Ориентиры: Осенний антидепрессант

В сентябре в Петербурге появились сразу две новые аукционные площадки. Когда рынок вял, а истинная ценность объектов непонятна даже высоколобым экспертам, остается уповать на торги и на то, что кризис не лишил азарта тех, кто еще в состоянии тратиться на недвижимость.

Как раз к моменту выхода этого номера из печати должны быть подведены итоги дебютного аукциона по сдаче в аренду частных коммерческих площадей, организованного петербургской группой компаний «Бестъ». Торги предполагается сделать ежемесячными. На первые выставлено около 30 лотов (их перечень продолжал формироваться до последнего перед аукционом дня). Пока в списке фигурируют только офисы, но организаторы готовы работать и с другими встройками (торговыми, производственными и т. п.). Стартовые цены на помещения в 2–3 раза ниже актуальных ставок, заявленных бизнес-центрами.

Среди объектов, выставленных на аукцион, есть и те, что находятся в управлении ГК «Бестъ» (в БЦ «Авеню», «Ресурс», «Мидель», «Гранат», «Таймс»), и блоки в сторонних офисных центрах («Таврический», «Левашовский», «Английский», «Фернан Леже» и др.). Деловые комплексы расположены в разных районах и относятся к разной категории – от А до С. В каждом здании предлагается по 1–2 помещения размером до 100 кв. м. Именно по такому принципу листинг будет формироваться и дальше. Организаторы осознают, что продавать право аренды крупных площадей на аукционах нереально.

Чтобы поучаствовать в открытых торгах, надо внести залог в 10 000 руб., который позволяет бороться за два объекта. Организатор получает вознаграждение от собственника в размере месячной арендной ставки. Ценники откровенно провокационные (см. таблицу). Шаг аукциона – 50 руб. По начальной цене право аренды продано быть не может. «Мы не считаем стартовую стоимость рыночной и сознательно уговаривали собственников назначать ее как можно ниже – на грани эксплуатационных издержек. Это позволит привлечь больше внимания к нескольким объектам, которые простаивают месяцами. Конечно, есть риск, что какое-то помещение придется сдать по ставке, близкой к начальной. Поэтому мы предлагаем выставлять всего 1–2 офисных блока. Кроме того, договоры по итогам аукциона будут заключаться на 11 месяцев, – поясняет руководитель направления офисной недвижимости компании «Бестъ. Коммерческая недвижимость» Вадим Демешенков. – Ничто не мешает сторонам оформить контракт и до аукциона – по договорной ставке». В «Бесте» не опасаются, что из-за заявленных низких цен собственникам придется под давлением арендаторов массово пересматривать действующие контракты: на торги выставляются единичные и не самые ликвидные помещения в БЦ. Организаторы полагают, что подобные аукционы могут «взбодрить рынок». Монополизировать площадку они не собираются, приглашая к сотрудничеству других управляющих и брокеров.

Реакция коллег на эту инициативу пока неоднозначная. Например, УК «Теорема» (владелец сети бизнес-центров категорий А и В) участвовать в проекте отказалась. Однако предложением, по информации «Беста», уже заинтересовались компании Astera, Praktis, Becar и др. «Мы тоже подумывали об электронных аукционах, но по продаже коммерческих объектов, – говорит директор по управлению NAI Becar Наталья Скаландис. – Инициатива своевременная. Сомневаюсь, правда, что потенциальные арендаторы проявят высокую активность, поскольку в большинстве бизнес-центров им и так предлагают очень гибкие условия». Президент ГК «Аверс» Михаил Зельдин считает такие торги удачным маркетинговым ходом: «Они дают владельцам шанс сдать неликвидные площади без дополнительных издержек. Не уверен, что удастся реализовать их по рыночной стоимости, скорее аукционы обозначат так называемые ликвидационные арендные ставки. Минус таких торгов – возможное обострение отношений с существующими клиентами».

Вторая торговая площадка будет федеральной. Ее создание одобрил лично премьер-министр Владимир Путин, разрешивший использовать в названии нового аукционного дома слово «российский». Учредителями открытого акционерного общества стали ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (33%), Сбербанк РФ (25%), «Сбербанк-АСТ» (8%), компания «Русский ювелир» (33%) и Гильдия управляющих и девелоперов (1%). Прибыль от торгов они будут получать в тех же долях.

Крупнейший российский кредитор не желает держать на своем балансе проблемные активы и нашел для их реализации партнера – петербургский фонда имущества, на базе которого и формируется новая структура. Однако в течение полугода Российский аукционный дом (РАД) намерен открыть представительства в Москве и Сочи.

Основным товаром, который будет реализовывать РАД, на первых порах станет заложенное по кредитам имущество – от автомобилей до крупных имущественных комплексов. Ипотечные квартиры из этого списка выпадают, поскольку продавать их можно только по решению суда, РАД же будет организовывать торги во внесудебном порядке. Еще одна категория объектов – имущество предприятий-банкротов.

Аукционный дом будет работать и по заказу частных собственников, выставляя на продажу их землю, здания, коммерческие и жилые помещения, акции и доли в компаниях, предметы искусства, антиквариат и т. п. Комиссионные посредника составят 0,5–3% от стартовой цены плюс 10% с суммы ее превышения.

Генеральный директор РАД (он же руководитель петербургского фонда имущества) Андрей Степаненко планирует, что первые продажи состоятся уже в этом году.