На асфальте: Диалектика переходного периода

Впрочем, данные в среднем по рынку и по отдельным фирмам расходятся довольно значительно. По словам председателя совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслава Заренкова, в его фирме цены уже три месяца не меняются.

Но ныне одновременно меняется экономическая ситуация, эволюционирует покупательский спрос и параллельно переписываются правила игры. В таком раскладе выживают не самые сильные или продвинутые фирмы, а самые гибкие. Те, кто успевает приспособиться и к новым покупательским запросам, и к противоречивым требованиям начальства.

Противоречивые сигналы бизнесу – даже не метафора. Сначала министр финансов Алексей Кудрин делает грустный прогноз: все будет плохо то ли 10, то ли и вовсе 50 лет. Затем руководитель ФАС Игорь Артемьев рекомендует наказывать тех (чиновников), кто «подает ценовые сигналы рынку» и не верит в дальнейшее понижение цен на жилье. В начале июня вице-премьер Игорь Шувалов заявляет, что государство не будет покупать жилье у застройщиков дороже 30 000 руб. за 1 кв. м. Помощник президента Аркадий Дворкович считает, что в ближайшие месяцы наступит стабилизация. Замминистра МЭРТ Андрей Клепач обещает сначала сильное падение, потом – «скачкообразное восстановление». Президент Дмитрий Медведев советует коллегам «поумерить языки»: «Когда отдельные мои товарищи <...> по правительству говорят, что Россия 50 лет не выйдет из кризиса, это неприемлемо. Если так считаешь, иди работай в другом месте».

Наконец, из Сбербанка увольняют директора управления Алексея Чувина, который на конференции «Недвижимость в России» неосторожно предположил, что осенью банки начнут по дешевке распродавать заложенные объекты и то же самое придется делать девелоперам (в пресс-релизе сообщалось, что сказанное – «личное мнение» Чувина, но на сайте Сбербанка в разделе «Аналитика» можно отыскать последний прогноз, в котором предсказывается снижение цен на 25–40%).

В общем, снять противоречия можно только с помощью марксистской диалектики: экономика вот-вот восстановится и начнет расти, а цены на жилье – падать.

Девелоперы оказались в положении кошки из романа Стругацких, которой одновременно «дали кусочек рыбки, почесали за ухом и в тот же момент ударили электрическим током, взорвали под носом пороховой заряд и ослепили прожектором».

К сигналам сверху строители относятся с повышенным вниманием: государство уверенно становится главным заказчиком и основным покупателем.

Статистика спада

Данные по вводу жилья вполне благополучны: за январь – апрель сдано в эксплуатацию около 600 000 кв. м. Сведения о продажах менее оптимистичны: по осторожным оценкам, за этот же период было реализовано около 236 000 кв. м жилья в новостройках, преимущественно в объектах высокой степени готовности (объем реализации прошлого года – 1,2 млн кв. м). Губернатор Валентина Матвиенко пообещала президенту, что за год город введет не менее 2 млн кв. м жилья. При этом бюджетная доля будет увеличена вдвое; цифры не назывались, но, если ориентироваться на прошлогодние показатели, должно получиться около 1 млн кв. м.

По данным холдинга RBI, количество объектов в продаже сохраняется на прежнем уровне: в январе было 233, в апреле – 230. Но сократились площади реализуемого жилья: в начале I квартала – 1 570 956 кв. м, в начале II – 1 376 638 кв. м.

Небольшой подъем активности в феврале – марте вселил в застройщиков надежды на восстановление рынка, однако в апреле – мае снова воцарилось затишье: небольшой объем сделок и стабильное снижение цен примерно на 0,5% в неделю. «Весенний всплеск активности был связан с желанием части граждан вложить средства, выведенные из других активов (фондовый рынок, валюта и т. п.), – полагает генеральный директор компании «Питер-Девелопмент» Дмитрий Миронов. – Но таких людей было немного, и небольшой подъем быстро сменился спадом: некоторые строительные компании в апреле – мае не реализовали ничего».

Петербургский креатив

В Петербурге продолжается работа по переводу нормативной базы жилищного строительства в жесткие рамки 214-го закона.

