Ориентиры: Давление на собственников
О предкризисном потребительском буме ритейлеры сейчас предпочитают не вспоминать – чтобы не расстраиваться. Прошли те времена, когда покупатель готов был выкладывать любые деньги за любой товар. Но ритейлеры пока не хотят отвыкать от привычки «зарабатывать на марже, а не на оборотах».
Мечты о прибыли
Ритейлеры активно ведут переговоры о снижении ставок. «Этот рынок прозрачный, все знают, кто куда за сколько сел, и поэтому могут надавить на девелоперов», – признают консультанты. «Была у нас клиентка, ПБОЮЛ, которая хотела с нашей помощью потребовать у арендодателя снижения ставки. Стали смотреть документы: у нее чистая прибыль несколько тысяч долларов в месяц. Мы спрашиваем: а на каком основании вам должны снизить плату? У меня, говорит, прибыль должна быть больше на порядок», – рассказывает анонимный собеседник «Ведомостей». При рассмотрении заявления арендатора о снижении ставки арендной платы в условиях кризиса имеет смысл провести полный анализ его деятельности, отмечает Андрей Панфилов из RRG: «Каждый запрос должен быть обоснован и подтвержден кассовой или другой документацией».
Но возможностей надавить на собственников торговых центров у арендаторов сейчас предостаточно. «Сегодня мы ведем более гибкую политику, чем год назад, – рассказывает Натали Шмурин, директор департамента маркетинга и продаж AFI Development. – Однако, соглашаясь на более низкую ставку, мы в то же время гарантируем себе дополнительный доход в виде процента с оборота к фиксированной ставке. Средняя ставка сегодня составляет $1600 за 1 кв. м, стоимость 1 кв. м – от $900 до $10 000». Компания уже устанавливает лифты и эскалаторы в Mall of Russia (GLA – 101 000 кв. м), дата предполагаемого открытия назначена на IV квартал 2009. На конец мая в комплексе, по информации Шмурин, было сдано 52% помещений. Как предположил Анзори Хасия из «Открытие-Недвижимости», возможно, скоро станет обычной практика, когда торговые центры начнут принимать посетителей при 50%-ной заполняемости, а остальные помещения держать закрытыми «по техническим причинам».
Притормозили
По разным оценкам, ставки за I квартал 2009 г. просели на 20–40%, но все равно «остаются самыми высокими в Европе» (цитата из отчета Jones Lang LaSalle (JLL). Максимальная ставка аренды в Москве в I квартале составила $3900 за 1 кв. м в год. Минимальная – результат переговоров арендаторов и арендодателей.
В неудачных или вновь открывающихся комплексах ритейлеры теперь платят только процент с оборота. «В большинстве случаев это джентльменское соглашение», – отмечает Владимир Пантюшин из JLL. Проблему контроля каждый собственник решает по мере своих возможностей.
Крупных профессиональных комплексов в столице уже 66, подсчитали аналитики JLL. С января по май открылось четыре торговых центра: «Метрополис» (GLA – 80 000 кв. м), «Мегаполис» (GLA – 44 000 кв. м), «Спектр» (GLA – 38 000 кв. м), «Филион» (GLA – 55 000 кв. м). Первый из них консультанты в один голос называют высокопрофессиональным и прочат ему успешное будущее. Но даже в нем, как рассказал Владимир Пантюшин, около 15% арендаторов поменялось в последний момент. «Для московского рынка торговой недвижимости это беспрецедентно», – добавляет аналитик. «Сети прекратили активное развитие на заемные деньги: вместо 5–6 бутиков в год теперь в лучшем случае открывают 1–2», – объясняет Татьяна Ключинская из Colliers International.
Девелоперы торговых центров также притормозили. «Магазин магазинов/CBRE» чаще других говорила девелоперам: «Не стройте», – вспоминает ее директор по развитию Игорь Чаплинский. – И слышал в ответ: «Плохой консультант, не дает нам зарабатывать деньги». За I квартал 2009 г. ни один строящийся торговый комплекс не стал объектом инвестиций, зато на рынке появились проблемные активы, говорится в отчете JLL. Интерес инвесторов (из банковского, нефтегазового сектора) есть, отмечает Ключинская, но они «завалены заявками» и если и готовы покупать, то за бесценок. «2009 год станет годом слияний и поглощений во всех секторах экономики, включая коммерческую недвижимость», – резюмируют эксперты JLL.