Ориентиры: Раньше сядешь – раньше выйдешь? Не всегда…

Существующее мнение о том, что кризис начался в США, значит, и возрождение всех секторов экономики следует ожидать там же, в корне неверно. Восстановление и плавный рост могут начаться только там, где пресловутое дно кризиса исчерпано.

Все самое страшное уже позади – это можно сказать о рынках недвижимости европейских стран, но отнюдь не об американском рынке.

Кризис, как известно, начался во второй половине 2007 г., когда банковский сектор стал показывать гигантские убытки, а финансовые пузыри ипотеки и фондового рынка лопнули. Уже в то время аналитикам было понятно, как будет развиваться ситуация на рынках недвижимости Западной Европы и США: из-за американских высокорисковых ипотечных займов subprime остановилась секьюритизация банковской системы, кредиты перестали выдаваться, спрос на недвижимость упал.

Некоторые факторы указывают на то, что на американском рынке наметились некоторые положительные тенденции. Но о какой-то стабилизации говорить пока рано. Да, Штаты отыграли после падения рынка недвижимости около 7%. Но банки пока не готовы выдавать новые ипотечные кредиты, так как не могут разобраться, что же делать с subprime-кредитами, ранее выданными в гигантских объемах.

В Западной Европе subprime-кредиты не использовались, и поэтому ситуация там внушает больший оптимизм. В последние 3–4 месяца практически во всех странах Западной Европы мы видим восстановление как финансовых рынков, так и рынков недвижимости. Уже второй квартал подряд банки отчитываются с очень хорошей прибылью, и больший ее процент обеспечивается именно странами Западной Европы. Практически все эти страны показали рост ВВП. Это позволяет сделать вывод, что для них дно кризиса наконец исчерпано и начало восстановления всех секторов экономики будет продолжаться и плавно набирать ход.

Рынки недвижимости имеют сезонную динамику, самый активный рост на них наблюдается с весны по осень. Все рынки Западной Европы отыграли этот период с очень хорошими показателями, до следующей весны на них будет происходить стабилизация и с весны вновь ожидается интенсивный рост.

Отчеты подтвердили, что европейские финансовые организации легче переносят кредитный кризис, чем их американские конкуренты. Если банки Западной Европы покажут прибыль третий квартал подряд, то можно будет уже с уверенностью сказать, что все плохое позади.

Какими темпами пойдет восстановление, пока непонятно, но рост рынков недвижимости и фондовых рынков прогнозируется, и уж на худой конец ожидается боковой тренд: кто-то называет его стабильностью, а кто-то – стагнацией. Восстановление финансовых рынков и их положительная динамика в течение шести месяцев обязательно отразятся на цене недвижимости, что мы и сможем наблюдать через полгода.

США

Главное событие, которое в США произошло, – это подъем рынка. Маховик секьюритизации был вновь раскручен Федеральной резервной системой США (ФРС) с помощью выкупа MBS (облигаций, обеспеченных ипотекой) на сумму более $1 трлн. Соответственно, у банков не было практически никаких рисков, так как вместе с перепродажей долгов все проблемы автоматически перешли к ФРС. И банки вновь начали выдавать ипотечные кредиты. Естественно, чтобы компенсировать такие расходы, Америке пришлось включить печатный станок. И сейчас все больше аналитиков склоняется к тому, что США ожидает гиперинфляция.

За лето мы смогли наблюдать рост на недвижимость США в размере 7%. По 25 самым крупным муниципальным районам объемы продаж увеличились. Но эти цифры меркнут на фоне статистики foreclosure – так называемом отборе недвижимости банками за долги со сроком задолженности более 90 дней. В августе этот показатель бьет все мыслимые и немыслимые рекорды. Так как динамика рынка недвижимости имеет задержку реакции на какие либо события в среднем на 3–6 месяцев, то отражение данной статистики мы увидим зимой этого года. Если правительство США не продолжит покупать MBS и не напечатает еще пару триллионов долларов, то это скажется на цене недвижимости США и индекс опять пойдет вниз. Банки вновь будут вынуждены остановить выдачу кредитов. Начало этому уже положено: объемы кредитования начали падать.

