Ориентиры: Чужая доля

Объем иностранных инвестиций в экономику Петербурга сокращается. Однако доля иностранного капитала в жилищном строительстве растет. В период кризиса для оставшихся клиентов надежность и качество становятся решающими аргументами. Иногда это важнее цены...

По данным администрации Петербурга, приток денег иностранного происхождения в городскую экономику в первом полугодии 2009 г. уменьшился на 35,1% до $1,4 млрд. Из них, по данным Петростата, прямые инвестиции составили $358,7 млн – на 33,5% меньше, чем годом ранее.

В строительство за январь – июнь было направлено $107,9 млн, в операции с недвижимым имуществом – $83,9 млн (в 2008 г. – $343 млн и $268 млн соответственно). Среди наиболее серьезных инвесторов значатся компании, занятые в жилищном строительстве: «Балтийская жемчужина», «ЮИТ Санкт-Петербург» и «ЮИТ Лентек» («дочки» концерна YIT), «ЭнСиСи Недвижимость» (дочерняя структура концерна NCC).

По данным объединения «СоюзПетроСтрой», в строительной отрасли Петербурга в прошлом году работало 29 фирм с иностранным капиталом, в которых занято 6000 человек; а их оборот в общем объеме составляет всего 1,4%. На самом деле, если учитывать состав акционеров, эта доля будет существенно выше: например, фонд Baring Vostok, входящий в Baring Private Equity International, в 2008 г. приобрел 15% акций «ЛенСпецСМУ». Но такая информация, как правило, закрыта.

В предыдущие годы доля иностранных фирм в общем объеме введенных в эксплуатацию домов была достаточно скромной – 5–7%. Но в 2009–2011 гг. она, несомненно, будет расти. Основные причины усиления влияния иностранных застройщиков – доступность для них рынков капитала, смена покупательских приоритетов, выход на рынок нескольких крупных проектов; следует учитывать также общее сокращение жилой застройки, обусловленное спадом.

Самую заметную роль играют скандинавские фирмы (кроме уже упомянутых ЮИТ и NCC необходимо назвать также «Дом Лемкон» – «дочку» финского холдинга «Леминкяйнен», а также «Росса Ракенне СПб» – эксклюзивного дистрибутора домов Honka); наиболее масштабный проект реализует ЗАО «Балтийская жемчужина» – на средства шанхайских инвесторов.

Продажа квартир в «Балтийской жемчужине» началась в прошлом году; площадь первой очереди – 150 000 кв. м. Не известно, сколько организаторы проекта планируют ввести в 2009 г., недавно в прессу просочилась информация о корректировке планов и сроков. Всего на Петергофском шоссе планировали построить более 1 млн кв. м жилья, совокупный объем инвестиций сначала оценивался в $1,25 млрд, затем – в $2 млрд; последняя называемая цифра – $3 млрд.

И все же, как заметил на условиях анонимности один из девелоперов, покупатели по-разному относятся к домам китайского и скандинавского производства (хотя нередко и те и другие строят гастарбайтеры совсем из других стран).

По словам генерального директора «ЮИТ Лентек» Михаила Возиянова, «финская марка несет в себе заряд доверия, выработанного еще в советские времена». «В западной марке, особенно скандинавской, еще с советских времен есть некоторый дополнительный оттенок высокого качества и надежности», – признает Тамара Цепота, зампред правления Северо-Западного Сбербанка. «Нам западный бренд помогает, – говорит Александр Царев, председатель правления «Росса Ракенне СПб». – Но и мы сделали немало для того, чтобы наши потребители знали, что Honka – это бренд мирового уровня с 50-летней историей и опытом строительства».

Эксперты полагают, что известность и положительная инерция бренда позволяют «иностранцам» держать несколько более высокие цены. Михаил Возиянов уточняет: «Речь идет не о наценке – скорее у нас несколько выше объемы продаж».

С началом кризиса темпы продаж стали критически зависимы от уверенности покупателя в том, что объект будет завершен в срок. «Скидки и маркетинговые акции, конечно, важны, – замечает генеральный директор ЗАО «Мегалит» Александр Брега. – Но в последний год на первый план вышли такие факторы, как надежность застройщика (его способность выполнять обязательства в срок) и качество строительства».

А надежность обусловлена прежде всего тем, зависит застройщик от капризов спроса или располагает собственными возможностями. В первом полугодии 2009 г. группа компаний ЮИТ получила от материнской фирмы (концерна YIT) 5,8 млрд руб. «на финансирование основной деятельности» – т. е. на строительство. «Этих средств хватит, чтобы достроить все начатые объекты, даже если спрос будет падать», – комментирует Возиянов.

В мае проект «Балтийская жемчужина» получил второй кредитный транш от Экспортно-импортного банка Китая в размере $500 млн; был увеличен уставный капитал самой компании «Балтийская жемчужина». Как отмечает председатель городского комитета по стратегическим инвестициям Максим Соколов, это повысило уровень надежности проекта и повлияло на доверие покупателей. В общем, ничего необычного.

Но надо учитывать фон: долговая нагрузка ЛЭК – около 11 млрд руб., «М-Индустрии» – 2,1 млрд руб., «Строймонтажа» – около 2 млрд руб.

В 2008 г. предприятия группы ЮИТ сдали в эксплуатацию 90 482,5 кв. м жилья. Сейчас фирма возводит в Петербурге пять жилых комплексов. Три корпуса «Атмосферы» под названиями «Альфа», «Дельта» и «Эпсилон» (1336 квартир, более 50 000 кв. м) будут сданы в 2009 г. Для финансирования зарубежных проектов YIT привлекает средства скандинавских банков примерно под 5% годовых.

Компания «ЭнСиСи Недвижимость» в этом году приступила к реализации проекта «Шведская крона» в Приморском районе. Инвестор намерен возвести 14 кирпично-монолитных корпусов общей площадью порядка 60 000 кв. м. Объем инвестиций – около 3 млрд руб.

Jensen Group реализует крупный проект «Петровский арсенал» в Сестрорецке; Fishman Group заявила о планах возвести «миллионник» на Пулковском шоссе.

Комплекс «Александрия» на Новгородской улице реализуется совместным предприятием петербургского холдинга RBI и RREEF (структура Deutsche Bank).

«Западники» первыми в Петербурге начали продавать квартиры с полной отделкой. Сначала новшество приживалось трудно, сегодня эту практику активно используют и петербургские фирмы (например, Городская домостроительная компания, входящая в группу ЛСР).

Игорь Оноков, генеральный директор ЗАО «Леонтьевский мыс», отмечает: «Менталитет граждан в последние годы меняется с фантастической скоростью, но уверенность в том, что все иностранное (в том числе иностранный капитал) лучше, остается в силе. Но в нашей промышленности (строительная отрасль – не исключение) применение новых технологий и материалов идет крайне сложно».

Максим Соколов считает, что «иностранное происхождение не дает преимуществ на российском рынке». И даже при строительстве собственной дачи, взвесив все за и против, он отдал предпочтение отечественному производителю.

Председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко полагает, что уместнее говорить не о росте «иностранной доли рынка», а о качественном изменении подхода к девелопменту: «Я уверен, что еще до конца этого года структура рынка изменится кардинально. Мы перейдем к западному пониманию девелопмента. Девелопер будет организатором проекта, который будет получать процент от прибыли. Этот бравурный идиотизм и непрофессионализм, когда компания не укладывает в сроки, строит некачественно, рынку проекты не соответствуют и при этом все продается, – такого не будет больше. Этот девелопмент ушел».