Дорогие бренды не нужны

За 1-е полугодие в Петербурге было открыто три торговых комплекса общей площадью 50 000 кв. м: «МебельWood», вторая очередь комплекса «Феличита-Пионерская», третья очередь «Миллер-центра». И сейчас в городе действуют 148 торгцентров с арендопригодной площадью в 2,4 млн кв. м, подсчитали аналитики Colliers International.

До конца года ожидается ввод не более 50 000 кв. м, в итоге предложение торговых помещений вырастет не более чем на 6%, прогнозируют эксперты Maris Properties in association with CBRE.

Друг за другом

С конца прошлого года девелоперы один за другим принимали решения о приостановке проектов, заморожено строительство более 1 млн кв. м торговой недвижимости, треть из них на момент консервации находилась в стадии строительства, говорит Роман Евстратов, замдиректора департамента торговой недвижимости Colliers Int. Сейчас, по его словам, работы ведутся на десятке объектов общей площадью около 580 000 кв. м. Лидирует Центральный район, там реализуются крупные проекты: МФК «Стокманн Невский центр» (около 100 000 кв. м) и Galeria (около 193 000 кв. м).

«Стокманн Невский центр» готов на 30%, строительство должно быть завершено к концу 2010 г., говорит Вадим Соколов, координатор по работе с проектами «Стокманн СПб центр». Из-за кризиса проект даже подешевел, из расчетной стоимости 185 млн евро удалось сэкономить несколько миллионов долларов, добавляет он. Информацию о заключенных договорах аренды в компании не раскрывают.

«Бриз» планирует завершить строительство торгового комплекса Galeria до октября 2010 г. Уже удалось сдать около 20% площадей, сообщил представитель компании.

Кто кого

За год цены продажи торговой недвижимости упали на 43,2%, в сентябре 1 кв. м предлагался в среднем по $3247, говорится в отчете Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД). Средняя ставка аренды торговых помещений на конец августа, по ее данным, составила $29,6 за 1 кв. м в месяц – минус 48% с сентября 2008 г. Евстратов уверяет, что «ситуация стабилизировалась». Большинство участников рынка договорились о новых условиях, в основном арендаторы платят процент от оборота, объясняет он.

Подешевевшая аренда привлекла на петербургский рынок новых операторов. Среди них Nike, которая до сих пор была представлена в России лишь франчайзи, Kiton, H&M, Cento, Ulysse Nardin, Jack Wolfskin, говорит руководитель группы исследований рынков Knight Frank St.Petersburg Олег Громков.

По данным Maris Properties, сейчас заполняемость действующих торговых центров составляет в среднем 80%, в строящихся удается сдавать 5–10% (против 50% в первом полугодии 2008 г.). В некоторых торговых центрах до сих пор существуют листы ожидания, отмечает Громков.

В ТК «Сенная» в центре города заполнено 100% площадей, есть даже очередь из арендаторов, подтверждает Иван Беркольцев, директор по развитию «Концерна Питер», которому принадлежит торгцентр. Поэтому, уверяет Беркольцев, им не пришлось снижать ставки аренды. Но их величину он не назвал.

В стрит-ритейле снижение спроса наблюдается в основном в элитных торговых коридорах, где ставки аренды наиболее высоки, а также в отдаленных районах города, говорит исполнительный директор Praktis CB Cергей Федоров.

За первое полугодие арендные ставки в стрит-ритейле снизились на 30–50%, а в переоцененных торговых коридорах – иногда до 65%, добавляет он. Тем не менее, по данным Praktis CB, на Невском проспекте помещения сдаются примерно по 5000 руб. за 1 кв. м в месяц, ставки на Большом проспекте находятся в диапазоне 3000–5000 руб., а на Среднем проспекте Васильевского острова – 3000–4000 руб.

Вынужденные продажи

Сейчас на продажу выставлено около 15 торговых центров, владельцы которых испытывают трудности с погашением задолженностей по кредитам, кроме того, банки сами ищут покупателей на активы, находящиеся в залоге, говорит Владимир Сергунин, замдиректора инвестдепартамента Colliers Int.

Так, Шалва Чигиринский с разрешения ВТБ продает арестованный банком петербургский универмаг «Пассаж» на Невском пр-те, 48. Банк и Чигиринский рассчитывают выручить за него $75 млн, рассказал консультант, знакомый с предложением продавца.

Василий Сопромадзе, совладелец «Опера-хаус» на Казанской, 3, с прошлого года безуспешно искал покупателей на здание, где до недавнего времени была галерея моды Vanity. Теперь он делает реконцепцию объекта. «Я вложу 6 млн евро, и вместо торговли здесь будет фитнес-клуб и ресторан», – объяснил предприниматель. «8 августа галерея закрылась, на данный момент это лучшее решение», – сообщила представитель Vanity Ирина Горид. «Дорогой ритейл находится в глубокой коме», – резюмирует Сопромадзе.

Компания «Арсенал-недвижимость» из-за нехватки средств продает проект по строительству ТРК «Мандарин» площадью около 100 000 кв. м на участке в 3 га на пересечении Яхтенной и Мебельной улиц, рассказал гендиректор компании Виктор Лаптев. По его словам, стоимость участка составляет 12 млн евро, так как компания уже потратила на инфраструктуру, проектирование и нулевой цикл работ $5 млн. Пока в списке потенциальных арендаторов «Мандарина» только «Макдоналдс», сообщил представитель «Арсенала».

«Юит Лентек» отказался от планов по строительству торговых комплексов на имеющихся в собственности участках рядом с ТК «Мега-Дыбенко» и «Мега-Парнас». Рынок торговой недвижимости находится в депрессивном состоянии, объяснил гендиректор компании Михаил Возиянов: если компания и будет строить торгцентры, то только для конкретных заказчиков.

А «дочка» итальянской Margheri Group – компания «Бугры-мар», строившая ТРК «Невский колизей» площадью 100 000 кв. м с гостиницей и искусственным морем (стоимость – 350 млн евро), в феврале подала иск в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти о признании себя банкротом. В апреле была введена процедура наблюдения.