На асфальте: Ползком от кризиса

Продавцы и покупатели никак не могут нащупать новый баланс: вот уже год цены снижаются то плавно, то рывками. В среднем – на 0,5% в неделю; правда, в последнее время темп снижения несколько замедлился.

В августе впервые стоимость жилья на вторичке опустилась ниже цен в новостройках. Реакция последовала незамедлительно: на вторичном рынке цены встали, на первичке – провалились сразу на 1–1,5%. Это при том, что сразу несколько крупных компаний – Setl Group, «ЛенСпецСМУ», «М-Индустрия» и некоторые другие – заявили о предстоящем плановом повышении цен.

При этом нельзя сказать, что значительно сократились объемы сделок: за полгода в Росрегистрации было зафиксировано 28 337 сделок купли-продажи – примерно на 20% меньше, чем за тот же период 2008 г. Другое дело, что основная масса операций происходит по нижней границе рынка: комнаты, небольшие единички и проч.

Актуальная средняя цена на готовое типовое жилье – около 75 000 руб. за «квадрат», на новостройки – примерно столько же. Правда, средняя цена в новостройках все меньше отражает реалии рынка: аналитикам приходится складывать цены в почти достроенных домах, где осталось несколько квартир и застройщик запрашивает 80 000–90 000 руб. за «квадрат», со стоимостью жилья «на этапе забора», которое в отдельных случаях и даром никому не нужно.

Объем предложения на вторичном рынке остается прежним: по данным «Бюллетеня недвижимости» – около 17 000 вариантов. В конце августа владельцы квартир вернулись из отпусков и поняли: кризис кризисом, но деньги нужны. Рост предложения (на 2,5% за неделю) при ограниченном спросе привел к совершенно понятным последствиям: после недолгой паузы рынок снова покатился вниз.

О взаимном влиянии первичного и вторичного рынка говорить сложно: по мнению генерального директора компании «Питер-Девелопмент» Дмитрия Миронова, в этих сегментах разные покупатели и разные механизмы ценообразования.

Генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов считает, что рынок выровнялся. Наибольшим спросом пользуются 1-комнатные квартиры в «хороших» домах (кирпич, 137-я серия) по цене 3–3,2 млн руб. или менее качественные двушки примерно того же ценового диапазона. По-прежнему около 80% – это продажи со встречной покупкой, говорит Дроздов. На рынке по-прежнему нет инвесторов, и квартиры приобретаются исключительно для собственных нужд. Возросло количество сделок с субсидиями: несмотря на бюрократические препоны, граждане, не имея ипотечного «плеча», делают все возможное, чтобы получить недостающие средства от государства. В «Петербургской недвижимости» даже ввели спецкурс для агентов, обучая их работе с такими сделками.

Летом цены предложения жилья в новостройках продолжали снижаться на всех территориях Петербурга и в Ленинградской области – за исключением исторического центра.

Однако в июле цены выросли почти во всех центральных районах, кроме Василеостровского. Рост получился в основном за счет уже сданного в эксплуатацию жилья. В строящихся домах со сроком сдачи до одного года июльские цены оказались выше июньских в четырех районах: Калининском, Московском, Петроградском и Центральном. Но это тенденция: в объектах с близким сроком сдачи цены растут, а самих таких объектов больше не становится.

В спальных районах снижение цен от точки максимума (сентябрь 2008 г.) составило 17,3%. В центре города цены упали на 11,4%. Рейтинг районов не изменился. В центре самые дорогие новостройки – на Петроградке, а из спальных территорий – на Васильевском острове. Самое дешевое предложение в городе – в Красносельском и Красногвардейском (кроме Охты) районах.

Важно другое: продолжает сокращаться количество строящихся домов, в которых предлагаются квартиры. За год в спальных районах предложение сократилось на 39 новостроек, с начала этого года – минус 15 домов.

Игра на опережение

С сентября прошлого года участники рынка и аналитики пытаются найти ответ на интереснейший вопрос: что сокращается быстрее – платежеспособный спрос или ликвидное предложение? И куда девать неликвидное?

