Точка зрения: Профессионалы территорий

Власти небольшого, но достаточно богатого города в Ямало-Ненецком автономном округе, недавно разработав новый генеральный план, предусмотрели зоны для перспективной многоэтажной и малоэтажной застройки на окраине города. За счет бюджета были сформированы и выставлены на аукцион участки. Хотя местный рынок из-за высокого платежеспособного спроса на жилье хорошо развит и конкуренция среди застройщиков высока, претенденты нашлись только на две площадки из восьми.

Цена ошибки

При более внимательном взгляде на площадку, предусмотренную для малоэтажной застройки, оказалось, что гидрогеологические условия здесь довольно сложные. И затраты на подведение коммуникаций и строительство оказываются настолько высокими, что могут окупиться только при строительстве многоэтажных жилых домов. Окружающая застройка и характеристики района также говорили в пользу именно многоэтажности.

Начальная цена лотов была определена без учета затрат на обеспечение инженерной инфраструктурой. В результате стартовые цены были изначально неприемлемыми для частных застройщиков. Даже беглое соотнесение затрат и прибылей по проекту (с учетом стоимости земли и строительства сетей) показывало, что проект не может быть прибыльным.

Муниципалитет же при формировании начальной цены аукциона учитывал совершенно другие цифры: свои затраты на градостроительную подготовку и формирование участков, их кадастровую стоимость, возможно, какие-то иные показатели. В этом противоречии интересов публичной власти и инвесторов часто и заключается основная проблема взаимодействия при освоении новых территорий.

Потери от непродуманных решений публичной власти могут быть достаточно существенными. Затраты на формирование и предоставление земельных участков, включая внесение изменений в генеральный план, составляют относительно небольшую сумму, исчисляемую несколькими миллионами рублей.

Но это техническая часть вопроса. Упущенная выгода и эффект от задержки или отказа в реализации крупного строительного проекта с учетом эффекта влияния на смежные отрасли могут быть сопоставимы с существенной долей муниципального бюджета – до 15–20%. В развитых зарубежных странах существует практика штрафных санкций, уплачиваемых администрациями за принятие необоснованных, неправильных планировочных и градостроительных решений, повлекших убытки для третьих лиц.

Кровный интерес

В градостроительном планировании и развитии территорий есть объективная и субъективная составляющие. К объективной относятся соблюдение прав и интересов граждан и юридических лиц, требования безопасности (пожарной, санитарно-эпидемиологической и т. д.) и минимального комфорта. Эти требования жестко предопределены федеральными законами или техническими нормами. Нормативная часть обязательна для всех, технология ее принятия не отличается у власти и частных застройщиков.

К принятию субъективных решений администрация и девелоперы подходят по-разному. Субъективные решения - это все решения сверх необходимых и требуемых законом.

У администрации номинально отсутствуют прямые экономические стимулы для принятия эффективных и востребованных рынком решений. Разрабатывая генплан, документацию по планировке, городские власти редко подробно исследуют экономические и маркетинговые эффекты принимаемых решений. Компании, как правило, проводят тщательные исследования перед началом строительства. Девелопер рискует своими собственными деньгами, поэтому делает все возможное, чтобы минимизировать риски и повысить востребованность объекта.

Если бы на месте публичной власти оказался частный застройщик, то отсутствие спроса на конечный продукт из-за непродуманной концепции и маркетинга привело бы к банкротству компании. Для администрации до последнего времени это означало только необходимость внесения изменений в генплан, документацию по планировке и повторное проведение аукционов.

Сейчас ситуация меняется. Представители власти понимают, что в условиях сокращения инвестиционных ресурсов им предстоит жесткая борьба за их привлечение. И профессионально разработанная градостроительная документация, продуманные экономические условия привлечения застройщиков – одни из важнейших конкурентных преимуществ.

Так, в 95% случаев после предоставления участка застройщик вносит изменения или разрабатывает новый проект планировки, отвечающий задачам эффективного коммерческого освоения территории. Проблема в том, что проекты планировки часто готовятся только для соблюдения требований Земельного кодекса (ЗК). ЗК требует для формирования участка, выставляемого на аукционе, обязательной подготовки документации по планировке.

Раньше богатые застройщики готовы были тратить дополнительные усилия, время и средства на внесение изменений в генплан и переработку проектов планировки. Сейчас же они будут выбирать города, в которых документация изначально отвечает потребностям инвесторов, девелопер сможет заниматься только своим делом – организовывать финансирование и строить объекты.

Эффект взаимодействия

За рубежом профессиональные консультанты помогают публичным органам власти и частным девелоперам детально изучить спрос на рынке и определить наиболее эффективные и выгодные планировочные и градостроительные решения.

Крупнейший в Австралии проект реконцепции и реконструкции – Мельбурнские доки – на протяжении почти 10 лет сопровождался консультантами по недвижимости. Площадь проекта охватывает 200 га государственной территории бывших доков и железной дороги, примыкающих к территории залива в Мельбурне. Совместными усилиями была разработана стратегия управления и реализации проекта, проведена маркетинговая кампания, направленная на привлечение международных инвесторов в проект. В 2009 г. завершается первая фаза реализации проекта, который в целом продлится до 2020 г. Общий объем инвестиций в проект насчитывает $12 млрд, которые будут направлены на строительство более 1 млн кв. м офисов (390 000 кв. м – первая фаза), 178 000 кв. м торговых помещений, 8000 квартир и апартаментов, 80 000 кв. м гостиниц и парковок, рассчитанных на 28 000 машино-мест. Предусмотрено строительство стадиона на 65 000 зрительских мест, теле- и киностудий, технопарка, музеев и объектов отдыха.

Городской совет Гамбурга принял решение о разработке мастер-плана развития 155 га портовых территорий, включающих набережные, неиспользуемый порт и ж/д пути у Эльбы. Редевелопмент Hafen City является крупнейшим проектом реконцепции территорий в городе и ориентировочно займет около 20 лет, по истечении которых появится новый городской квартал, включающий жилье на 10 000–12 000 человек, офисы на 20 000 служащих, а также культурные, торговые и развлекательные объекты. Для разработки проекта городской муниципалитет пригласил международную консалтинговую компанию.

Территория залива Кардифф в Уэльсе представляла собой 1052 га доков и малоиспользуемой земли. Правительство Великобритании поручило консалтинговой компании предоставить рекомендации относительно спроса на недвижимость и оценить потенциал регенерации территории. Исследование опиралось на оценку конкурентных преимуществ проекта на основе опыта Великобритании, США и континентальной Европы, были проведены маркетинговые исследования среди менеджеров крупных местных и международных компаний. На основе рекомендаций была создана корпорация по развитию территории. Стоимость проекта реконструкции оценивается в 2,4 млрд фунтов.

Сейчас, в условиях существенного сокращения инвестиционного спроса, становится все более очевидным, что коммерческая обоснованность и эффективность градостроительной и планировочной документации – это задача № 1 для городов и регионов, желающих привлечь инвесторов в развитие собственных территорий, а сотрудничество с профессиональными участниками рынка может обеспечить ее успешное решение.

Автор – старший консультант отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Россия и СНГ. Статья написана специально для «Жилого фонда». Материалы рубрики «Точка зрения» могут не совпадать с позицией редакции.