Число «нехороших» квартир в Москве выросло примерно на 40%

Екатерина помогла директору школы, где учился ее старший сын, уберечься от квартирных мошенников. Подсобил знакомый оперативник. Он всего-то обратился за справками в соответствующие инстанции – БТИ, регистрационную палату – и выяснил, что квартира, которую «организовал» посредник-риэлтор, продается по поддельным документам и связываться с ней, несмотря на привлекательную цену, не стоит.

Панацеи нет

Тем, у кого нет знакомых оперативников, лучше проверять продавца и документы самостоятельно, советует Георгий Мамырин, заместитель начальника оперативно-розыскной части отдела уголовного розыска криминальной милиции УВД Северного административного округа. Даже сейчас, когда цены на недвижимость падают, жилье не может стоить на треть или вполовину дешевле рыночной цены, пусть и при самой срочной продаже. Нельзя принимать важные решения в режиме «хватай мешки – вокзал отходит» и поддаваться на провокации типа «еще 15 минут – и все пропало!».

Никогда никому не давайте денег вперед, какие бы аргументы ни приводились, предостерегает Светлана Кондачкова, управляющий партнер Urban Realty. От нечистоплотных риэлторских агентств себя можно обезопасить, соблюдая три правила. Первое: проверять репутацию, учредительные документы и полномочия должностных лиц компании-посредника. Второе: предоплату вносить после заключения договора на оказание услуги и оплачивать вознаграждение агента официально (расписки, гарантийные письма и прочие «бумажки» не рассматривать в принципе). Всегда требовать подтверждения платежа, в идеале – оплачивать услуги агентства переводом на его расчетный счет. Третье: требовать подтверждения полномочий риэлторской компании на продажу объекта недвижимости, проще говоря, доверенность от его собственника.

Но, к сожалению, универсального совета, как обезопасить себя от мошенников, нет. «С наступлением кризиса «деловая активность» аферистов резко повысилась», – сокрушается Михаил Куликов, директор управления вторичного рынка «Инком-Недвижимости». По его наблюдениям, за последний год число юридически проблемных квартир увеличилось на 40%. Однако точных данных по махинациям с жильем нет: в милицейской статистике они проходят как один из видов мошенничества. В пресс-службе ГУВД сообщили, что в 2009 г. (данные на сентябрь) зарегистрировано 5000 случаев мошенничества, из них примерно 300 – с квартирами.

Кто эти люди

В основном, уверяет Куликов, грязными продажами занимаются нечистоплотные частные брокеры – чаще всего уволенные из-за нечестной работы или по сокращению штатов сотрудники риэлторских агентств. Покупателей они привлекают низкими комиссионными и практически круглосуточным «сервисом». «О том, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке, предупреждать вроде бы не надо, но всегда находятся люди, которые думают, что уж их-то нельзя обмануть», – говорит Куликов.

Но, используя современную технику – компьютеры, сканеры, микроскопы и ламинаторы, – злоумышленники в состоянии подделать практически любой документ, в том числе генеральные доверенности, свидетельства о собственности, паспорта (переклеивая в них фотографии). «Квартирные махинации обычно совершаются группой лиц, к сожалению, в нее могут входить и участковые, и сотрудники паспортных столов, и главы филиалов риэлторских агентств», – объясняет Мамырин. Недавний пример – задержание группы Олега Кузнецова: ее участниками были руководитель паспортного стола Савеловского района и паспортистка. Как выяснилось, они работали в течение 10 лет и попались только после внедрения в группу оперативника.

Схемы работы мошенников были придуманы еще в 1990-е гг., однако до сих пор исправно продолжают приносить им неплохие дивиденды. Основа безопасности любой сделки – подлинность документов. Полностью полагаться при их проверке на посредников вряд ли стоит. Для слишком доверчивого или ленивого покупателя экономия времени может обернуться потерей крупной суммы денег. «Сейчас многие риэлторские компании либо уже сократили до минимума, либо продолжают всеми способами сокращать затраты – это сказалось на глубине и качестве проверок недвижимости», – признает Олег Самойлов, гендиректор компании «Релайт-Недвижимость». Полноценная профессиональная экспертиза – дело сложное, трудоемкое и дорогое. Она под силу лишь квалифицированным и, соответственно, высокооплачиваемым специалистам. Но многие из таких специалистов «под влиянием стремления к тотальной экономии, охватившего умы ряда руководителей агентств недвижимости», попали под сокращение, продолжает Самойлов. Как ни печально признавать данный факт, но это потенциально предоставляет мошенникам большие возможности.

Подделывается все!