Если еще учесть, что фьючерсы на индексы недвижимости США торгуются с 30–35%-ным дисконтом от нынешних показателей, то это очень хорошо объясняет настроение профессиональных игроков и показывает, куда будет двигаться рынок.

Еще одним признаком того, что о стабилизации рынка недвижимости США говорить пока очень и очень рано, можно считать тот факт, что крупные корпоративные инвесторы не торопятся покупать недвижимость, подешевевшую с момента пика на 47–49%. Обычно если недвижимость падает, но имеет перспективу роста, то местные фонды скупают ее достаточно интенсивно. Но сейчас мы видим, что фонд Equity Residential, которому принадлежит самое большое количество квартир в США, не купил еще ни одной единицы недвижимости ни за I, ни за II квартал 2009 г. Хотя всем известно, что ее основатель – знаменитый американский миллиардер Сэм Зелл в 90-х заработал капитал именно на скупке подешевевшей недвижимости. Очевидно, что Equity Residential ожидает продолжения падения рынка.

Поэтому стоит мониторить рынок США еще как минимум год, следить за динамикой развития, смотреть на статистику конца года, прежде чем можно будет принимать какие-то решения.

Западная Европа

В Западной Европе наблюдается здоровый рост цен на недвижимость. Высокорисковые subprime-кредиты, которые до сих пор являются одной из причин нестабильности США, к счастью для европейских стран, здесь не выдавались. Поэтому сейчас банки Западной Европы не только увеличивают объемы кредитования, но и облегчают процесс их получения, также растет коэффициент выдаваемой ипотеки от цены объекта. Например, Лондон всегда задавал тон как фондовым рынкам, так и рынкам недвижимости для всей западноевропейской части континента. Сейчас, по официальной статистике, четвертый месяц подряд наблюдаются рост цен на недвижимость и, что немаловажно, здоровый подъем объема продаж. Недвижимость здесь с момента пика в зависимости от сектора упала всего лишь на 15–25%. Для столь глобализированной экономики это не очень большой спад, тем более что на настоящий момент 3–5% уже отыграно. И это связано с тем, что банки видят меньше рисков на рынках Западной Европы и улучшают кредитные условия каждый месяц.

В дополнение к этому можно отметить, что в августе в Англии впервые за 26 месяцев выросла в цене коммерческая недвижимость, которая является отличным индикатором восстановления экономики в целом. Коммерческая недвижимость чутко реагирует на состояние бизнеса, и если начинается рост цен, то это обычно говорит о том, что бизнес вновь встает на ноги не только в отдельной стране, но и в целом сегменте мировой экономики.

Официально зафиксирован рост ВВП практически во всех странах Западной Европы.

Из всех западных рынков лучше остальных себя чувствуют Австрия и Швейцария. Банковская система этих двух стран не использовала секьюритизацию, поэтому рост рынка здесь и не прекращался.

Бельгия также пережила известный период без особых потерь и сейчас активно восстанавливается. Банки здесь удерживают ипотечные займы на минимальном уровне.

Франция не сильно пострадала от кризиса, так как секьюритизация банковской системы использовалась здесь в меньшей степени, чем, например, в Великобритании и Ирландии, а subprime-кредиты не выдавались. Сегодня наряду с остальными государствами Западной Европы Франция также показывает стабильное восстановление рынка и рост ВВП, а относительно низкий уровень негосударственной задолженности означает, что страна в наименьшей степени зависима от перепадов в экономике, которые увеличивают риски вложений в недвижимость. Сектор супердорогой недвижимости на юге Франции не подвергся никаким пагубным изменениям благодаря тому, что объекты здесь не покупались по ипотечной схеме. Сегмент экономкласса (в ценовой категории 300–500 евро за 1 кв. м) в спальных районах Парижа до настоящего дня показывал рост 5% в годовом исчислении. Сегодня недвижимость во Франции активно демонстрирует рост цен. По сравнению с I кварталом этого года рост составил уверенные 3,9%. Это самый стремительный рост со II квартала 2004 г. Стабильность ипотечного рынка Франции поражает всех аналитиков. Более 80% недвижимости здесь куплено с помощью ипотеки. У более 80% всех ипотечных кредитов процентная ставка зафиксирована. Ипотечный рынок Франции по объему находится на 3-м месте в Евросоюзе после Англии и Германии. Несмотря на кризис, объем выдаваемых ипотек в 2009 г. вырос на 8,7%.

