейла. Мы ежемесячно получаем 10–12 обращений – просьб о снижении арендной ставки. Всякий раз смотрим структуру бизнеса, в определенных случаях идем навстречу. На 10–15% снизили ставки с начала кризиса [по существующим договорам]. Скидки для новых арендаторов ниже уже на 30–40%.

Татьяна Смирнова, коммерческий директор «Гарант-инвеста»:

– Когда ко мне приходит арендатор просить скидку, я предлагаю рассмотреть иные варианты сотрудничества. Мы финансово-промышленная корпорация, в составе которой есть, например, банк. Если клиент решит обслуживаться в нашем банке, мы с удовольствием дадим ему скидку по аренде. Но нельзя давать скидки всем просителям. У нас около 300 договоров, только 30% арендаторов просили скидку. Мы удовлетворили процентов 10.

Общее количество вакантных площадей за девять месяцев на наших объектах пока менее 1%. Ведь есть компании, которые развиваются и в кризис. Мы лучше будем искать небрендованных арендаторов, которые позволят нам пополнять финансовые запасы. Сейчас многие бренды не развиваются, предлагают мизерные ставки аренды. Они хотят зарабатывать. А почему девелопер не должен хотя бы существовать?