На асфальте: Претензии к новостройкам

Опрошенные «Ведомостями» риэлторы говорят, что средняя по Екатеринбургу ставка по ипотеке сейчас составляет 20% годовых в рублях, но такой кредит могут получить только единицы. По словам главы офиса Городского ипотечного банка в Екатеринбурге Станислава Дехтулинского, сейчас ипотеку для широких масс фактически выдают только Сбербанк РФ и САИЖК, остальные кредитуют «узкий круг людей»: например, Газпромбанк – сотрудников «Газпрома», Транскредитбанк – работников РЖД, Екатеринбургский муниципальный банк – бюджетников.

Отсудить деньги, внесенные как пай за квартиру в новостройке Екатеринбурга, с декабря 2008 г. пытаются семья Зубаревых и еще несколько несостоявшихся квартировладельцев. Попытка улучшить жилищные условия превратились для молодой семейной пары в череду разбирательств с застройщиком.

Ни денег, ни квартиры

В июле прошлого года Андрей и Алена Зубаревы, ожидая пополнения в семействе, решили съехать со съемного жилья и купить квартиру в новостройке. С первоначальным взносом помогли родители, остальное молодожены планировали взять в кредит.

Выбор был сделан в пользу жилого комплекса бизнес-класса в одном из спальных районов Екатеринбурга, где цена показалась оптимальной, а качество – приемлемым. 2-комнатная квартира площадью 63 кв. м в июле 2008 г. стоила почти 3 млн руб. Застройщик обещал сдать здание в эксплуатацию в IV квартале 2009 г.

Пара вступила в ЖСК, внеся первый пай в размере 50% от общей стоимости квартиры. Оставшуюся половину, по условиям договора, Зубаревы должны были внести до конца 2009 г., взяв кредит в одном из крупнейших банков Екатеринбурга, который тогда являлся партнером застройщика. На этапе строительства им предлагался специально разработанный под ЖСК жилищный кредит по беззалоговой схеме с процентной ставкой 18% годовых в рублях. После сдачи дома в эксплуатацию и получения свидетельства о праве собственности на квартиру – ипотека под 15% годовых в рублях.

Банк принял положительное решение по выдаче кредита и даже назначил дату сделки – 20 сентября 2008 г. Но она не состоялась. В банке сначала предложили перенести сделку на неделю, потом еще на две. После этого Зубаревым сообщили, что банк куплен крупной московской финансово-кредитной организацией. А та исполнять обязательства поглощенной структуры отказалась. В октябре – начале ноября 2008 г. пара попробовала подать заявку в несколько других банков Екатеринбурга, но везде получила отказ.

В отчаянии Зубаревы попытались забрать из ЖСК внесенный пай в размере 1,5 млн руб. (такая возможность была предусмотрена в договоре, со штрафом в размере 5% от внесенной суммы). Однако в отделе продаж застройщика им дали понять, что в ближайшие месяцы свои деньги пайщики не увидят, так как у самого застройщика большие финансовые проблемы. Тогда Зубаревы, объединившись со своими потенциальными соседями, начали судиться с ЖСК и застройщиком, однако пока их попытки не увенчались успехом.

У Зубаревых уже подрастает сын, они по-прежнему живут на съемной квартире, а строительство дома до сих пор на этапе фундамента, как и год назад.

Консервация новостроек

Эта история, к сожалению, не единична на рынке жилья Екатеринбурга. На городском портале www.е1.ru в форуме «Общение соседей» претензии дольщиков и пайщиков есть почти к каждой второй новостройке. Большинство из них связано с замедлением темпов строительства домов, переносом сроков – это в лучшем случае, в худшем – с заморозкой объектов.

Как сообщил руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков, если в сентябре 2008 г. в стадии строительства на разных этапах находилось более 2 млн кв. м жилья, то к январю 2009 г. этот показатель снизился почти на 15% (до 1,73 млн кв. м), а к маю – еще на 15% (до 1,47 млн кв. м). «Это значит, что около трети новостроек было заморожено, – объясняет Хорьков. – В первую очередь это объекты на этапе котлована и подготовки площадки».

По словам главы одной из крупнейших на рынке жилья в Екатеринбурге строительных компаний – НП «УС «Атомстройкомплекс» Валерия Ананьева, если ранее дом строился за год, то сейчас это срок увеличился до трех лет. Он объяснил это, с одной стороны, оптимизацией финансовых и трудовых ресурсов застройщиков, с другой – падением покупательского спроса.

«Люди не хотят рисковать и покупать квартиры в строящихся домах. Велико опасение, что объект не будет сдан», – говорит гендиректор АН «Бизнес кварт бюро» Алексей Двинянинов. На первичном рынке жилья, заметил он, интерес покупателей можно наблюдать либо к сданным новостройкам, либо к домам на этапе отделки.