По словам председателя комитета по строительству Вячеслава Семененко, 30 компаний (из примерно 200 городских застройщиков) уже работают по закону о долевом участии, еще столько же предоставили в администрацию график перехода на новую договорную базу. Вольные фантазии (предварительный договор купли-продажи, вексельные схемы и проч.) постепенно выходят из обращения. Администрация увязывает возможность господдержки (льготы по инвестиционным платежам, участие в конкурсах и проч.) и строгое следование букве закона. «Если девелопер не будет выполнять взятых на себя обязательств, то никакого взаимодействия с комитетом по строительству у него не получится, а такое взаимодействие ему в нынешних условиях потребуется», – констатирует Вячеслав Семененко.

Сугубое следование закону – занятие непростое и небесплатное: застройщикам придется изрядно потратить время и силы на переоформление договора с каждым дольщиком, зарегистрировать его в Росрегистрации, привести в порядок все документы по объектам. И даже неспециалисту понятно, что с первого раза это получится не у всех.

Кроме того, работа по 214-му связана с уплатой НДС, обходные схемы позволяют этого избегать. Отмена НДС заложена в пакете поправок к закону, но Дума его еще не приняла. Еще одна проблема: возможность привлечения денег дольщиков сдвигается на более поздний период строительства.

Вячеслав Заренков говорит: «Никакой закон, никакой договор не могут защитить дольщика, если в документы изначально заложен умысел со стороны застройщика. В плане гарантий никакой разницы между 214-м, кооперативной схемой, предварительным договором купли-продажи нет». По мнению Заренкова, власть непоследовательна – сначала долго боролись с точечной застройкой, но буквальное соблюдение норм 214-го закона противоречит идее квартальной застройки: «Все деньги дольщика должны быть направлены только на конкретный объект. А как же дороги, школы, поликлиники, общеквартальная инфраструктура? Закон говорит: нельзя!»

Холдинг «ЛенСпецСМУ» выбрал для себя другой приоритет – создание ЖСК (такая возможность в законе предусмотрена). «Покупатель приобретает пай с правом на имущество в конкретном доме, с привязкой к характеристикам будущего жилья, к деньгам <...> Пайщик кооператива имеет больше прав, чем по 214-му закону», – говорит Вячеслав Заренков.

Переходом на 214-й юридические проблемы застройщиков не исчерпываются.

В марте вступили в силу Правила землепользования и застройки (ПЗЗ, прогрессивный шаг – в Москве генплан в сочетании с ПЗЗ только еще обсуждают). Тут и выяснилось, что в городе десятки проектов не соответствуют ПЗЗ. Хотя во многих случаях предварительная документация разрабатывалась в строгом соответствии с действовавшими на тот момент нормами.

Самые частые случаи – когда объект не вписывается в ПЗЗ по виду разрешенного использования (можно строить деловой центр, а по проекту – жилье) или по величине предельно допустимых параметров. Бизнес рассчитывал на «переходный период» – на то, что строителям дадут завершить начатые проекты, если при их согласовании не было нарушений. Не получилось. Как сказал заместитель председателя КГА Виктор Полищук, «по совокупности политических обстоятельств» идею переходного периода власти отвергли.

По данным службы госстройнадзора, с момента принятия ПЗЗ из 250 проектов отклонено из-за несоответствия правилам около 40. В КГА уже поступило около 80 заявок с просьбой изменить вид разрешенного использования участка.

В 2007 г. группа компаний «Пионер» на торгах купила участок в 2,5 га в районе Шувалово-Озерки. Арендная плата за шесть лет составила 1,2 млрд руб. Специалисты приступили к разработке проекта планировки. Говорит Андрей Алексеев, руководитель проекта ГК «Пионер»: «Мы хотели построить многофункциональный комплекс с включением жилья. Выяснилось, что жилье здесь строить невозможно, хотя в условиях торгов жилая застройка была указана (как условно-разрешенный вид). Прошло два года – мы платим арендную плату, несем убытки из-за вынужденного простоя, но не можем начать проект. Мы хотели бы его согласовать законным путем, но как? Власти говорят: а мы не знаем...»

