Просят дороже, отдают дешевле

По данным городского комитета по строительству, за январь – май 2009 г. введено 681 000 кв. м, что на 72 000 кв. м меньше, чем за аналогичный период 2008 г.

В продажу с начала года ежемесячно поступало примерно по 30 000 кв. м, в то время как докризисный показатель составлял 130 000 кв. м, говорит Вера Сережина, маркетолог RBI. По словам директора «Петербургской недвижимости» Михаила Бимона, с рынка постепенно вымываются ликвидные объекты: количество квартир небольшого метража в почти готовых домах с января уменьшилось на 50%. Тем не менее предложение все равно превышает спрос и эта тенденция сохранится до конца года, утверждает замдиректора «Бекара» Николай Лавров.

Сколько чего берут

По данным АРИН, в I квартале 2009 г. на первичном рынке было продано 300 000 кв. м (около 5000 квартир), а в I квартале 2008 г. этот показатель был втрое больше.

Клиенты берут в основном жилье экономкласса или, наоборот, элитное, говорит замдиректора «Бекара» Леонид Сандалов. Раньше, по его словам, «спрос был рассеян по всем классам», а теперь у квартир бизнес-класса почти нет покупателей.

Во II квартале 2009 г. по сравнению с I кварталом продажи упали примерно на 10%, говорит аналитик АРИН Зося Захарова. С начала кризиса «Балтрос» ощутил падение спроса на 10–20%, признает его первый вице-президент Олег Еремин. Он не стал уточнять, сколько квартир ежемесячно продает компания. По сравнению с осенью прошлого года продажи сократились в 1,5–2 раза, сообщил заместитель финдиректора «ЛенспецСМУ» Виктор Васенев.

На покупателей повлияло и снижение доходов, и сильное сокращение объемов ипотеки, объясняют опрошенные «Ведомостями» эксперты. По данным Санкт-Петербургского ипотечного агентства, за I квартал 2008 г. было выдано 693 кредита под залог приобретаемого жилья, а год назад – 5461 кредит. Несмотря на то что ряд банков рекламирует ипотечные программы, получить от них деньги крайне сложно и дорого, говорит гендиректор «Петрополя» Марк Лернер.

Спад был в конце прошлого года, но сейчас ситуация улучшилась, возражает директор по продажам «Строительного треста» Сергей Степанов. «Строительный трест», по его словам, во II квартале 2009 г. продал в полтора раза больше квартир, чем в I квартале. Количество сделок он назвать отказался. Продажи ведутся в построенных домах, с марта компания снизила цены на 15% (до 70 000–90 000 руб. за 1 кв. м), была обновлена команда отдела продаж, сумма вознаграждения каждого менеджера теперь зависит от числа проданных им квартир, объясняет Степанов.

Привлечь клиента

Только за июнь цены предложения на первичном рынке снизились на 2,9% до 71 300 руб. за 1 кв. м, подсчитали аналитики «Гдеэтотдом.ру». Спрос, немного увеличившись в апреле (на что застройщики оперативно отреагировали небольшим повышением цен), сейчас опять вернулся к январскому уровню, констатирует Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам «Лидер групп».

По данным АРИН, с начала года стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке упала на 12%, а на вторичном – на 15%. В июле новостройки подешевеют еще до 3%, прогнозирует заместитель гендиректора АРИН Владимир Спарак. Для активизации продаж застройщики зачастую прибегают к 10–20%-ным скидкам от заявленных цен, добавляет директор по профессиональной деятельности «Knight Frank Санкт-Петербург» Николай Пашков.

Рынок еще не достиг дна, можно уверенно прогнозировать плавное снижение стоимости 1 кв. м вплоть до конца этого года, согласна Захарова. 60–80% расчетов застройщиков с подрядными организациями происходит в виде бартера, эти квартиры попадают на рынок по демпинговым ценам, говорит Лавров.

Снизить маржу

По данным АРИН, во II квартале средняя цена предложения 1 кв. м экономкласса составила 62 249 руб., комфорт-класса – 66 966 руб., бизнес-класса – 93 908 руб. и элитного – 156 886 руб.

Чем дальше срок сдачи дома, тем привлекательнее цены. Например, по 47 300 руб. за 1 кв. м готов отдавать новостройки, запланированные на 2010–2011 гг., «Ленспецстрой». Но, несмотря на цену, в этих домах большой выбор нераспроданных квартир, признались в отделе продаж компании.

Группа ЛСР, ставшая в июне единственным участником аукциона по закупке Минобороны 106 000 кв. м строящегося жилья, также согласна на цену в 47 300 руб. за 1 кв. м. Общая стоимость контракта составила 4,7 млрд руб., срок сдачи объектов – сентябрь 2010 г. Для компании это экономически приемлемая цена контракта, который позволит загрузить мощности двух входящих в группу ДСК, сообщила представитель ЛСР Юлия Соколова. ЛСР получила в июне и генподряд по строительству 380 000 кв. м жилья на земле Минобороны в Осиновой Роще (сумма контракта – 11,4 млрд руб.).

Сейчас маржа застройщика составляет до 7% от стоимости 1 кв. м, а до кризиса доходила до 15%, говорит Сережина. Нередки случаи и работы по себестоимости, добавляет Алексей Лукьянов из Setl City.