Ориентиры: Тридцать тысяч рублей – раз...

«Прибыльность девелопмента – основа развития жилищного строительства. Нельзя продавать ниже себестоимости, это приведет к коллапсу отрасли», – уверен Вотолевский. Хотя многие застройщики уже делают это (но не факт, что такие компании достроят свои проекты), признает Владимир Воронин, президент ФСК «Лидер».

Власти назвали свою цену на жилье экономкласса. Девелоперы не считают ее справедливой и пытаются торговаться. Но, кроме государства, других желающих покупать новостройки в России почти нет.

По оценке Минрегиона, средняя стоимость жилья экономкласса в стране к началу лета составляла 26 700 руб. за 1 кв. м и может еще снизиться. В 40 субъектах РФ цена 1 кв. м жилья ниже средней по России (17 000 руб. в Южном федеральном округе). В то же время в Москве и Санкт-Петербурге она составляет 83 000 и 52 000 руб. соответственно, передало слова министра регионального развития РФ Виктора Басаргина «РИА Новости». Выкупать у частных застройщиков квартиры для реализации жилищных программ государство готово не дороже чем по 30 000 руб. за 1 кв. м.

По мнению руководителя АИЖК Александра Семеняки, высказанному на XII Национальном конгрессе по недвижимости в июне, власти попросту обозначили предел, ниже которого цена жилья в России не опустится. Но Виталий Вотолевский, генеральный директор компании «Желдорипотека», полагает, что в расчетах Минрегиона многое не учтено. Например, НДС.

На конгрессе Вотолевский привел данные об ориентировочной сметной стоимости строительства в некоторых регионах от ФГУ «Федеральный центр ценообразования в строительстве и производстве стройматериалов». В предложенную выкупную цену как-то вписывается 9-этажный кирпичный дом с техническим этажом в Ярославле (26 692,30 руб. за 1 кв. м) или Ростове-на-Дону (27 138 руб. за 1 кв. м), но без учета НДС. А с НДС, который оплачивает покупатель, напомнил Вотолевский, получается 31 496,92 и 32 022,84 руб. за 1 кв. м соответственно. В Челябинске, Екатеринбурге, Новосибирске, Иркутске построить тот же дом выйдет дороже – от 35 300 руб. до без малого 43 000 руб. за 1 кв. м.

Кроме налога на добавленную стоимость, по словам Вотолевского, чиновники не учли и другие факторы. Из того, что Минрегион не включает в выкупную цену*, он назвал:

плату за землю и земельный налог в период строительства;

затраты на безвозмездную передачу части общей площади квартир для муниципальных нужд;

затраты и компенсационные выплаты на освобождение земельного участка, в том числе отселение (расселение) и снос существующих построек;

плату за подключение к сетям;

прочие затраты подрядчиков, не относящиеся к строительно-монтажным работам (СМР, командировочные, перевозка рабочих, затраты по содержанию вахтовых поселков, компенсации по затратам на эксплуатацию машин и механизмов);

проценты по кредитам и прибыль инвестора-застройщика (в случае внебюджетного финансирования).

В случае «Желдорипотеки» структура инвестиционной стоимости строительства на конкретном участке (не в Москве), приобретенном в 2007 г., выглядит так:

СМР – 67% (27,874 млрд руб.);

проценты по кредитам – 7,2% (3,257 млрд руб.);

накладные расходы девелопера – 4,3% (1,939 млрд руб.);

приобретение прав на застройку, расселение – 13,6% (6,154 млрд руб.);

формирование земельного участка – 1,2% (525 200 руб.);

проектирование – 2,2% (996 800 руб.);

управление – 1% (471 900 руб.);

сети, в том числе плата за техприсоединение – 8,8% (3,984 млрд руб.).

Всего получается 45 202,7 руб. за 1 кв. м.

Учитывая, что в качестве господдержки строительного сектора в этом году запланировано потратить 450 млрд руб. из разных источников, при цене 30 000 руб. за 1 кв. м профинансировать получится «всего» 10–15 млн кв. м незавершенки, подсчитал Вотолевский. А надо больше – 57,5 млн кв. м, ссылается бизнесмен на данные Фонда РЖС. Хотя, если власти согласятся платить за метр дороже, этих денег и на 10 млн кв. м не хватит.

Поддерживать планируется только тех строителей, которые согласны производить жилье экономкласса. «Только по 30 000 за 1 кв. м», – заявила на конгрессе Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города». Кому не нравится, могут искать себе других покупателей. Косарева даже рассчитывает, что кризис пойдет на пользу в смысле создания нового типа жилья экономкласса в России. Семеняка считает, что убытки девелоперов неизбежны, надо их зафиксировать и работать дальше: «Если люди начнут покупать квартиры, ситуация выправится».

Застройщики не могут прогнозировать график поступлений от продаж, сожалеет Вотолевский. Воронин характеризует состояние отрасли как «полный развал» и ждет в сентябре вторую волну кризиса.

Но строители демонстрируют абсолютную уверенность в росте цен из-за спада объемов строительства. Вотолевский считает спад в 2011–2012 гг. до возведения только 40–45 млн кв. м в год – уровня 2004–2005 гг. – неизбежным. Без господдержки будет и того меньше. Воронин прогнозирует, что в 2010 г. в Москве введут всего 200 000 кв. м коммерческого жилья. Поэтому, уверен он, лучше не продавать, чем демпинговать, – он так и собирается делать, пока цены продолжат движение вниз, – и строить по горзаказу.

* Сборник укрупненных показателей стоимости строительства по субъектам Российской Федерации в разрезе Федеральных округов, IV квартал 2008 г. (с учетом НДС) (рекомендован письмом Министерства регионального развития РФ от 19 января 2009 г. № 767-СК/08).