Запоздавший дисконт

Опрошенные «Ведомостями» риэлторы оценивают средний уровень заполняемости бизнес-центров класса А (их в городе пока пять: «Кронос», «Гринвич», «Росевроплаза», «Кобра» и Hilton) в 30–50%, класса В – в 60%.

Опоздали со скидками

Аналитики утверждают, что пустующие площади – результат позднего, несвоевременного дисконта. «Ряд владельцев бизнес-центров долго не решались давать скидки арендаторам: не верили, что кризис – это всерьез», – говорит Елена Ермолаева, директор компании RID Analytics.

Управляющий бизнес-центром «Росевроплаза» (27 000 кв. м, «Росевродевелопмент») Владислав Офицеров возражает, что он «намеренно опоздал» со скидками, начав предоставлять их через 3–4 месяца после того, как грянул кризис. «Никакое мгновенное снижение цен не предотвратило бы ухода небольших и средних компаний, платежеспособность которых упала. В итоге у нас остались только сильные, платежеспособные, устойчивые к кризису компании», – утверждает он. За первое полугодие 2009 г. заполненность «Росевроплазы» упала с 74% до 47%, признает Офицеров, сейчас она равна 51%.

Эксперты соглашаются, что в водоворот ротации в основном попали компании среднего уровня. Сильнее пострадал класс А: арендаторы меняли его на более дешевые В и С или даже переезжали на первые этажи жилых домов. К концу лета число арендаторов, меняющих адрес офиса, упало почти до нуля: один из редких примеров – холдинг «Анкор» в августе переехал из «Росевроплазы» в «Кронос».

Из залога – на рынок

За январь – сентябрь 2009 г. ставки аренды на офисы класса А упали примерно на 20–30%. Маргарита Риттер, гендиректор УК «Гринвич», не считает корректным говорить о снижении ставок в бизнес-центре «Гринвич», так как непонятно, что с чем сравнивать.

По словам Офицерова, «Росевроплаза» за январь – сентябрь стала дешевле на 10–12% и сейчас стоит 1040–1100 руб. за 1 кв. м. Аренда офисов классов В и С упала в цене на 43%, приводит данные RID Analytics.

Одна из причин снижения ставок, по словам Ирины Зарковой, специалиста отдела коммерческой недвижимости АН «Жилфонд», заключается в том, что кредиторы (банки, лизинговые компании и др.) выставляют на рынок залоговые бизнес-центры, девелоперы которых оказались не способны выплачивать кредит.

Сданные в этом году офисные высотки предоставляют и вовсе шокирующие брокеров низкие прайсы: 1 кв. м в бизнес-центре класса А «Кобра» (сдан в мае 2009 г., девелопер – ЗАО «Труд») предлагается от 700 руб. в месяц.

Кто кого

Поиск клиентов – актуальный тренд для владельцев офисной недвижимости высокого класса. «Идет серьезная конкуренция между классом А с одной стороны и В и С – с другой. Клиентов, отказавшихся от А-уровня, вряд ли удастся вернуть в ближайшее время, а вот за новеньких идет борьба», – указывает Татьяна Аржаева, директор компании TS Consulting. Управляющие компании не только снижают ставки и предоставляют арендные каникулы на время отделки, но и расширили ассортимент предлагаемых арендаторам услуг: сдают конференц-залы на выгодных условиях, доставляют канцелярию, устраняют любые неполадки на объекте по первому звонку клиента. Эти меры несколько стабилизируют рынок, отмечает Александр Молодин, исполнительный директор девелоперской компании «Евросити», однако «его общая картина остается удручающей».

Он считает, что за своеобразный индикатор строительной активности можно принять уровень загруженности городской комиссии по вопросам земельных отношений: «В докризисные времена она рассматривала по 200–300 заявок на строительство офисов, а 2 октября на повестке дня были лишь четыре заявки». Игорь Лукьяненко, начальник главного управления архитектуры и градостроительства мэрии, говорит, что ситуация не столь критична: число заявок, рассмотренных комиссией в 2009 г., снизилось лишь на 40% по сравнению с 2008 г.

Где взять деньги

Девелоперы по-прежнему испытывают трудности с поиском денег на проекты, объясняет Сергей Данилов, директор компании «Ским». Его компания является застройщиком бизнес-центра Iron Hill общей площадью 46 000 кв. м, необходимый объем инвестиций – 1,2 млрд руб. Но «договоренности о финансировании проекта, достигнутые в прошлом году со Сбербанком и банком «Левобережный», не состоялись», посетовал Данилов. В течение года его компания искала инвесторов в России и за рубежом, однако лишь осенью 2009 г. московские и новосибирские банкиры проявили интерес к предложению. «Переговоры еще не завершены, пока за свой счет мы разработали проект строительства и подготовили котлован», – говорит застройщик.

«Сейчас занять средства на стройку почти невозможно», – заявляет Молодин. По его словам, похоже, что в банках есть внутренние инструкции «отклонять заявки, в которых лишь упоминается слово «строительство», а частные инвесторы сориентированы на более стабильные с экономической точки зрения проекты.

Тем не менее Елена Ермолаева ожидает в IV квартале 2009 г. сдачи 11 объектов на 100 000 кв. м. Наиболее крупные: «Ланта-центр» (В, 23 000 кв. м, «ПЛП девелопмент групп»), Saret (С, 21 000 кв. м, «Сарэт-Сибирь»), «На Горском» (С, два здания общей площадью 12 000 кв. м, ПСК «Сибирь»).