На континентах: Коммуналки по-японски

Жить в одной квартире вместе с другими японцев подстегивает и стремление экономить, и мода на социализацию. Операторы рынка жилой недвижимости вторят их желаниям, обустраивая старые дома и многокомнатные квартиры на манер коммунального жилья: раз оно выгоднее клиентам, то приносит и большую доходность им.

3–4 года назад молодой японский служащий Тайки Какуму подсчитал, что на походы с друзьями по кабакам у него уходит по 30 000–40 000 иен (около $300–400) в месяц, и решил экономить. Нет, от традиционной еженедельной выпивки он не отказался – без нее ни служба, ни дружба в японской столице невозможны: просто предложил вечерние посиделки, которые регулярно посещали еще трое его товарищей, такие же, как и он, служащие компаний, проводить дома. А чтобы всем хватило места (все члены мужской компании снимали типично маленькие для Токио отдельные 1-комнатные квартиры площадью не более 20 кв. м) – снять большое просторное жилье в центре на условиях house-sharing.

Кроме ожидаемой экономии на еде и выпивке вне дома опыт, о котором друзья могли прежде судить только по рассказам о студенческой жизни в Америке или Европе, принес экономию на коммунальных платежах и возможность пользоваться большим общественным пространством внутри дома, на котором расположились столовая, гостиная и кухня. Это примерно 35 кв. м дополнительно к личному пространству – отдельной 10-метровой комнате. «Еще один совсем неожиданный, но приятный эффект, который мы ощутили, – стало легче приглашать в дом гостей, устраивать домашние вечеринки, хотя у большинства японцев нет такой возможности и, как следствие, привычки, – отмечает Какуму. – Благодаря тому что в доме появляются новые люди – друзья и знакомые тех, с кем я снимаю жилье, – у меня самого стало больше знакомых и друзей. Для японского служащего, задерживающегося на работе допоздна и если выпивающего в конце недели, то, как правило, в корпоративном кругу, расширить круг знакомств возможно лишь за счет тех, с кем связан по работе. А я за время house-sharing приобрел как минимум 500 новых контактов».

Дом общей площадью 90 кв. м, который Какуму снимает с друзьями в районе Симокитадзава, – один из более чем 600 токийских домов, жизнь в которых строится на условиях совместного проживания, ранее не присущего для японцев. Это жилье нового образа жизни, приобретающее популярность. Чтобы рассказать о нем знакомым и потенциальным клиентам, Какуму употребляет новые для японского языка англоязычные понятия, но напоминает и о двух старых японских, с которыми его современники чаще знакомы по историческим романам. Это «о-сусо ваке» и «идобата кайги». Первое характеризует взаимоотношения соседей, делящихся излишками, прежде всего еды, благодаря чему стол становится разнообразным. А второе, перевести которое можно как «совещание у края колодца», напоминает о тех временах, когда совместное выполнение домашних дел, таких как приготовление еды и мытье посуды, сопровождалось общим разговором на всевозможные темы. «Та и другая коллективная форма общения вновь оживает на общем пространстве house-sharing», – заключает он.

«К моей идее сдавать большие 4-комнатные квартиры и дома в центральных районах Токио, рассчитанные на семью, как жилые пространства для совместного проживания нескольких человек сначала отнеслись с подозрением, – вспоминает Тайки Какуму. – Японские риэлторы предпочитают и хорошо умеют удовлетворить массовый спрос, а рынок sharing им кажется слишком маленьким. Но есть предпосылки, которые все-таки показались убедительными моему начальству».

Среди них – экономический спад, а как следствие – стремление экономить, особенно ощутимое среди молодежи. Стартовые зарплаты молодых служащих в компаниях снижаются, и разделения затрат на жизнь в большом городе за счет совместно арендуемого жилья все чаще оказывается экономически обоснованным вариантом. «В структуре house-sharing аренда жилья занимает примерно треть и за счет совместного проживания может быть снижена на 10 000–30 000 иен ($100–300), – утверждает Какуму. – Еще 5000–10 000 иен можно экономить за счет совместных платежей за электричество, воду, телевидение, телефон, интернет, и примерно столько же – за счет совместно приготовляемой трапезы».