Отдельно приходится говорить об Испании. Ситуация здесь продолжает шокировать весь Евросоюз, но уже уровнем безработицы. За 12 месяцев в августе безработица выросла здесь на 43% и приблизилась к 19% от работоспособного населения. Наиболее сильно пострадал сектор строительства. Прогноз безработицы на 2010 г. – более 20%.

Восточная Европа

Страны Восточной Европы в целом не обнаруживают особо негативной динамики, и ситуация с весны здесь кардинально не изменилась. Стабильность сохранили практически все страны, за исключением Латвии, где падение бьет все рекорды, и Болгарии, где наблюдается снижение цен на курортную недвижимость. По официальным данным, падение курортной недвижимости на побережье составляет 20%. В Чехии Прага держится молодцом, там нет большого роста, но есть стабильность.

Многие страны Восточной Европы раньше жили на европейские деньги, и страны старого Евросоюза продолжают спонсировать их экономику, чтобы впоследствии не столкнуться с более серьезными проблемами. Соответственно, это самым положительным образом сказывается на динамике цен на недвижимость данных стран.

Средиземноморье

Страны Средиземноморья в большинстве своем за лето показали хорошую устойчивость и прирост капитала на рынке недвижимости.

Спад на рынке туризма оказался не таким серьезным, как прогнозировали аналитики. Это объясняется тем, что большинство европейцев из-за экономии в основной массе перестали покупать дорогие туры в экзотические страны и переключились на туристические рынки в рамках Европы или внутренний туризм своих стран. Такой тренд поддерживают дешевые перелеты и развернутая инфраструктура сдачи курортной недвижимости в аренду.

Другие страны

Дубай

Дубай продолжает показывать шокирующее падение. История его рынка уже вошла в учебники по инвестированию в недвижимость как классический пример спекулятивного рынка.

Сейчас, по официальной статистике, цены на недвижимость с момента пика упали здесь на 60%. В меньшей степени пострадали апартаменты, так как у них более высокая ликвидность, чем у вилл. Численность населения Дубая продолжает сокращаться, из-за того что уезжают экспаты и рабочие, прежде занятые на строительстве объектов недвижимости.

Дубайское правительство приготовило «сюрприз» инвесторам в виде нового закона о том, что инвесторы не могут выходить из сделок без решения суда. Основанием для прекращения контракта должны быть представленные суду доказательства чрезвычайных неблагоприятных финансовых обстоятельств. Это искусственное сдерживание рынка, и, если бы такой закон не был введен, рынок продолжал бы вертикальное движение вниз гораздо быстрее.

Всем очевидно, что необходимость в таком законе была раньше, ведь во всех цивилизованных странах рынки недвижимости контролируются государством и спекуляции с контрактами находятся под запретом.

Бразилия

Введенный государством план поддержки сектора дешевой недвижимости в размере $15 млрд помог удвоить прибыли местных застройщиков. В Бразилии существует нехватка 8 млн единиц недвижимости. Сектор экономкласса также стимулирует тот факт, что в этой стране самое большое количество молодого населения от общего числа граждан.

К дополнению программы поддержки правительство снизило процентную ставку по ипотечным займам на 5% до уровня 8,76% годовых при увеличении срока ипотеки с 60 месяцев до 240.

В преддверии сверхприбылей акции застройщиков в экономсекторе выросли на 350% за несколько месяцев.

Использованы материалы Eurostat, Reuters, Bloomberg