Столичный рынок жилья стал оживать после кризиса?
В сентябре столичный рынок жилья слегка оживился. Не иначе отметил годовщину кризиса.
Риэлторы и застройщики (особенно те, кто усиленно демпинговал) зафиксировали и радостно рапортовали СМИ о росте не только числа клиентских обращений, но и реальных сделок. И не только на вторичном рынке, но и на рынке новостроек. Хотя тенденцией никто это не назвал – эксперты предпочитают объяснять непонятные для них телодвижения рынка сезонными изменениями в психологии покупателей.
В сентябре случались и попытки «торга на повышение», рассказал Алексей Шленов, гендиректор «Миэль-Брокериджа». Клиент компании предлагал двушку за 6,1 млн руб. Она заинтересовала нескольких покупателей. Обрадованный продавец поднял цену на 200000 руб. – и тут же потерял всех клиентов. Сейчас он вынужден выставить объект за прежнюю цену.
На вопрос «Ведомостей» о количестве проданных квартир в августе – сентябре ни в «Миэле», ни в «Инкоме», ни в парочке агентств помельче не ответили. По данным УФРС по Москве, по сравнению с прошлым годом количество сделок упало на 20%. Светлана Кондачкова, управляющий партнер Urban Realty, опираясь на неформальную статистику коллег, оценивает этот показатель в 35%. Однако корректность и этой оценки вызывает сомнения.
Регистрационная палата учитывает каждый факт перехода прав. Альтернативные цепочки удлиняются, и это путает статистику. «Сейчас одна сделка купли-продажи может включать от двух до шести звеньев. Если риэлторы хотят показать положительную динамику продаж, они считают их как разные сделки», – объясняет Шленов. «Инком-Недвижимость» сейчас поощряет совершение альтернативных сделок силами самой компании, рассказал Михаил Куликов, директор управления вторичного рынка. По его словам, «кризиса в головах стало меньше, сделки идут». Средний бюджет – от 3,5 млн до 6 млн руб.
Эксперты признают: объективных причин к удорожанию квартир нет. «Говорить клиентам, что в ближайший год цены будут расти, глупо и неправильно для риэлторов», – считает Андрей Уфимцев, директор по продажам «Нового качества». Людям надо с калькулятором объяснять другое – полезность данного приобретения. «Если человек покупает квартиру, чтобы сберечь деньги или получать доход от сдачи в аренду, мы считаем окупаемость. Если присматривает жилье для себя, убеждаем не откладывать новоселье на несколько лет – так и жизнь может пройти в ожидании падения цен», – рассказывает он. Продажи худо-бедно идут. «Если бы мы были «Мираксом», нам не хватало бы 10 продаж в месяц, счастье, что мы не «Миракс», – говорит Уфимцев.
«Гибкая ценовая политика и чуткость по отношению к новым реалиям рынка» – вот секрет успешных продаж, уверен гендиректор «НДВ-Недвижимости» Александр Хрусталев. За лето в его компанию было около 30000 обращений только по поводу новостроек в Москве и области. «НДВ-Недвижимость» продает в том числе и квартиры в Марфине – новом микрорайоне, жилье в котором возводит «Ведис-групп». Пока что это единственный известный Москве застройщик, у которого на этапе строительства жилье предлагалось по цене от 70000 руб. за 1 кв. м. Ажиотажные по нынешним временам продажи отметил даже глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. Сейчас минимальная цена – 77000 руб. за 1 кв. м в 3-комнатной квартире. По информации «Ест-а-тет» (еще одно агентство, продающее жилье в Марфине), к середине сентября было реализовано около 70% из предлагавшихся в строящихся корпусах квартир. Только «НДВ-Недвижимость» продала 2717 квартир. «Покупателям с бюджетом в несколько миллионов рублей предложены небольшие квартиры в панельных домах – именно их не хватало рынку», – объясняет Евгений Кухтенков, аналитик «Ест-а-тет». Он уверен, что по пути «Ведис-групп» пойдут и другие застройщики.
Но пока что по таким ценам девелоперы продают жилье аналогичного класса не в столице, а в Подмосковье. Например, «Пересвет-групп» строит пять домов в области (от 54000 до 78000 руб. за 1 кв. м) и четыре в Москве (125000–188000 руб. за 1 кв. м). За три недели сентября, рассказывает Ирина Кирсанова, маркетолог компании, удалось реализовать восемь квартир, из них в столице – только одну. По ее словам, увеличилось предложение квартир по переуступке прав – как правило, по более привлекательным ценам, чем от застройщика.
Предложение на вторичном рынке в сентябре, по подсчетам Urban Realty, увеличилось почти на 15% по сравнению с августом. Что касается первичного рынка, то риэлторы и застройщики предпочитают говорить о формирующемся дефиците. Однако дозированные продажи – это предкризисная уловка девелоперов. Сейчас, говорит Ирина Наумова, маркетолог «НДВ-Недвижимости», стройка обеспечивается в основном за счет продаж конечным покупателям, а иногда только за счет продаж. «Не продал – не достроил старые объекты и на новые не вышел», – резюмирует она.