Точка зрения: Санация кризисом
«Будет ли кризис перепроизводства в девелопменте торговой недвижимости?» – спросили меня на одной из конференций полтора года назад. Я ответила, что кризис будет у тех, кто строит что попало и где попало – только потому, что все объекты уходят на ура. Почти угадала.
Предыдущие несколько лет российская розничная торговля и ее симбиотик – торговая недвижимость экстенсивно росли со скоростью, больше свойственной пробкам от шампанского, чем отраслям экономики. А пробки, как водится, либо попадают в потолок, либо, исчерпав энергию праздника, замедляются и падают – опять же с ускорением.
Но тогда денег в экономике было с избытком, доходы населения стабильно росли, все прогнозы шли только вперед и вверх, будущие капитализации считались преимущественно в ярдах, причем с легким пренебрежением.
Подавляющее большинство участников «движения к кризису» – от младших чинов до владельцев бизнесов, а также всяких «экспертов» – имели небольшой опыт работы, отсутствие специальных знаний и безмятежную непуганость. Они с энтузиазмом создали маложизнеспособную пирамиду, которая к приезду кризиса начала сыпаться – сначала от испуга, а дальше от колебаний конъюнктуры.
Суммарный оборот российской розничной торговли, по официальным данным, снизился за год к сентябрю 2009 г. на 3–4%, а ставки аренды упали в среднем на 25–30%. Но мы знаем, что размер арендной платы розничной торговой точки должен быть пропорционален ее валовой выручке. Так кто здесь лукавит – Госкомстат или ритейлеры?
В первые месяцы кризиса девелоперы торговых центров в основном остановили, заморозили или навсегда забросили проекты. Сознательно смогли остановиться те, кто еще не прошел точку невозврата в экономике проекта.
Из обещанных столице 2 млн кв. м торговой недвижимости в 2009 г. введено около 200 000 кв. м и так или иначе строят еще 700 000 кв. м. Итого сокращение в Москве на 55% от задекларированного на эти два года объема ввода, по России в целом – на 60%.
Кстати, если бы этого не произошло, то отраслевой кризис перепроизводства наступил бы неминуемо – его приближение ощущалось брокерами еще весной 2008 г. Новые торговые площади, которые сейчас предлагаются арендаторам, сдаются с большим трудом и по существенно меньшим ставкам, чем ожидалось их девелоперами до кризиса. Причиной этого стало снижение операционных показателей (количество посетителей, число покупок и размер среднего чека) у большинства торговых сетей, а также очевидное сокращение числа сетевиков, продолжающих открывать новые точки. Тех, кто развивается, сейчас мало – их аргумент в переговорах с девелоперами простой: если мы не возьмем ваши площади (а мы их не возьмем по высокой ставке), то других вы просто не найдете.
К началу осени рынок стабилизировался и готовится к осторожному росту – несмотря на данные о продолжающемся падении оборотов в рознице.