Ориентиры: «Элита» не сдается
Петербургский рынок дорогого жилья остается вялым. Усиленные положительные сигналы, которые отправляют общественности чиновники, биржевые игроки и спекулянты на нефтяных фьючерсах, до недвижимости как-то все не доходят.
По данным «Петербургской недвижимости», с начала года падение цен в элитном сегменте составило 4,5% – это меньше, чем по типовому жилью и по квартирам бизнес-класса: там снижение с января – на 7–8%. Но и роста пока не видно.
Тем не менее отдельные сделки проходят. В мае была продана квартира в «золотом треугольнике». Апартаменты площадью 200 кв. м с полной отделкой реализованы за 250 млн руб. – по $40 000 за «квадрат». По словам эксперта по элитной недвижимости Владимира Федорова, владелец этой квартиры живет преимущественно за границей и вовсе не бедность подтолкнула его к продаже, хотя кризис, конечно, сыграл определенную роль. Но скорее психологическую. На Каменном острове проданы апартаменты площадью около 400 кв. м – по 15 000 евро за «квадрат». То есть общая сумма – около 6 млн евро. И новым владельцам еще предстоит потратиться на отделку! В обоих случаях объекты не появлялись в открытой рекламе, в обоих случаях покупатели – петербургские бизнесмены.
Владимир Федоров отмечает, что на дома из топ-списка всегда есть лист ожидания и потенциальные покупатели их знают – они бывали в них в гостях или по делам. Потому и реклама не особенно нужна. И цена в перечне решающих параметров находится даже не на 2-м, а на 3–4-м месте.
В общем, у петербургского бизнеса – у некоторой его части, по крайней мере – дела идут совсем не так плохо, как предприниматели стараются представить на встречах с президентом.
Гендиректор компании «Элитные квартиры» Леонид Рысев отмечает: начиная с апреля позиции элитки вроде бы даже укрепились. Квартиры из первой сотни в рублях подорожали на 14%, в долларах – на 19% и в евро – на 23%. Но эта статистика отражает не уровень реальных сделок, а лишь ожидания продавцов. «Наши продавцы – просто супероптимисты, – говорит Рысев. – С их точки зрения, кризис уже кончился и вот буквально на следующей неделе начнется ажиотажный спрос».
На фоне завышенных ожиданий по-прежнему происходят отдельные истерические продажи дорогого жилья, в основном купленного в кредит. Этого когда владелец понимает: если он еще подождет, цены могут и снизиться и тогда ему не хватит денег, чтобы отдать долг.
Случаются и вынужденные продажи. Характерный пример: недавняя продажа за долги двух квартир на Миллионной, 19.
Компания «Индастриал пойнт» задолжала Международному банку Санкт–Петербурга 260 млн руб. Топ-менеджеры фирмы-должника Александр Зозулин и Владислав Зубков арестованы и находятся под следствием по обвинению в мошенничестве. Две квартиры – 188 и 160 кв. м – служили обеспечением по кредиту, их и продали с торгов. Покупателем стала неизвестная фирма «Парус», которая предложила за первую квартиру 35,8 млн руб., за вторую – 48,6 млн руб. (первоначальная цена – 25 млн и 22 млн руб. соответственно).
Возможно, в ближайшее время приставам придется продавать еще две квартиры, также принадлежащие подследственным, – на наб. Робеспьера и Шпалерной улице. Входит в состав залога и особняк на углу ул. Некрасова и пер. Чехова; год назад он оценивался в 268 млн руб. (должно бы хватить на погашение долга, но за год многое переменилось).
По мнению Леонида Рысева, за последние месяцы изменился и состав покупателей. Элиткой интересуются 20–25-летние молодые люди, «тихие» непубличные бизнесмены, зажиточные бухгалтеры и скромные банкиры. Те, кто не играл на валютных курсах, не увлекался фондовым рынком, а просто копил деньги. «И они очень не уверены в себе», – отмечает Рысев.
Заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов уточняет: стоимость нескольких уникальных объектов, которые действительно относятся к элитному сегменту, в кризис вообще не изменилась. Подешевели те объекты, которые приписывают к элитной недвижимости, но на самом деле они относятся к бизнес-классу. Псевдоэлитная недвижимость упала в цене на 10–15%. Количество же сделок в сегменте элитной недвижимости снизилось в 3–4 раза. Новых проектов в этом сегменте нет, и объем предложения остался практически прежним.
«На рынке появились объекты, владельцы которых покупали их для себя и не планировали расставаться с приобретениями, – говорит Федоров. – С точки зрения возможности выбора ситуация уникальная, вряд ли она повторится в ближайшие годы».
По мнению специалистов, при продаже строящихся объектов значимым фактором становится возможность длительной – до пяти лет – рассрочки платежей, которая фактически начинает заменять ипотеку. Скрытый подтекст переговоров о покупке элитного жилья примерно таков. «У меня-то денежки, допустим, есть, – говорит потенциальный покупатель застройщику. – А вот как дела у вас, ребята? Если все в порядке, давайте договоримся о рассрочке».
И это правильно. По мнению экспертов международного агентства Fitch Ratings, российские строительные компании имеют наиболее слабые позиции ликвидности по сравнению с аналогичными фирмами в Европе, на Ближнем Востоке и даже в Африке.