Переезд – не выход

За лето ставки в нижегородских бизнес-центрах в среднем снизились на 8%, подсчитали аналитики Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ). Его директор Татьяна Романчева говорит, что рынок офисов еще не достиг дна и аренда продолжит дешеветь. «Всю глубину падения покажут декабрь и январь – месяцы массовой пролонгации договоров», – прогнозирует она.

Офис за 100 руб.

Чем выше были ставки, тем сильнее они упали. Кабинеты в бизнес-центре «Лондон» (класс В) теперь сдаются по 800 руб. за 1 кв. м в месяц (вместо 1100 руб.), в «Орбите» – по 250 вместо 800 руб. (максимальная ставка была 900 руб.). Усилия собственников по удержанию арендаторов приносят плоды: массовой миграции из бизнес-центров в дешевые офисы пока не наблюдается. В «Орбите» до кризиса вообще не было вакантных площадей, а сейчас их всего 5%, уверяет Сергей Каратаев, руководитель отдела аренды УК «Ваш офис» (управляет «Орбитой»). Он объясняет образовавшийся резерв тем, что компании сократили занимаемые площади: покинули кабинеты единицы. Преданность арендаторов Каратаеву понятна: для крупных компаний переезд и связанные с ним дополнительные потери из-за перерыва в работе и затраты на рекламу нового офиса могут обойтись дороже.

Но не у всех с заполняемостью так благополучно. По данным НЦНЭ, в целом коэффициент вакантных площадей в III квартале превысил 15%. Романчева говорит, что привлечь новых клиентов можно, только снижая процентную ставку, но тогда пересмотра договоров потребуют прежние арендаторы. Поэтому, объясняет она, управляющие компании предпочитают мириться с образующимся резервом площадей. «Бугров бизнес парк» («Центр деловых коммуникаций», 25 000 кв. м) заполнен на 85%, Svoboda («Стройконсалтинг», 8000 кв. м) – на 80%. Ставки со II квартала в этих зданиях практически не менялись, утверждают управляющие компании.

На рынке все больше примеров, когда снижение ставок камуфлируется: например, плата за коммунальные услуги включается в арендную. Риэлторская компания «Адрес», как рассказал ее представитель, удачно поменяла здание на ул. Белинского – переехала в другое, где кабинеты сдаются по 450 руб. за 1 кв. м в месяц (включая коммуналку), а раньше снимала почти в два раза дороже.

Сергей Каратаев, руководитель отдела аренды УК «Ваш офис», говорит, что это не самое выгодное предложение на рынке Нижнего. Сейчас в центре города в новом здании можно арендовать офис по 100–150 руб. за 1 кв. м в месяц, утверждает он. По словам Каратаева, мелкие собственники нежилых помещений на первых этажах жилых домов готовы сдавать офисы только за коммунальные платежи – лишь бы покрыть издержки на эксплуатацию недвижимости.

Кто на новенького

В сложной ситуации оказались офисные новостройки. Сейчас девелоперы и риэлторы с любопытством наблюдают, как будет заполняться открытая в середине сентября первая очередь Центра международной торговли (ЦМТ, класс А, площадь – 17 600 кв. м, офисная – 11 000 кв. м, «Региональный центр международной торговли»). Заявленная ставка в 1500 руб. за 1 кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы, почти в два раза выше, чем в сопоставимых по классу зданиях. Занятая подбором арендаторов для ЦМТ Елена Стрюкова, консультант по региональным проектам отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, сообщила, что пока занято около 30% площадей бизнес-центра. Среди арендаторов – банк, страховая фирма, инвесткомпания, кадровое агентство. По словам Стрюковой, после открытия интерес клиентов к зданию «сильно возрос».

Каратаев считает, что его могут заполнить столичные компании. Но даже если владельцам удастся сдать по таким ставкам хотя бы 85% площадей, все равно окупаемость займет около 20 лет, подсчитал Аркадий Коткис, директор «Центра деловых коммуникаций» (владеет двумя бизнес-центрами).

Недалеко от ЦМТ ожидается открытие еще одного комплекса класса А («Омне структуре НН», 12 000 кв. м). В IV квартале планируется сдача «Москва Plaza» (Московская финансовая компания, 4200 кв. м). Их ввод был обещан на 2008 г. или начало 2009 г.