Ориентиры: «Эконома» много быть не может
Исследование рынка новостроек Московского региона за II квартал 2009 г., проведенное аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости», в очередной раз подтвердило: изобилия жилья экономкласса в ближайшее время ждать не приходится.
Под столичным экономклассом мы подразумеваем:
– все панельные дома в Москве независимо от района и близости к центру;
– монолитно-кирпичные дома в пределах МКАД, расположенные в неудачных районах и/или с небольшими площадями квартир и невысокими ценами;
– все типы домов (панель и монолит-кирпич), расположенных за МКАД, но административно относящихся к Москве.
В настоящее время в Москве строится 63 объекта коммерческого жилья экономкласса. Среднее количество квартир в доме – 256, средняя площадь квартиры – 71,4 кв. м. Общую площадь всех новостроек экономкласса мы оцениваем в 1 151 500 кв. м.
История с географией
Еще несколько лет назад в Москве велось активное освоение участков под массовую застройку – преимущественно панельным жильем. Сейчас крупные домостроительные комбинаты – ДСК-1 (П-44Т), ДСК-2 (КОПЭ), ДСК-3 (П-3М), СУ-155 (И-155) – ушли в ближнее Подмосковье, где земля дешевле. Типовая панель в Москве строится преимущественно под городские социальные программы. Основную долю строительства жилья, предназначенного на продажу, составляют монолитно-кирпичные дома бизнес-класса с большими площадями квартир, а следовательно, высокими ценами.
В настоящее время больше всего жилья экономкласса строится в Москве от ТТК до МКАД – 43 объекта из 63, здесь преобладает точечная застройка. В черте МКАД можно назвать только два примера массового панельного домостроения: это Марьино (конец 1990-х гг.) и ЖК «Волгоградский» на Окской улице. Примером московского района массовой застройки за МКАД последних лет является Косино-Ухтомский (Кожухово), где сейчас в продаже остались квартиры в нескольких домах.
По округам Москвы новостройки распределяются следующим образом: 15 объектов строится в СВАО, всего два – в соседнем САО. В остальных округах возводится от шести до девяти новостроек. Самое активное строительство идет в Солнцеве – семь объектов, Отрадном и Рязанском районах – по шесть домов.
Дорогие метры дешевых квартир
Средняя стоимость 1 кв. м в упомянутых 63 новостройках – 111 445 руб., средняя стоимость квартиры – 7 957 173 руб. Разброс цен – от 70 000 руб. за 1 кв. м в Марфине (в одноименном ЖК), мкр. 51–52, до 175 000 руб. в ЖК в районе Нагорный (ЮАО), Волхонка-ЗиЛ, квартал 75–77 (дом сдан ГК).
Самые дорогие квартиры (средняя стоимость – 10,888 млн руб.) обнаружились в ЖК «Борисовские пруды», район Москворечье-Сабурово в ЮАО (монолитный дом по индивидуальному проекту, сдача госкомиссии запланирована на II квартал 2009 г.). Минимальная средняя цена за квартиру почти вдвое ниже: в Косино-Ухтомском районе (ВАО), Кожухово, мкр. 9, корп. 5, – 4,815 млн руб.
Средняя площадь 1-комнатной квартиры в московской новостройке сейчас составляет примерно 45 кв. м, 2-комнатной – 68 кв. м, 3-комнатной – 89 кв. м, 4-комнатной – без малого 111 кв. м, а вот 5-комнатной и более, наоборот, меньше – 110,2 кв. м. Любопытно, что самые большие квартиры также примерно в 2 раза превышают по площади самые маленькие. Так, самая большая средняя площадь квартир – 101 кв. м (Солнцево, мкр. 2), самая маленькая – 53,5 кв. м (Кожухово, мкр. 9).
В домах типовых серий цена 1 кв. м чаще всего выше, чем в монолитно-кирпичных, – поскольку площади типовых квартир меньше, застройщики могут увеличивать стоимость 1 кв. м, не превышая общую стоимость квартир, характерную для монолитно-кирпичных домов. В итоге в панельных новостройках квартиры зачастую оказываются совсем незначительно дешевле, чем в монолитно-кирпичных домах, хотя существенно уступают последним по площади.
Поскольку в категорию «экономкласс» попадают все панельные дома в Москве, панель в хорошем районе может оказаться даже дороже монолитно-кирпичного дома, если он расположен за МКАД или в наименее удачных местах в черте города. Или жилье экономкласса в Южном и Юго-Восточном округах оказывается дороже, чем в Западном, Юго-Западном и Северо-Западном.
Такой разный «эконом»
Из 63 объектов 21 дом относится к типу монолит/монолит-кирпич, а 42 – к типовым панельным сериям. Достаточно сложно сравнить панельное и монолитно-кирпичное жилье с точки зрения качества строительства и уровня комфорта, например планировок и площадей квартир.
Проекты в сегменте экономкласса сами застройщики делят на группы. Например, в компании «Сити – XXI век» говорят о «типичном экономклассе» и «псевдобизнесе» (или «эконом+») – доме с параметрами экономкласса, выполненном в монолите, с более привлекательным месторасположением и небольшим отличием планировочных решений. Эксперты компании отмечают, что если в «обычном» «экономе» минимальная площадь кухонь – 8,65 кв. м, то в «улучшенном» – 10 кв. м. Кроме того, для первой группы более характерно, когда половину квартир в доме составляют однушки, 35% – 2-комнатные и 15% – 3-комнатные, в то время как для второй группы типично соотношение 45%, 35% и 20% соответственно.
В ГК «Пионер» выделяют еще несколько важных признаков. Так, «эконом+» (который в компании называют «комфорткласс») – это индивидуальный проект монолитного домостроения с оригинальными фасадными решениями; планировки здесь нетиповые, потолки также, как правило, выше традиционных 2,7 м; зоны общего пользования – лестнично-лифтовые холлы, подъезды, помещения для консьержей – имеют оригинальную и более качественную отделку, нежели в обычных «панельках»; предусматривается дополнительное благоустройство придомовой территории. Например, застройщик создает в своем ЖК подземный паркинг, а во дворе строит детский сад.
А вот в компании ПИК не считают, что экономкласс можно всерьез делить на подгруппы. «Основной различительный показатель – это месторасположение, между панельным домом в Кузьминках или Беляеве будет существенная ценовая разница», – уточняют в компании.
Курс на понижение
В будущем структура рынка глобально не поменяется. В Москве будет доминировать бизнес-класс, а жилье экономкласса будет представлено в основном в Подмосковье. Однако, учитывая ухудшение экономических условий и изменение структуры спроса, возможно усиление позиций экономичного жилья в Москве.
Вполне вероятно, что отдельные участки, где планировалось строительство монолитно-кирпичного жилья, не смогут быть своевременно освоены вследствие проблем с кредитованием и будут переданы другим застройщикам, в том числе под строительство панельного жилья. Кроме того, часть девелоперов пересмотрит концепции ранее разработанных проектов, взяв курс на понижение классности.