Земля должна работать

Среди строителей в должниках также отметились «Метаприбор» (7,6 млн руб.), «Совинтех» (3,3 млн руб.), принадлежащий Корнею Гиберту «Строитель» (655 599 руб.), ПТК-30 (119 051 руб., по более раннему иску на 3,3 млн руб. заключено мировое соглашение), «Монтажник Сибирь» (1,2 млн руб.), «Заельцовская» (260 789 руб.) и даже «дочка» РЖД «Желдорипотека» (1,2 млн руб., рассчиталась после подачи иска). Из промышленников в должниках также ходят Новосибирский сельский строительный комбинат (8,1 млн руб.) и завод «Эталон» (4,1 млн руб.). Из них встречались с мэрией в суде только «Метаприбор» и «Монтажник Сибирь», все остальные – дебютанты.

Ведомости» проанализировали иски муниципалитета о взыскании долгов по арендным платежам за землю в базе данных новосибирского арбитража за последние три месяца. В июле мэрия подала 21 иск на 44,2 млн руб., в августе – 22 на 54 млн руб., в сентябре – 21 на 27,5 млн руб.

Крупнейший из сейчас рассматриваемых исков – на 18,3 млн руб. – подан к ФГУП «Сибтекстильмаш. Спецтехника. Сервис» (самый крупный за весь 2009 год, на 29,5 млн руб., был также предъявлен к госпредприятию – «Сибсельмашу»). Иск подавался в мае, удовлетворен 7 сентября. Оба эти предприятия и раньше выясняли земельные отношения с мэрией в суде, а вот претензии к крупнейшим жилищным застройщикам возникли впервые: мэрия судится с концерном «Сибирь» (второй по объему ввода в Новосибирской области по итогам 2008 г.) и МЖК «Энергетик» (3-е место) – с входящей в концерн проектно-строительной фирмы «Сибирь» мэрия требует 807 833 руб., к «Энергетику» предъявлено два иска в сумме на 11,9 млн руб.

В ряде исков помимо погашения долга есть еще и требования о расторжении договоров аренды и освобождении земельных участков. Но от крупных должников этого мэрия не добивается, сумма исковых требований к потенциальным «выселенцам» в большинстве случаев не превышает нескольких сотен тысяч рублей.

МЖК «Энергетик» предложит мэрии план по реструктуризации долга по аренде на срок до 1–1,5 года, говорит финансовый директор компании Лена Орленко: «Эти участки принципиально важно сохранить». Первый заместитель генерального директора НССК Джемиль Сальме отказался от комментариев. Долга у строительного концерна «Сибирь» нет, платежи вносятся своевременно, утверждает коммерческий директор «Сибири» Дмитрий Червов. В приемной генерального директора «Сибсельмаша» Владимира Игнатовского отказались с ним соединить, телефон его заместителя по экономике и финансам Александра Филиппова не отвечал.

Ранг земельных должников вырос. Среднестатистический портрет прежних неплательщиков – владельцы автостоянок, уличных кафе, торговых павильонов. Взыскание долга по аренде земли – «текущая работа мэрии», но мэр просил ее активизировать (см. врез), говорит начальник отдела аренды и платы за землю комитета по земельным ресурсам и землеустройству Анастасия Пляскина.

Распоряжением от 17 августа мэр Новосибирска Владимир Городецкий утвердил отчет об исполнении бюджета и поручил администрациям районов и департаменту земельных и имущественных отношений «обеспечить исполнение плановых показателей поступлений от текущей арендной платы за земельные участки в сумме 1,39 млрд руб.» (см. график). А в следующем году мэрия соберет больше «благодаря усилению контроля за исполнением договоров аренды», говорила на прошлой неделе начальник департамента Ольга Молчанова.

Городским чиновникам есть чего опасаться. Бюджет-2009 исполнен за первое полугодие с дефицитом 264,95 млн руб. (по итогам первых шести месяцев 2008 г. был профицит). В январе – июне доходы мэрии снизились по сравнению с первым полугодием прошлого года на 13,5% до 11,94 млрд руб., в том числе на аренде земли мэрия заработала 531,1 млн руб. (минус 48,3%).

По данным мэрии, на 30 июня общая площадь сданных в аренду участков составляла 5141 га. По оценке управляющего партнера DSO Consulting Сергея Дьячкова, годовая аренда 1 га земли в Новосибирске обходится строителям в среднем в 2–4 млн руб. Нынешние ставки действуют с 2006 г. и их изменение на 2010 г. «пока не планируется», замечает Пляскина.

Мэрия разрешает реструктурировать долг по аренде при условии, что он будет исправно гаситься вместе с текущими платежами на протяжении всего года, к остальным подаются иски, говорит Пляскина. Такой план муниципалитет предложил в конце 2008 г., но «это нереальные условия из-за снижения продаж», сетует заместитель гендиректора «Совинтеха» (в суде иск от мэрии на 3,32 млн руб.) по общим вопросам Светлана Дементьева. По ее словам, «Совинтех» предлагал мэрии свой график платежей (не уточняет) и гашение долга за счет квартир в несданных объектах, но предложение было отвергнуто.

Мэрия смотрит, ведется ли на стройплощадках работа, говорит совладелец ПТК-30 (по данным суда, ей удалось реструктурировать долг на 3 млн руб. до 1 июня 2010 г.) Антон Коновалов. «Некоторые строительные компании набрали земли и не строят, мэр предлагал расторгать договоры по тем, которые не используются в течение трех лет», – рассказал председатель комиссии горсовета по муниципальной собственности Александр Люлько. Пока расторжения договоров – «единичные случаи», их сложно оспорить в суде по ст. 619 ГК РФ (досрочное расторжение договора по требованию арендодателя, если нарушены условия договора или арендная плата не вносится более двух раз подряд), признает Пляскина.

Городские власти «делают некоторые послабления» промышленным предприятиям, говорит Люлько. Гендиректор ФГУП «Сибтекстильмаш. Спецтехника. Сервис» Павел Канцлер подтвердил реструктуризацию долга, но отказался сообщить условия.

«Взыскание долга по аренде и одновременное выселение с земли – способ выявления девелоперов, переоценивших свои силы», – говорит Дьячков. Спрос на возвращенные в распоряжение муниципалитета участки восстановится не раньше 2010 г. при сниженных ставках аренды, сейчас найти арендатора невозможно из-за снижения темпов строительства, считает эксперт. По данным мэрии, ввод жилья в городе за первые шесть месяцев 2009 г. упал на 34,7% до 225 300 кв. м (к первому полугодию прошлого года), в том числе многоэтажного жилья – на 35,7% до 158 300 кв. м.