Иллюзия, а не ипотека

Начальник управления жилой недвижимостью АН «БК-Недвижимость» Ирина Сангалова добавляет, что банки практически прекратили кредитовать покупки новостроек. «Создается впечатление, что предложения банков по ипотеке – иллюзия, – посетовала она. – Кредитные организации предъявляют к заемщикам крайне жесткие условия: требуют высокий официально подтвержденный доход».

Директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК) Александр Комаров, однако, утверждает: хотя требования к заемщикам и жесткие, рынок ипотеки в Екатеринбурге существует. Агентство кредитует в том числе и квартиры в новостройках в высокой степени готовности. «Только в мае 2009 г. мы выдали в регионе 88 кредитов на общую сумму 100 млн руб. Для сравнения: в феврале текущего года – 37 кредитов на сумму 51 млн руб.», – рассказал Комаров.

С начала 2009 г., по его словам, САИЖК снизило минимальную процентную ставку с 14,5% до 12,75% годовых. По итогам мая 2009 г. средняя ставка по выдаваемым ипотечным займам составила 13,9% годовых. Правда, отметил Александр Комаров, у банков-партнеров она обычно выше на 1,5–2% – в зависимости от маржи, которую хочет получить кредитная организация.

Вместе с тем в Свердловской области уже нашли альтернативу ипотеке. Центр недвижимости «Северная казна» создал «Уральский ипотечный кооператив» (УИК), взяв за основу опыт немецких стройсберкасс. УИК заключает с клиентами-пайщиками договор, по которому те накапливают средства на первоначальный взнос в размере от 50% стоимости квартиры (под 13,5% годовых в рублях). Как только собирается необходимая сумма, УИК выдает клиенту на оставшуюся сумму заем – уже под 17,5% годовых. Длительность обоих периодов – от трех месяцев до 10 лет. По словам главы «Северной казны» Татьяны Деменюк, сейчас в кооперативе 20 человек, общая сумма вкладов – 924 000 руб. Новую структуру поддержали свердловские строители, объединение риэлторов, администрация Екатеринбурга и ряд крупных предприятий.

Ниже не могут

Зампредседателя Уральского банковского союза Евгений Болотин видит причину небольшого спроса не в недоступности кредитов, а в ожидании потребителей дальнейшего снижения цен на квартиры, которые были в последние годы завышены.

По информации УПН, в конце первого полугодия 2009 г. средняя цена 1 кв. м на первичном рынке составила 50 642 руб., что на 13% меньше, чем в сентябре 2008 г. (57 296 руб.). Между тем, признают риэлторы, фактически цены упали более чем на 30%. Глава центра недвижимости МАН Николай Савин говорит, что стоимость 1 кв. м в сданной новостройке в городской черте – от 35 000 до 45 000 руб., в пригородах Екатеринбурга есть предложения от 30 000 руб. Похожие данные приводят в АН «Бизнес кварт бюро»: от 43 000 до 49 000 руб. за 1 кв. м в почти готовой новостройке в районе Уралмаш. «БК-Недвижимость» в июне предлагала квартиры в новом доме в центре Екатеринбурга по 63 000 руб. за 1 кв. м. Это почти на 30% дешевле, чем до кризиса.

Участники рынка утверждают, что ниже цены не будут. «Застройщикам выгоднее остановить продажи, чем работать себе в убыток», – уверена Ирина Сангалова. Гендиректор УК «ЛСР Урал» Андрей Бибиков настаивает, что застройщик не может продавать квартиры ниже их себестоимости, которая составляет сейчас 35 000–40 000 руб. за 1 кв. м: «Все готовые новостройки возведены с учетом докризисных цен». По его словам, «ЛСР Урал» уже предлагает минимальные цены за 1 кв. м: от 40 000 руб. – за жилье экономкласса, от 60 000 руб. – за бизнес-класс. А председатель правления СК «Астон групп» Вячеслав Трапезников добавил, что застройщикам «просто не позволят падать в цене банки, у которых они закредитованы».

Демпинг или бартер

По словам Хорькова, в конце 2008 г. почти каждый застройщик пытался стимулировать покупательский спрос всевозможными акциями: лоджия или кухня в подарок, беспроцентная рассрочка и т. д. Сейчас, отметил он, участники рынка отказались от этих методов как неэффективных.

Пока же квартирами в основном рассчитываются за услуги подрядчиков. «Сейчас только обменные операции (бартер. – «Ведомости») позволяют продолжать стройку», – объясняет Трапезников.

Впрочем, Хорьков полагает, что бартер лишь усугубляет ситуацию для застройщиков и риэлторов: «Многие подрядчики, с которыми рассчитались квадратными метрами, пытаются быстрее их реализовать, идя на демпинг». По разным оценкам, «квартиры от подрядчиков» предлагаются на 5–20% дешевле, чем у застройщика. Председатель совета директоров УК «Мост» Константин Васильев говорит, что у подрядчиков нет иного выхода, кроме как сбыть полученное жилье. «Иначе они рискуют оказаться в финансовой пропасти, куда их тянут за собой девелоперы», – объясняет он.