На воздухе: В поисках ликвидного предложения

Наряду с девелоперами коттеджных поселков и владельцами земли важными игроками рынка в настоящее время можно назвать производителей – пока немногих – сравнительно недорогих сборно-каркасных домов. Все они уверены: без соответствующей градостроительной политики рынка массового загородного жилья экономкласса для постоянного комфортного проживания не будет. Будут только дачи. Об этом, в частности, говорили участники бизнес-собрания, проведенного редакцией приложений «Недвижимость» 17 июня.

Либо дешевое, либо готовое

У «Миэля» несколько другие данные. По мнению Владимира Яхонтова, управляющего партнера компании «Миэль – Загородная недвижимость», сейчас на рынке экспонируется 15 000 домов, половина из них – в состоянии 10–20%-ной готовности. Но хотя для Московского региона с населением в 20 млн человек это крайне скудное предложение, считает Яхонтов, такой товар никому не нужен и сделки крайне редки. «Люди много звонят, приезжают, смотрят, но покупать не торопятся. Сделки растягиваются на недели, если не месяцы», – подтверждает Андрей Мажаров, заместитель гендиректора компании «Опин».

По общему мнению операторов загородного рынка, спрос остался либо на готовые к проживанию дома, либо на самые дешевые.

Отсюда бум продаж участков без подряда – девелоперы и лендлорды нашли в этом для себя выход, и спрос на такой товар есть – в основном, по мнению президента корпорации «Инком-Недвижимость» Сергея Козловского, со стороны граждан, озабоченных сохранением накоплений.

По данным «Гео Девелопмента», лучше всего продаются участки за 80 км от МКАД и по цене до 100 000 руб. за сотку, половина покупателей – люди среднего достатка предпенсионного возраста. За период со второго полугодия 2008 г. по первое полугодие 2009 г. совершено около 4000 сделок, что говорит о повышенном спросе и, возможно, о скором насыщении рынка в данном сегменте, считает гендиректор «Гео Девелопмента» Максим Лещев.

Многие эксперты уверены: в будущем эта стратегия может выйти рынку боком. Владимир Орлов, исполнительный директор Marshall Estate, говорит, что это не более чем способ выживания, чреватый большими проблемами, если продавцы земли не выполнят обещаний по инфраструктуре. «Для владельцев больших наделов это тем более не выход: продать таким образом удастся лишь крохи, а имидж пострадает», – считает он.

Что продается

Продажи домов тоже идут, судя по словам участников бизнес-собрания. Но спрос есть только на вполне определенный продукт.

В практически готовом ЖК «Ивакино-Покровское» таунхаусы площадью в среднем 170 кв. м продаются по 50 000 руб. за 1 кв. м – это с коммуникациями и под чистовую отделку. Андрей Пучков, гендиректор Urban Group (компания-застройщик), говорит, что в месяц проходит более сотни показов. «Сейчас нужны домовладения в высокой степени готовности плюс твердая договорная база. Мы работаем по 214-ФЗ», – рассказал он.

Александр Дубовенко, директор по развитию компании «Гуд Вуд», привел пример проекта иного рода (в нем компания выступает подрядчиком): «Дачный поселок на Новой Риге, 80 км от МКАД, за 2,5 млн руб. человек получает землю, электричество и обещание построить дом. Сам дом площадью 100 кв. м стоит 1,5 млн руб., мы это называем «девелоперский набор» – снаружи все готово, внутри ничего нет. 1 млн руб. – это примерно 10 соток земли и коммуникации. Технология – клееный брус, максимально тонкий – 125 мм, но дом в перспективе можно утеплить и обшить снаружи. Может быть, продукт имеет массу недостатков, но сейчас продается 5–10 домов в месяц».

«Дом площадью 120 кв. м из клееного 140-мм бруса, готовый к проживанию, с внутренней отделкой, с подведенными коммуникациями, без устройства электрики и без сантехники, стоит 2,5 млн руб. Если девелопер может предложить за те же 2,5 млн руб. или даже меньше 12 соток с подведенным электричеством, канализацией и водоснабжением, то получается менее чем за 5 млн руб. уникальный продукт на сегодняшний день», – считает, в свою очередь, Алексей Сазонов, заместитель гендиректора компании «Зодчий». По мнению Сазонова, в данном случае подрядчик может выступать соинвестором девелопера, и компания ведет такие переговоры. А пока продает дома частным заказчикам. Например, каркасные дома – по 15 штук ежедневно.