Добросовестный покупатель может думать, что приобрел юридически чистую квартиру, в которой никто, кроме собственника, вроде бы не прописан. Но через полгода в его уютный дом заявляется освобожденный уголовник и заявляет свои права на квартиру – так как согласия на продажу отчего крова он не давал. Оказывается, покупателю вручили фальшивую выписку из домовой книги или справку ЕИРЦ, что никто не выписывался по призыву в армию или места лишения свободы, на учебу в другой город и т. п. Иск может подать и задешево продавший квартиру опомнившийся пьяница. Проблемы юридически нечистой квартиры могут всплыть спустя несколько лет после покупки. Например, приходит к вам некий молодой человек или дама и заявляет права на вашу квартиру. Выясняется, что давным-давно при приватизации квартиры были нарушены права несовершеннолетних детей. Дети выросли и наконец нашли время заняться восстановлением своих законных прав на эту квартиру.

Иногда подделывают не документы, а сам объект недвижимости. Мошенники показывают покупателю одну квартиру, а продают другую: перевесить табличку с номером дома или квартиры – дело несложное и недолгое. Расчет простой: кто бы стал, придя на показ, пересчитывать дома, проверять нумерацию и порядок расположения квартир на лестничной клетке?

Иногда махинации с жильем проворачивают люди, хорошо знающие собственника и пользующиеся его доверием, – друзья и даже любящие родственники. Некоторые держат паспорт и свидетельство о собственности в ящике стола или какой-нибудь коробке и ежедневно их не проверяют. В качестве собственника выступает похожий на него гражданин. Мошенники изучают режим дня законного владельца, подбирают или похищают ключи, отключают сигнализацию. Наиболее опасный период – лето, когда многие семьи полным составом отправляются на дачу и квартира остается без присмотра. Часто аферистам удается продать квартиру, когда владелец уезжает учиться или работать по контракту в другую страну, в длительный отпуск.

Под угрозой находятся и владельцы арендных квартир: ключи поселившемуся мошеннику подбирать не надо, показы можно устраивать практически в любое время. На рынке аренды, кстати, мошенники тоже не редкость. Иногда, признает Мария Жукова, первый замдиректора «Миэль-Аренды», и сами собственники, сдающие квартиры, оказываются непорядочными. Ей известен случай, когда одна бабушка – божий одуванчик брала с жильцов предоплату за несколько месяцев, а выселяла их через неделю. Недовольные клиенты обращались в суд, но с бедной пенсионерки, которая успевала проиграть деньги в игровые автоматы, было нечего взять.

Олег Самойлов напоминает, что сейчас обрели новую жизнь мошенничества, проходящие по статье 179 ГК РФ. Которая, в частности, гласит, что сделка, совершенная по стечению тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для продавца условиях (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Представить суду доказательства тяжелых обстоятельств нынче может, наверное, каждый второй. Если же в договоре купли-продажи еще и указана цена меньше рыночной (а это по-прежнему распространенная практика), то налицо признаки кабальности: продавец, находящийся в затруднительной ситуации, в условиях низкого спроса вынужден продать недвижимость по бросовой цене. И суд примет сторону продавца, который может оказаться и недобросовестным.

Из сравнительно новых методов выманивания денег Самойлов приводит такой. Как известно, большинство квартир в новостройках сейчас сдается без отделки. Для покупателей, которые с трудом наскребли на них деньги, производство ремонта является изрядной сложностью. Поэтому для малобюджетных клиентов квартиры с так называемой муниципальной отделкой представляют особую ценность.

В июле риэлторы «Релайт-Недвижимости» столкнулись с ситуацией, когда квартиру в почти готовой, но, естественно, неотделанной новостройке продавец (кстати, очень крупное и известное московское агентство недвижимости) пытался продать как «с отделкой, которая будет выполнена после сдачи дома». При проверке истину установили быстро, продавец извинился за «недоразумение» и возвратил аванс. Наверное, эти квартиры ждут (или уже дождались) менее внимательных покупателей – все они были выставлены на продажу «с отделкой».

Советы оперативника

Стоимость квартиры, даже продающейся наспех, не может сильно отличаться от среднерыночной цены. Вряд ли кто-то, кроме мошенников, согласится серьезно поступиться своим доходом. Если продавец вместо оригиналов правоустанавливающих документов предъявляет их ксерокопии или же справку об утере, это весомый повод насторожиться. Личное общение с соседями продавца поможет удостовериться, что именно он настоящий владелец. Если в бомжатнике сделан косметический ремонт, а сама квартира перепродается спустя незначительное время после ее предыдущей продажи, то следует пообщаться с предыдущим собственником жилья. Особенно если вы узнаете, что он злоупотреблял алкоголем и наркотиками. Не лишним будет посетить, например, загс и узнать, не оформила ли продающая квартиру бабушка документы уже после своей смерти. Можно также обратиться в БТИ или регистрационную палату – для уточнения вопроса, кто же является настоящим владельцем недвижимости.