Обмен по старинке

В сентябре фирма Urban Realty помогла клиентке обменять дом в Тверской области на квартиру в Москве. Именно обменять, потому как продать за 6 млн руб. прекрасный дом на берегу Селигера (220 кв. м, из оцилиндрованного бревна под чистовую отделку, на 15 сотках), превратившийся в кризис из актива в обременение, владелице не удавалось. А получить меньше женщина не была готова. Типовая двушка в Медведкове (45 кв. м в 12-этажном панельном доме), на которую обменяли дом, – более ликвидный актив по нынешним временам. Сейчас ее можно реализовать за 5,5–5,7 млн руб., но пока решено квартиру не продавать, а сдавать ее в аренду, рассказала Нина Кузнецова, учредитель Urban Realty. Прежние собственники двушки получили ее в наследство и были рады такой сделке. Оформлялся обмен, впрочем, как две сделки купли-продажи, агентская комиссия составила 4% от оценочной стоимости дома. По мнению эксперта, сейчас многие были бы не прочь обменять недвижимость, которой не пользуются, на что-нибудь привлекательное, надо только найти, с кем меняться.

Дефицит покупателей

«За год общее количество сделок, по данным УФРС, сократилось на 20%, по данным риэлторских компаний – на 35%. С рынка ушли покупатели-инвесторы, в 2,5 раза уменьшилось число ипотечных сделок», – оценивает Светлана Кондачкова, управляющий партнер Urban Realty. О снижении на 20–30% количества сделок на рынке вторичного жилья Москвы весной 2009 г. (до 4000–5000 в месяц) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года говорят, например, аналитики RRG. Летом, по их оценке, ситуация существенно не менялась. Объем предложения в компании оценивали в 13000–14000 квартир. В августе предложение сократилось – по данным аналитиков АН «Савва», до 10700 объектов. Но в сентябре пополнилось на 15%, говорит Кондачкова.

Период экспозиции квартир в предложении в августе в АН «Савва» называют рекордным для московского рынка – 105 дней. Несмотря на снижение цен, ликвидность жилой недвижимости не возросла, делают вывод эксперты. Оценки индекса сентябрьской стоимости 1 кв. м вторичного жилья в Москве пляшут вокруг $4000.

Дефицита предложения не наблюдается. Чего на рынке мало, так это покупателей с деньгами. «Из-за дефицита денежных средств граждане стали намного чаще менять районы проживания, используя архаичные способы, – считает Алексей Вязовский, аналитик ФГ «Калита-Финанс». – К прямым обменам прибегают, как правило, люди, желающие улучшить жилищные условия, но ограниченные в средствах, либо граждане с высокой долговой нагрузкой, которые в условиях кризиса не могут обслуживать свои обязательства и вынуждены обменивать нынешнее жилье на более бюджетный вариант».

«70% сделок сейчас – это сложные многозвеньевые цепочки альтернатив и разъездов», – говорит Кондачкова, ту же оценку дают и в «Миэль-Брокеридже». Из них, по оценке Вязовского, более 10% – это прямые обмены. По данным МИАН, альтернативные сделки преобладают и в регионах России.

Обязательное звено классической альтернативной сделки – покупатель с живыми деньгами. «Именно он приобретает квартиру, продавец которой на эти деньги купит другую квартиру, продавец которой, в свою очередь, на эти же деньги покупает недвижимость себе, и т.д., – объясняет Олег Самойлов, гендиректор компании «Релайт-Недвижимость». – Однако сейчас по понятным причинам рынок лишен достаточного количества тех самых заветных покупателей с разбухшими от денег карманами, и шансы, что ситуация переменится, пока представляются небольшими». И осуществить всю цепочку операций без потери времени и средств (на дисконте) практически невозможно, добавляет Вязовский. «Бывает, что после длительной безуспешной попытки продать квартиру клиент отказывается не только от сотрудничества с агентством, но и от самой идеи решения своего жилищного вопроса», – сетует Самойлов.

Натуральный обмен

«Релайт-Недвижимость» в мае провела успешную сделку по обмену четырех квартир и собирается впредь оказывать подобные услуги в расчете на то, что именно технология многоступенчатого обмена сможет оживить «почти бездыханный» рынок вторичного жилья.

Квартира 1: 2-комнатная в Солнцеве. Взамен нужно было жилье большей площади на Юго-Западе, на доплату клиент рассчитывал пустить ипотечный кредит. Находилась в продаже два месяца. Несмотря на активную рекламу, интерес покупателей отсутствовал.

Квартира 2: 3-комнатная в Беляеве, владельцы планировали разъехаться в два адреса. Находилась в продаже 2,5 месяца.

Квартира 3: 2-комнатная в Новых Черемушках, взамен требовалась аналогичная в другом районе плюс доплата. В продаже – три недели. Слабый отклик на рекламу был, однако ни одного желающего не только приобрести, но даже посмотреть квартиру не нашлось.

Квартира 4: 1-комнатная в Зюзине. Подобрана для разъезда, поскольку из квартиры №2 люди разъезжались.

Три квартиры были завязаны между собой «вкруговую»: владельцы двушки в Солнцеве переехали в трешку в Беляеве (с внесением доплаты), откуда жильцы разъехались в 2-комнатную в Новых Черемушках и 1-комнатную в Зюзине. Жильцы 2-комнатной квартиры в Новых Черемушках переехали в меньшую и более дешевую 2-комнатную квартиру в Солнцеве и получили доплату. В сделке не участвовал ни один покупатель с живыми деньгами.

«Прямой обмен становится настоящим спасением в условиях стагнации рынка. Например, один из участников сделки безуспешно пытался продать квартиру два месяца, второй – два с половиной. А клиенту нужно достичь конкретного результата, и какая будет применяться технология, ему не столь важно», – уверен Самойлов.