За полгода строители ввели в эксплуатацию около 650 000 кв. м жилья, из них во II квартале – 277 300 кв. м. Жилье продается в строящихся домах, суммарная площадь которых составляет 5,57 млн кв. м. Во II квартале в продаже появилось 17 новых жилых объектов суммарной площадью 175 100 кв. м. По словам вице-губернатора Романа Филимонова, за первое полугодие строители заложили всего три новых жилых комплекса, а председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко говорит, что новых площадок практически нет.

Эксперты «Петербургской недвижимости» оценивают объем непроданного жилья в типовом сегменте примерно в 29 000 квартир (это близко к годовому объему докризисных продаж). Из них на высокой стадии готовности (со сроком сдачи не позднее 2009 г.) находится около 7000, но ликвидными специалисты считают всего 1500–2000. В бизнес-классе в домах с различными сроками сдачи домов аналитики насчитали около 4000 непроданных квартир, на высокой стадии готовности – примерно 27% (1000 квартир). В элитном сегменте совокупный объем предложения – 2300 апартаментов, ликвидных – 800.

По данным на конец квартала, были приостановлены продажи в 14 объектах бизнес-класса (общая площадь – 101 300 кв. м), в экономклассе приостановлены продажи в 19 объектах (448 000 кв. м).

По мнению аналитиков GVA Sawyer, состояние рынка определяют сокращение строительных объемов из-за отсутствия кредитного финансирования, популярность альтернативных ипотеке механизмов (некоторые застройщики предлагают рассрочку на пять лет под невысокий процент или вовсе без него – особенно по низколиквидным объектам), распространение практики бартерных расчетов с подрядчиками, увеличение спроса на объекты поздней стадии реализации (из-за желания покупателей минимизировать риски). Новые объекты, отмечают в GVA Sawyer, появляются преимущественно в бизнес- или элитклассе: застройщики уверены, что сегмент недорого жилья в условиях кризиса наиболее уязвим и подвержен падению спроса.

Поддержка сверху

В период спада крупнейшим и наиболее влиятельным участником рынка, как уже отмечалось («Жилой фонд» № 5 (59), стало государство. В отсутствие конкуренции со стороны других покупателей власть ведет себя, как и положено монополисту, – сбивает цену.

Город наряду с Министерством обороны стал крупнейшим оптовым покупателем. Только для ветеранов Великой Отечественной войны городской бюджет приобрел у застройщиков 1877 квартир. Из них 1040 построит фирма ГДСК, входящая в группу ЛСР (сумма сделки – 1,8 млрд руб.).

Осенью должен был пройти еще один конкурс – по покупке 425 квартир. Сначала стартовая цена была 47 250 руб. за 1 кв. м (аукцион идет на понижение). Затем город объявил, что не будет покупать дороже 44 300 руб. Строители продавать жилье по таким ценам не готовы, однако Смольный это не тревожит.

По данным жилищного комитета, у города есть обязательства перед 6909 ветеранами. На тендерах для них удалось приобрести 1877 квартир. Еще 6202 предусмотрены в домах, возводимых в рамках адресной инвестпрограммы на средства городского бюджета. Всего за его счет в этом году будет построено около 800 000 кв. м жилья.

Начала работать и другая схема – когда девелопер строит жилье на собственной земле, фактически выступая в качестве генподрядчика.

Руководители ДСК «Славянский» согласились построить для городской администрации 140 000 кв. м жилья в своем проекте «Славянка». Предложенная городом цена минимальна: 44 300 руб. за 1 кв. м. (Многие участники рынка, правда, считают, что это ниже себестоимости.) Зато муниципальные квартиры послужат якорем для развития масштабного проекта.

Право проектирования и строительства 140 000 кв. м жилья на участках, принадлежащих частным компаниям, было выставлено на аукцион в конце июля. Из трех поданных заявок конкурсным требованиям отвечала только одна – от ДСК «Славянский». Предложения от компаний «Дальпитерстрой» и «ЛенСпецСМУ» оказались не вполне корректными: в первом случае на пятне оказались обременения, во втором – участок не был сформирован как полагается.

ДСК предложил на аукцион 8-й квартал проектируемого жилого комплекса «Славянка». Новый район формируется на территории 220 га, восточнее Пушкина, вытянувшись вдоль Колпинского шоссе. Здесь можно возвести около 1,4 млн кв. м жилья в 4–7-этажных домах.

