Самый эффективный застройщик

Сегодня себестоимость жилья экономкласса реально составляет 23 000–24 000 руб. за 1 кв. м. Но это только сам дом, коробка. С учетом инфраструктуры – 40 000–42 000 руб. за 1 кв. м», – заявил в интервью «Ведомостям» руководитель комплекса экономической политики и развития Москвы Юрий Росляк (см. стр. А5). А если убрать из себестоимости цену земли и получить содействие в подводке инженерной инфраструктуры, то вполне можно уложиться и в 30 000 руб., считает он. Эти оценки относятся к строительству жилья экономкласса по социальным программам, которое собирается начать московское правительство, уточнил сотрудник мэрии.

На столичном рынке коммерческое жилье той же категории даже сейчас стоит в разы дороже, хотя многие участники рынка утверждают, что нынешняя цена почти равна себестоимости. Например, в конце июля об этом на строительной конференции сообщил председатель правления Сбербанка Герман Греф. Были моменты, когда многие застройщики готовы были продавать жилье даже себе в убыток, признает гендиректор аналитического центра «Миэль» Владислав Луцков. О том же говорили «Ведомостям» и другие участники рынка. Но все они отмечают, что даже в это время цена не приближалась к названному Росляком уровню в 42 000 руб. за 1 кв. м. Сейчас панельная новостройка в спальном районе около МКАД, по словам руководителя аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, стоит в среднем $2000–2500 за 1 кв. м, в других районах города – $3500. Себестоимость строительства такого жилья Луцков оценивает в 55 000 руб. за 1 кв. м за пределами МКАД и в 60 000–65 000 руб. за 1 кв. м в среднем по городу.

Руководитель аналитического портала IRN.ru Олег Репченко объясняет разброс цифр у чиновников и коммерсантов тем, что социальное жилье свободно от разнообразных обременений, свойственных коммерческим проектам. При строительстве самой коробки и коммуникаций действительно можно уложиться в $1500–2000 за 1 кв. м, рассуждает эксперт, но в случае, например, сноса пятиэтажек эта сумма может увеличиться вдвое. В Москве дорогая земля и себестоимость обычно достигает $3000–4000 за 1 кв. м в зависимости от класса объекта – именно до такой цифры застройщики готовы были опустить цены во время различных акций, говорит Репченко. Таганов также считает приведенные Росляком цифры заниженными для строительного рынка, поскольку в них не учтена стоимость земли и различных согласований, которые составляют существенную долю в себестоимости.

На этот «административный ресурс» у кого-то приходится 10% затрат, а у кого-то – все 40%, говорит заместитель гендиректора «Трест 1991» Татьяна Пальчикова. Поэтому и себестоимость строительства жилья экономкласса в Москве никак не ниже 60 000 руб. за 1 кв. м, если не все 70 000 руб. за 1 кв. м, уверена она. Пальчикова добавляет, что если у города есть возможность строить жилье дешевле за счет наличия у него земли, то на коммерческого застройщика ложатся различные городские обременения (доля города, стоимость земли и т. д.).

Скорее всего в оценках мэрии не заложены и расходы на строительство объектов социальной инфраструктуры – детских садов, школ, предполагает первый заместитель гендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский. Он оценивает усредненную себестоимость строительства коммерческого жилья экономкласса примерно в 80 000 руб. за 1 кв. м. Правда, в Москве экономкласс на продажу практически не строится, утверждает Репченко, такое жилье используется в основном для городских программ.