Старая технология прямого обмена, по его словам, сложнее, чем обмен через договор купли-продажи. Информация о вариантах обмена в столь же полном, структурированном и доступном виде, как сведения о квартирах, выставленных на продажу, отсутствует в принципе. «Работа риэлтора при формировании цепочки имеет много общего с деятельностью золотоискателя: требуется найти потенциально подходящие объекты, просеять их сквозь сито уточнения требований, после чего согласовать эти требования со всеми участниками обмена. Но пока цепочка не собрана полностью, нет никакой уверенности, что вся эта кропотливая работа увенчается позитивным результатом», – делится он. Нужно, чтобы всех клиентов устроили участвующие в обмене квартиры, и, если таковых больше двух, «сложность подобной взаимоувязки интересов возрастает в геометрической прогрессии», по выражению Самойлова. В альтернативных сделках в качестве инструмента, позволяющего обойтись без согласования «встречных» интересов обменивающихся, используются деньги, что значительно облегчает дело.

Алексей Шленов, гендиректор компании «Миэль-Брокеридж», считает, что именно из-за ограниченности выбора прямые обмены сегодня не востребованы и вряд ли возобновятся в будущем. Он считает, что период падения и стабилизации цен дает больше возможностей для совершения альтернативных сделок, нежели время безудержного дорожания недвижимости. «Во-первых, при снижении уровня цен человек, продавая квартиру, на определенное время фиксирует ее стоимость и выигрывает время для поиска вариантов. Во-вторых, при общем снижении стоимости квартир сокращается размер доплаты», – аргументирует он. Все это верно, если в начале цепочки находится покупатель, готовый к приобретению за деньги, ничего не продавая, а в конце – продавец, которому взамен продаваемой квартиры нет необходимости приобретать иное жилье, уточняет Самойлов. А покупателей нет.

Станислав Коротков, руководитель отдела управления вторичного рынка МГСН, считает, что альтернативных сделок вообще сейчас мало: «На рынке достаточно предложений, и покупатели предпочитают свободные квартиры». По его мнению, средств у покупателей еще достаточно, чтобы прибегать к «натуральным обменам».

В «Релайт-Недвижимости» тем не менее в работе еще несколько обменов. «В тех сделках, по которым построение цепочек выполнено, участвуют 2–3 объекта. Сколько квартир будет в тех цепочках, которые находятся в стадии формирования, пока сказать трудно», – говорит Самойлов.

Из завершенных в последнее время обменных сделок он выделил сложный размен, в котором участвовали четыре квартиры: три – в Москве, одна – в Санкт-Петербурге. «Потрудиться, конечно, пришлось и нам, и нашим партнерам в Питере, однако результат того стоил, – считает он. – Но прямой обмен – не панацея, а технология, применение которой позволяет расширить возможности риэлторской компании при решении жилищных задач клиентов».

Популярность прямого обмена – временное явление. С улучшением макроэкономической ситуации в стране и ростом платежеспособного спроса доля подобных операций в общем объеме сделок будет стремиться к нулю, резюмирует Алексей Вязовский.

Формальности

Обмен, в котором участвуют квартиры, находящиеся в собственности, может быть оформлен как в виде нескольких договоров купли-продажи, так и путем заключения договоров мены, говорит Самойлов. Но если при «альтернативной» схеме правовая экспертиза всех участвующих в сделке объектов осуществляется, как правило, после того, как обменная цепочка построена, то при подготовке прямого обмена эта работа должна проводиться параллельно с построением цепочки. Ведь в отличие от «альтернатив», где обычно так или иначе присутствует возможность «замены» юридически дефектной квартиры на другую, в ситуации прямого обмена найти такую замену удается крайне редко и с большим трудом. Отложить экспертизу на потом невозможно – риэлтор, собирающий цепочку, должен быть совершенно уверен, что все участвующие в обмене квартиры не содержат правовых дефектов.

После завершения построения цепочки и экспертизы участвующих в обмене квартир следует подготовка документов. Далее совершается сама сделка – взаиморасчеты между участниками, если обмен совершается с доплатой, подписание и подача на государственную регистрацию договоров купли-продажи. Завершается сделка после получения зарегистрированных документов, перепрописки и физического освобождения обмениваемых квартир.

Совсем без денег, конечно, не обходится. «При прямых обменах разница в цене квартир будет всегда. Поэтому доплата присутствует в любом случае. Но даже если обмен осуществляется без доплат, на обменах риэлторы зарабатывают тот же процент от общей суммы сделки (стоимости всех квартир, которые участвуют в сделке)», – напоминает Омар Гаджиев, управляющий партнер компании Panorama Estate.

Обычно комиссия составляет 2–4% от суммы сделки. «Стоимость работы для одной сделки с квартирой в Москве – около 3% от рыночной цены объекта. Если нужно продать одну квартиру и купить другую, то комиссия суммарно составит около 5% от стоимости продаваемой квартиры. Услуги при сделках с квартирами в области и с загородной недвижимостью стоят дороже», – уточняет Коротков.

Новые правила обмена жилья

Согласно постановлению правительства Москвы от 26.05.2009 №491-ПП «Об обмене жилыми помещениями в Москве» собственники квартир могут меняться жильем с москвичами, занимающими жилые помещения по договору социального найма (вместе с сопутствующими правами и обязанностями). Для этого потребуется письменное согласие столичного департамента жилищной политики и жилищного фонда. Если обмениваемая квартира принадлежит нескольким собственникам, необходимо согласие каждого. Для совершения обмена надо подать заявление и пакет документов в Московский городской центр арендного жилья.