Начальная цена аукциона составляла 7,16 млрд руб. Однако единственному участнику предложили заключить договор с 14%-ным дисконтом. «При расчете цены мы ориентировались на норматив, установленный Минрегионразвития. С момента объявления аукциона он снизился до 44 300 руб. за 1 кв. м. ДСК предложат заключить контракт примерно на 6,1 млрд руб.», – прокомментировал вице-губернатор Михаил Осеевский. Руководители ГК «Балтрос», в которую входит ДСК, взяли неделю на раздумье. Подумав, согласились. После заключения договора город выкупит у ДСК участок.

Развитие проекта связано с серьезными затратами на инженерию. Прокладка сетей и дорог уже завершается. 10% госзаказа, конечно, не обеспечат нормальные финансовые потоки, но хотя бы позволят запускать активные продажи, когда покупателям можно будет что-то показать.

Не так страшен бартер

Развития бартерных схем в условиях острого дефицита денег участники рынка ждали с тревогой: опыт 90-х подсказывал, что с бартером связаны ценовые войны, корпоративные конфликты из-за квартирографии и проч.

Пока особых оснований для тревоги нет.

Строительная компания «С.Э.Р.» завершает один из жилых проектов. По словам генерального директора компании Павла Белоусова, 80% оставшихся на объекте работ и поставок оплачено квартирами, продажи идут по согласованным ценам и только с ведома заказчика. Конечно, подрядчики предпочли бы живые деньги, но лучше получить квартирами, чем сидеть без работы.

Бартерная схема используется даже в элитных проектах (чего раньше не случалось). Компания «Дальпитерстрой» подписала соглашение с ООО «Леонтьевский мыс». Строители стали соинвесторами и генподрядчиками элитного комплекса на Петроградке.

На участке идет заливка фундаментов. Территория застройки – 27 000 кв. м; к 2011 г. здесь должно быть построено около 57 000 кв. м жилья (400 квартир), 16 000 кв. м встроенных помещений, а также спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном, торговый центр и небольшая марина с причалом на 50 судов. Подземный гараж в соответствии с классом проекта рассчитан на 740 машин. До кризиса объем инвестиций в проект оценивался в $150–160 млн.

Первоначально организаторы проекта предполагали финансирование за счет кредитных средств (кредитную линию была готова открыть группа мальтийских инвесторов). С началом кризиса возросли страновые риски, заемные средства резко подорожали, инвесторы стали сверхосторожны. Сложившийся в итоге вариант менее пафосный, но, может быть, более надежный.

Детали соглашения между «Леонтьевским мысом» и «Дальпитерстроем» не разглашаются; по данным еженедельника «Недвижимость Петербурга», генподрядчик получает право реализации более 60% построенных квартир.

«Мы не собираемся форсировать продажи квартир в «Леонтьевском мысе», – говорит генеральный директор «Дальпитерстроя» Аркадий Скоров. – Нам выгоднее подождать, пока ситуация на рынке стабилизируется, и продавать жилье высокой степени готовности». «Мы договорились о согласованной ценовой и рекламной стратегии», – подтверждает генеральный директор компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков.

Строительная отрасль Петербурга приспосабливается к новым реалиям. Как образно выразился Роман Филимонов, «она первая получает критический удар, но тем не менее не сдается, не ложится, поднимается буквально с колен, как в боксерском поединке».

Ну насчет вставания с колен – это у нас вообще любимый национальный вид спорта.

Указывая на нарастающий дефицит ликвидного предложения,

аналитики и руководители девелоперских компаний предсказывают неизбежный скачок цен. Но никто не берется даже примерно предсказать, когда же рынок докатится до «точки перелома». Цены тем временем продолжают ползти вниз.

Губернатор Валентина Матвиенко

 не оставляет отрасль без внимания и поддержки. В августе она публично заявила, обращаясь к петербуржцам, что жилье дешеветь уже не будет и, значит, самая пора покупать. Девелоперы уже приготовились к небывалому подъему спроса, но тут, как на грех, выступил премьер-министр с заявлением о том, что жилье не должно стоить дороже 30 000 руб. за 1 кв. м.