На асфальте: Кто купит миллион квадратных метров

Ирина Бердникова, руководитель управления Федеральной регистрационной службы (УФРС) по Нижегородской области, сообщила: в первом полугодии 2009 г. договоров долевого участия заключено на 36,7% меньше, чем за тот же период прошлого года. В УФРС с января до июля было зарегистрировано 1632 договора. Покупают квартиры только в домах высокой степени готовности или уже сданных госкомиссии, со свидетельством о собственности, утверждает Сергей Сорочан, менеджер компании «Монолит». К тому же «банки сейчас практически не кредитуют покупателей строящегося жилья, это одна из причин, по которой люди дожидаются ввода дома в эксплуатацию, чтобы воспользоваться для покупки ипотечным кредитом», констатирует Сергей Иванов.

Или вторичное жилье. По данным УФРС, в области во II квартале 2009 г. сделок со вторичным жильем зарегистрировано на 14% больше, чем в I квартале. По утверждению Сергея Иванова, гендиректора компании «Выбор», в июле компания провела в 2,5 раза больше сделок, чем в феврале. Большая часть покупателей ориентирована на покупку недорогого жилья. А даже самые дешевые новостройки не могут соперничать по стоимости с квартирами со вторичного рынка – хотя бы потому, что у них метраж больше, а большая часть новостроек сдается без отделки.

По данным Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), строящееся жилье подешевело с начала года на 10%. Цены реальных сделок ниже, особенно если покупатель оплачивает квартиру сразу. Минимальная стоимость жилья зафиксирована НЦНЭ в Автозаводском районе на объекте компании «ПИК-Регион» – 34 600 руб. за 1 кв. м. «Жилстрой-НН» в этом же районе продает свои квартиры по цене от 47 000 за 1 кв. м. Самое дорогое жилье – 100 000–130 000 руб. за 1 кв. м в элитных домах в историческом центре города. Средняя цена 1 кв. м, по подсчетам НЦНЭ, составляет 47 200 руб.

Снижение спроса привело к сближению цен жилья разных классов и в разных районах. В заречной части, в Автозаводском и Канавинском районах, типовые новостройки у надежных застройщиков, таких как «Жилстрой-НН» или «Страт-Строй» (ГК «Столица Нижний»), предлагаются по 47 000–50 000 руб. за 1 кв. м, а «Мегаполис-Девелопмент» в ЖК «Уютный» в Верхних Печерах – популярном районе в верхней части города – от 44 000 до 50 000 за 1 кв. м. УК «Дороги и инфраструктуры» позиционирует свой дом на ул. Тимирязева в Советском районе как жилье бизнес-класса и продает немного дороже – по 50 000–55 000 руб. за 1 кв. м.

По признанию застройщиков, снижение цен как способ привлечения покупателей давно уже не работает, предпочтительнее индивидуальные скидки и бонусы, которые могут составить и 10% от заявленной цены. К тому же снижение цен – это ресурс, быстро себя исчерпывающий. «Работать совсем без прибыли мы не хотим, а себестоимость не снижается, вопреки прогнозам», – утверждает Ольга Сажина, директор по маркетингу «Жилстрой-НН». «Небольшое снижение цен на стройматериалы перекрыл рост стоимости кредитов. Сейчас строителям кредиты предоставляются под 20% годовых», – объясняет неуступчивость застройщиков Иванов.

Рублем и словом

По данным администрации Нижнего Новгорода, в настоящее время на разной стадии строительства находится примерно 1 млн кв. м жилья в многоквартирных домах. Отсутствие денег частных соинвесторов – основного источника финансирования для мелких строительных компаний – может привести к росту долгостроев и новой волне обманутых дольщиков. Ведь «большая часть банков ввела явный или завуалированный запрет на кредитование застройщиков, а без финансовых ресурсов стройки встанут», волнуется Артем Каразанов, замдиректора департамента строительства и инвестиций, начальник управления инвестиций администрации Нижнего Новгорода.

Трудно всем застройщикам, но рассчитывать на поддержку со стороны властей могут далеко не все. Сами компании по-разному оценивают, какие меры поддержки наиболее важны для строителей жилья. Одни считают, что необходима в первую очередь доступность кредитов для застройщиков, другие – стимулирование платежеспособного спроса, т. е. доступность кредитов для населения. Опыт показал, что обе меры могут не оправдать надежд. Так, в конце 2008 г. ГК «Столица Нижний», строящая микрорайон «Седьмое небо» в Канавинском районе, получила кредит с компенсацией процентной ставки за пользование этим кредитом из федерального бюджета. «В 2008 г. компенсация составила 12 млн руб., – сообщил глава ГК «Столица Нижний» Олег Сорокин. – Но в 2009 г. нам отказали в компенсации процентной ставки, и мы потеряли на этом уже 40 млн руб.». Теперь Сорокин утверждает, что компания обошлась бы и собственными средствами. А так доступные ресурсы обернулись финансовыми потерями.

Законодательное собрание приняло решение прогарантировать кредиты застройщикам в размере 1 млрд руб. Но еще ни одного кредита на строительство жилья по этим гарантиям получено не было. Муниципалитет только работает над документацией по предоставлению таких гарантий. По словам Каразанова, в сентябре планируется «распределение» гарантий на сумму 240 млн руб. – восемь лотов по 30 млн руб. «Но каждый застройщик может подать заявку не на один лот, и заранее сказать, сколько застройщиков получит гарантии, невозможно», – объяснил чиновник. Эксперты в эффективность этой меры не верят. «Проблемная стройка кредита скорее всего не получит, – полагает Татьяна Романчева, директор НЦНЭ. – А банк может не дать денег даже тому, кто получил гарантии».