Только 11 июня КГА выпустил приказ, регламентирующий процесс перевода из «условно-разрешенного» вида использования в основной. По расчетам юристов компании «Центр согласований», при идеальном раскладе процедура займет 72 дня. Фактически – не менее 4–5 месяцев.

Рассказывает директор по строительству ИСГ «Сплав» Дмитрий Галкин: «Мы готовили проект, прошли все согласования, ни в одном пункте не отступили от предписанных процедур. Всех все устраивало. После принятия ПЗЗ оказалось, что нам предписано снизить высоту комплекса на 12 м! Два тома документации, год работы проектного бюро и службы заказчика можно выкинуть в корзину. Все документы надо разрабатывать заново. Инвестор потратил на предварительный этап около $500 000. Это деньги нам предлагают списать и начать все сначала? Мы не понимаем, как можно согласовывать изменение высотных ограничений». Регламент, регулирующий высотность строительства, был принят только 23 июня.

Полищук считает проблему надуманной и полагает, что с проектами, которые попали в юридические ножницы, можно разобраться «в индивидуальном порядке».

Наверное, можно. Но такой подход оставляет много возможностей для субъективных решений и явно противоречит заявленному курсу на борьбу с коррупцией.

Госзаказ рулит

Государство между тем уверенно осваивается в роли главного заказчика строительного процесса. ДСК «Блок» (входит в Группу ЛСР) выиграл тендер на возведение жилых домов для военнослужащих в поселке Осиновая Роща и будет в качестве генподрядчика осваивать 11,385 млрд руб.

В тендере также приняла участие компания «СУ-155». Стартовая (максимальная) цена договора составляла 11,442 млрд руб. В ходе торгов стоимость госзаказа снизилась на 0,5%. Таким образом, победителю придется строить жилье из расчета около 29 000 руб. за 1 кв. м. В Осиновой Роще запланировано возвести 49 домов высотой от 9 до 17 этажей. Это 5691 квартира под ключ, общая площадь жилья – 389 624 кв. м. Под застройку предоставлен участок площадью 54 га в военном городке № 1. Новый жилой квартал на 16 000 человек будет обеспечен всей необходимой социальной инфраструктурой. Срок ввода объекта в эксплуатацию – не позднее 30 июня 2011 г. По мнению участников рынка, уложиться в 29 000 руб. за 1 кв. м можно, только если все затраты на инженерию и дороги возьмет на себя заказчик. В условиях конкурса этот момент подробно не раскрывается.

Группа ЛСР выиграла еще один конкурс Минобороны. Компания построит для военных несколько домов на Ленинском проспекте и Народной улице, общая площадь жилья – 106 000 кв. м (около 1700 квартир), срок ввода – 2010 г. Группа ЛСР оказалась единственным участником тендера, итоговая цена 1 кв. м – 44 300 руб.

Наконец, в июне правительство Петербурга объявило конкурс на закупку жилья на общую сумму более 2,8 млрд руб. Смольный намерен закупить у строителей 1587 1-комнатных квартир. Жилье планируется предоставить ветеранам Великой Отечественной и членам их семей в рамках программы по обеспечению ветеранов жильем до 1 мая 2010 г.

Участники рынка полагают, что «встречное движение» административных идей и возможностей бизнеса может получиться конструктивным. Дополнительное давление на городских застройщиков оказывает законопроект, предусматривающий возможность предоставлять городским очередникам квартиры в Ленобласти. Тут уже пойдет совсем другая игра: по словам Михаила Афанасьева, председателя совета директоров НП «Ассоциация деревянного домостроения», в регионе более 20 крупных и средних ДСК, ориентированных на малоэтажку (ДСК «Славянский», «Содружество» и др.). Их мощности сейчас недозагружены, но, если будут решены проблемы с землеотводом (например, через использование участков Фонда содействия развитию жилищного строительства) и если им удастся вписаться в госзаказ, городским застройщикам придется туго.

ДСК «Славянский», например, только что запустил в производство проект 3-комнатного 2-этажного домика площадью 80 кв. м. Он стоит 1,5 млн руб. и собирается (на готовом фундаменте) за день.