Точка зрения: Новые грабли

Земля без подряда в поселке выглядит привлекательным приобретением. Покупатели за определенные деньги получают в собственность участок, в некоторых случаях – необходимые коммуникации – и полную свободу творчества. Девелоперам распродажа участков без подряда позволяет оптимизировать затраты на проект и получить столь необходимые наличные. На этом плюсы заканчиваются.

Живой интерес со стороны обывателей к участкам без обязательного подряда на строительство связан прежде всего с падением уровня доходов, не от хорошей жизни.

Некоторое снижение цен на стройматериалы привело к тому, что многие покупатели решили приобрести пустой участок и строить дом своими силами. Но рядовой покупатель – не профессионал в деле планировки и строительства. Тем не менее ему придется взять на себя функции прораба и если не жить на стройке, то контролировать работу предельно внимательно.

Структура затрат на возведение домовладения в организованном коттеджном поселке профессиональным застройщиком, как правило, такова: 10–15% от конечной стоимости – это цена земли, не менее 25% – стоимость ТУ, магистральных сетей, 35% – дома, 10–15% – стоимость проектных работ и различных согласований. 15–20% – доход девелопера. «Самостоятельный» застройщик пытается сэкономить вот эти 20%. Но затраты на коммуникации одновременно увеличиваются до 35–40%. Да, можно сэкономить на рабочей силе, но потерять на дополнительных затратах или качестве. Впоследствии затраты на обслуживание санузла и водопровода, на охрану объекта, построенного самостоятельно, будут гораздо выше, чем в поселке, возведенном по единой концепции, с управляющей компанией. Так, если обслуживание в организованном поселке с едиными магистральными сетями обходится ежемесячно в $200–300, то в неорганизованном – не менее $1000.

Но главная проблема в том, что большинство предлагаемых участков без подряда сегодня не обеспечено инженерией. Покупатель такого продукта получает вместе с землей некие обещания подвести в течение установленного срока газ, электричество, канализацию, построить дороги и въездную группу. Выполнение которых будет зависеть от финансовой состоятельности и компетентности девелопера. Не исключено, впрочем, что в определенный момент девелопер выставит покупателям дополнительный счет за подключение сетей.

Однако о какой финансовой состоятельности большинства девелоперов может идти речь, когда продажи по рынку в среднем упали в 6–8 раз, а у некоторых девелоперов просто прекратились, темпы строительства сократились в 10 раз, до 60% проектов было заморожено?

В Московской области в настоящее время десятки тысяч гектаров земли переведено из категории сельхозназначения под дачное строительство. Это колоссальный ресурс, даже при докризисных темпах освоения его хватило бы на десятки лет. Сейчас лендлорды и девелоперы, остро нуждающиеся в деньгах, готовы переложить груз освоения земли на плечи покупателя. К сожалению, некоторые застройщики идут на различные уловки, стремясь продать неликвидный продукт или проект, который в нынешних условиях просто не может быть завершен.

Девелопер, начавший продавать в поселке участки без подряда, также рискует. Как только получено право собственности на участок, покупатель может строить на нем все, что заблагорассудится, и так долго, как хочет. Как только будет застроено, скажем, 10–15% от общей площади данного поселка, продажи остальных участков могут просто остановиться.