Самой действенной мерой поддержки оказались госзакупки. «Это равносильно прямому финансированию строительства», – считает Каразанов. На средства Фонда содействия реформированию ЖКХ, областного и муниципального бюджетов для реализации городских и областных жилищных программ куплено 500 квартир на первичном рынке. Это примерно 6% от общего объема вводимого за год жилья.

«ПИК-Регион» получил почти 170 млн руб. на завершение строительства ЖК «Волжские огни» в Канавинском районе города. Правительство Нижегородской области купило у застройщика 104 квартиры общей площадью 4620 кв. м по цене 36 600 за 1 кв. м. Крупным продавцом стал также «Нижегородкапстрой» (соучредители – «СУ-155» и правительство Нижегородской области), продавший 253 квартиры, и СК «Жилстрой» – 65 квартир.

Каразанов считает, что покупка квартир для нужд города или области у застройщиков должна сопровождаться жестким контролем за завершением строительства и расходованием средств (крупные продавцы жилья – федеральные компании – перераспределяют полученные деньги по своему усмотрению). С ГК «ПИК» городской власти удалось наладить взаимодействие. Каразанов уверен, что госзакупка позволит компании достроить и ввести в эксплуатацию «Волжские огни». А город убивает двух зайцев: обеспечивает жильем жителей ветхого фонда и решает проблемы покупателей жилья в этом ЖК, которые устали ждать сдачи объекта в эксплуатацию и уже начали проводить акции протеста.

Но большая часть застройщиков в госзакупках не участвует из-за слишком низкой цены. В январе закупки осуществлялись по 36 600 руб. за 1 кв. м, на I квартал 2009 г. была установлена цена 33 000 руб., на II квартал – 38 000 руб. за 1 кв. м.

В Нижнем Новгороде есть немало домов высокой степени готовности, застройщикам которых не хватает совсем немного денег для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. «Иногда мы можем помочь таким компаниям в переговорах с поставщиками ресурсов (подключение к коммуникациям дорогого стоит) или даже с дольщиками. А иногда приходится просто пригрозить. Слишком велик соблазн для компаний, уже снявших прибыль, бросить стройку. Здесь важно не упустить момент, когда компания начнет выводить деньги», – говорит Каразанов. Не называя застройщика, Каразанов рассказал, что недавно удалось заставить компанию завершить строительство, инициировав проверку со стороны РУБОП.

Несмотря на большое количество проблемных строек, по мнению Каразанова, в 2009 г. в Нижнем Новгороде будет построено 450 000–500 000 кв. м жилья в многоквартирных домах – почти столько же, сколько и в 2008 г.

Сам себе спасатель

Сами застройщики мало что могут сделать в ситуации, когда дом уже строится, а покупателей нет. Как ни парадоксально, одной из мер защиты от кризиса застройщики избрали работу вне рамок 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Речь идет не серых схемах, а об отказе от продаж физическим лицам до завершения строительства дома. Так, «Жилстрой-НН» один из домов в Верхних Печерах строит фактически по бартеру, рассчитываясь с подрядчиками квартирами. «Столица Нижний» в очередном, пятом, доме в микрорайоне «Седьмое небо» тоже решила не продавать квартиры. «Нижегородцы охотнее покупают жилье со свидетельством о собственности», – мотивирует свое решение Олег Сорокин.

Сажина более откровенна: «Если есть дольщики, значит, нужно точно соблюдать сроки, дольщик в любой момент может потребовать вернуть свои деньги. Без дольщиков мы строим теми темпами, которые позволяет нам наше финансовое состояние». «Стабильного финансового потока дольщики в настоящее время не обеспечивают, а вот дополнительные трудности вполне могут создать», – полагает и Романчева.

«Представьте себе ситуацию, когда застройщик затянул сроки сдачи из-за нехватки средств (в сроки не укладывается 98% застройщиков), а какой-нибудь дольщик подает в суд с требованием взыскать неустойку или требует вернуть деньги. Застройщик возвращает дольщику деньги, последние у него на счету, а дом остается без коммуникаций – денег на подключение нет», – рисует типичную картину Каразанов. 214-ФЗ может защитить от двойных или тройных продаж, но не от финансовой несостоятельности застройщика. А в условиях кризиса, если дольщики разом испугаются, они могут привести к банкротству компанию даже с минимальными финансовыми проблемами.

В борьбе за покупателя «Жилстрой-НН» в микрорайоне «Водный мир» планирует начать строительство домов с квартирами малого метража: площадь 1-комнатной будет около 30 кв. м. А себестоимость строительства снизится за счет уменьшения площадей мест общего пользования (лестничных площадок, коридоров и т. п.). Продажная цена 1 кв. м предположительно составит около 30 000 руб., а вся квартира будет стоить меньше 1 млн руб.

Еще один вариант выживания в кризисных условиях – «продаться» состоятельному инвестору. Например, фонд Russia Development Fund приобрел 30% акций компании «Квартстрой».

А участки, за которые совсем недавно разворачивалась нешуточная борьба, становятся не нужны. «Базэл», получивший год назад 30 га на территории бывшего совхоза «Цветы» для строительства 400 000 кв. м жилья, сначала пытался перепродать площадку, а сейчас решил расторгнуть сделку через арбитражный суд, чтобы вернуть залог.