Каркас будущего

По мнению Мажарова, которое разделяют большинство участников загородного рынка, каркасное домостроение в наибольшей мере подходит для поселков экономкласса, поскольку позволяет удешевить строительство и сделать его технологичным и масштабным. «Будущее – за домами экономкласса, которые собираются в заводских условиях. Это гарантирует качество, сроки и цены», – уверен Андрей Князев, гендиректор Mozaik Development. В России пока производителей немного и технологии не отлажены, но уже возможно получить цену в $750 за 1 кв. м, считает он.

Вячеслав Смирнов, директор компании «Полиметалл-М», рассказал, что компания закупила линию финской Samesor и в 2009 г. начала производство легких стальных конструкций для малоэтажного домостроения. Технология позволяет застройщику собирать домокомплекты непосредственно на участках. «Линия интегрирована с программным обеспечением, в котором ведется проектирование, на выходе получается полный набор профилей с пробивками вплоть до отверстий под коммуникации, – описывает Смирнов. – Каркас дома в 150 кв. м бригада из пяти человек соберет за три дня. Целиком дом собирается за три недели. Стоимость 1 кв. м с учетом коммуникаций и отделки при массовой застройке колеблется в районе 18 000 руб. за 1 кв. м, и можно делать разные архитектурные проекты».

«Миэль» ищет дешевые каркасные технологии в Азии. «Корейские и китайские производители предлагают по $620 за 1 кв. м с учетом растаможки, поставки и сборки на месте в России», – сообщил Яхонтов. Европейские компании, по его словам, хотят за такой продукт около 1100 евро за 1 кв. м, российские – в среднем $800–900 за 1 кв. м.

«Если поселок расположен недалеко от Москвы и цена нормальная, то строить можно из чего угодно», – уверен Дмитрий Малофеев, гендиректор компании «Царьград». Впрочем, для дальних дач, по его мнению, надо выбирать более экологичные решения. Малофеев поделился своим опытом выбора технологии для поселка экономкласса «Окская слобода» на 500 домов. Сейчас построено 100 домов, 80% продано. «Мы объездили массу предприятий, выбрали каркасную деревянную технологию, но решили сэкономить. Покупали каркас, OSB-панели, собирали дома на участках. Получалось не всегда ровно, чаще криво, – рассказывает он. – Сейчас я бы выбрал каркасные дома заводского исполнения. Чтобы привезли, поставили, подсоединили к коммуникациям – и на стройке никого».

Поможет ли государство

Но даже самых дешевых технологий недостаточно для создания в Подмосковье действительно массового предложения коттеджей для постоянного проживания. По оценке девелоперов, стоимость собственно дома в проекте составляет около 30%. Остальное – это цена земли, заемных денег, а также коммуникаций и социальной инфраструктуры, затраты на которую власти вешают на девелоперов, говорят участники рынка.

«У нас есть и технические, и технологические возможности обеспечить необходимый уровень качества при стоимости 1 кв. м коробки под отделку в 14 000 руб., а для домов экономкласса – в 16 000–18 000 руб. с отделкой, но суть не в этом. Без содействия государства мы можем говорить о единичных проектах, но не о массовом рынке», – заявил Константин Капустин, руководитель проектного бюро российского подразделения компании Ruukki. Речь идет не о том, чтобы деньгами помочь, а о том, чтобы создать механизм устойчивого развития территорий, как и написано в Градкодексе, добавляет Мажаров.

Капустин привел пример поселка на 5000 домов под Петербургом, который в рамках частно-государственного партнерства начала возводить компания «Балтрос». Построено и продано почти 1500 домов – и проект остановлен. В поселке нет ни дорог, ни социальных служб, ни банка, ни магазина. «Самая большая проблема – обеспечение социальной инфраструктурой, – подтверждает Виктор Сочельников, член совета директоров компании «СтройИнвестТопаз». – Даже если мы в генплане отводим землю под школы, амбулатории, все равно местные власти отказываются предоставлять врачей, учителей, предлагают искать частные школы и т. п.».

Именно поэтому пользуются спросом дальние дачи, которые не требуют ни коммуникаций большой мощности, ни особенной инфраструктуры, ни создания вблизи поселения рабочих мест, прогнозирует Андрей Мажаров.

«Очередь желающих переехать из московской квартиры в подмосковный коттедж выстроится, если это будет дом в 20 км от МКАД со школой, детским садом, площадью 100–110 кв. м по цене $70 000. Если государство возьмет на себя функции подведения коммуникаций, дорог и социальной инфраструктуры, сняв затраты на все это с цены 1 кв. м, то девелоперы могут строить вокруг городов дома стоимостью $70 000, используя любую технологию. Без этого рынок загородной недвижимости в ближайшие 5–7 лет будет рынком случайных сделок по сравнению с московским рынком», – резюмирует Яхонтов.