Есть резон в совместно арендуемом жилье и для арендодателей, особенно тех, кто рассчитывал получать доход от больших домов и квартир, предназначенных для семейного проживания. Снижение рождаемости в стране резко снизило спрос на 4-комнатные квартиры. «Чтобы в таком доме или квартире могли жить несколько человек, обычно требуется реновация, и мы ищем жилье, в котором она возможна, – рассказывает Какуму. – Но даже если строить доходный дом, закладывая идею совместного проживания изначально, доходность такой инвестиции сегодня выше (до 20% в год), чем при строительстве обычного жилья внаем (около 9%)».

Вот типичное предложение house-sharing в базе компании SBI Life Living (входит в одну из крупнейших финансовых групп Японии): на продажу выставлен доходный дом, обустроенный по принципу house-sharing (два этажа, 1971 года постройки, 8 минут от станции внутри кольцевой железной дороги Токио, общая площадь – 81 кв. м, девять комнат). Обещанная годовая доходность – 15% при стоимости объекта 49,8 млн иен ($498 000). Доходность домов с отдельными квартирами внаем в той же базе варьируется от 6% до 11% годовых.

По словам Нориэ Мизутани, главы «Тулип Фудосан» – небольшого агентства недвижимости, специализирующегося на house-sharing, – именно большая доходность по сравнению с обычной арендой жилья дает шансы на рост рынка «коммуналок» до 5–8% от общего рынка недвижимости крупных японских городов, хотя сегодня их доля, по ее оценке, не превышает 0,1%. «С точки зрения строительных компаний объекты с более высокой доходностью легче продвигать, поэтому они будут охотнее строить house-sharing», – говорит Мизутани. По ее словам, владельцев недвижимости доходность устраивает, но они пока не чувствуют уверенного спроса на «коммуналки», что заставляет их искать управляющие компании, умеющие привлечь клиентов.

«Тулип Фудосан» в поиске клиентов нацеливается на молоденьких девушек из провинции. Мизутани недавно выпустила книгу, в которой описывает образ городской жизни в Токио за 29 000 иен, дает советы о том, как жить вместе и реализовать свою мечту в японской столице. В качестве привлекательности такого жилья для молодых женщин автор подчеркивает то, что совместная аренда упрощает прохождение проверки финансовой состоятельности арендатора, делает посильными оплату залога, авансового платежа, комиссионного сбора агентству, а также такого специфического для японского рынка недвижимости сбора, как «рейкин» (благодарственной платы владельцу недвижимости). Ведь общий размер всех выплат, которые следует единовременно произвести, чтобы снять жилье в Японии, достигает 4–5 ежемесячных размеров аренды, что зачастую оказывается непосильным для тех, кто хотел бы перебраться в столицу из провинции.

Разделять жилье с другими готовы не более 3–5% нынешних 20–30-летних японцев, но со временем таковых станет больше, считает Какуму. Ориентирами оценок служат США, в университетских городах которых доля house-sharing достигает 70–80%, и Европа, в частности Германия, где этот рынок оценивается в 20%. «Уже из тех, кто побывал в нашем доме, сложилось 5–6 групп (примерно 20–30 человек), арендовавших жилье на коммунальной основе», – замечает он. На популяризацию совместного проживания бизнес-план его агентства отводит не менее 30 лет – столько же времени потребовалось, чтобы создать искусственный спрос на 1-комнатные квартиры, больше напоминающие контейнеры размером 20 кв. м и ставшие символом японского урбанизма.

Среди трудностей развития этого бизнеса Мизутани видит сложности с получением кредита в банке. Также, по ее мнению, следует быть готовым к жалобам от соседей, недовольных шумными арендаторами, и проблемам коммуникации между теми, кто дом арендует. В агентстве Какуму эти вопросы отданы на решение communication manager – эту должность ввели, как только появилась необходимость. «Правда, цена такого решения выше, чем в случае, если арендатором выступает группа, которая все вопросы, связанные с жильем, решает через представителя», – поясняет Какуму.

Жить большой компанией весело, но в следующем году Тайки Какуму планирует оставить друзей – собирается жениться, а для семьи такой образ жизни неприемлем. «Недавно нас уже покинул один из тех, с кем мы 3,5 года делили крышу, – говорит Какуму. – Со своей женой он познакомился на одной из вечеринок в нашем доме».