Доходное место: Обречены на успех

Общий тренд для новых проектов – лучше меньше, да лучше. По этому пути идут застройщики городского и загородного жилья и девелоперы коммерческой недвижимости. Уменьшают все: площади, размеры, цены и количество проектов. Например, на загородном рынке реализуется, по подсчетам Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, не более 30% заявленных поселков. Похожие цифры и в коммерческой недвижимости. Эксперты ожидают, что на рынок офисной недвижимости, в частности, в этом году выйдет не более 40–50% анонсированных ранее объектов. Гостиничных проектов в Санкт-Петербурге заморожено 11, в Москве из 20 строящихся «докризисных» отелей со сроком сдачи в 2009 г. осталось не более 10, посчитала Людмила Митяева, гендиректор CHC International. «В серьезной степени пострадал рынок складской недвижимости, – говорит Дмитрий Чертковский, коммерческий директор MosCityGroup (MCG). – Потерян интерес со стороны иностранных инвесторов, когда-то столь типичный для данного сегмента. Спрос на протяжении всего 2009 г. практически отсутствовал».

Проблемы застройщиков очевидны: падение спроса в разы, долговая нагрузка, отсутствие наличных денег. Финансовые резервы девелоперы могут искать преимущественно внутри страны – иностранных институциональных инвесторов не стоит ждать в России еще 2–3 года, полагает Майкл Голомб, управляющий партнер Marshall Real Estate Management. «Сейчас они могут получить большую доходность на своих развитых рынках Европы и США, таких условий не было давно, – объясняет он. – И пока у них не опустятся ставки капитализации как минимум до 5%, иностранцам нет смысла вкладывать деньги в ту же Россию, испытывая страновые риски».

Конечно, в этих условиях начинать новые проекты многие не решаются. И напрасно, уверена Людмила Митяева: «Пора привыкать работать в новых экономических реалиях». Дмитрий Чертковский советует начинать подыскивать интересные строительные площадки: «Сейчас стоимость бумажного квадратного метра самая привлекательная за последние несколько лет».

Посткризисные объекты, несомненно, будут выглядеть иначе и ориентироваться на другие требования. «Я хотел бы, чтобы характеристики объектов изменились в сторону экологичности, экономичности и инновационности, – перечисляет Марсель Измайлов, президент IFK Hotel Management. – Экономия должна достигаться не за счет качества, а благодаря инновационным методам строительства. Все больше будет уделяться внимания технологическим новинкам».

На коне

По мнению Чертковского, наибольшей ликвидностью после кризиса будет обладать недвижимость «первой необходимости» – городское жилье. «Уже сейчас на рынке наблюдается его нехватка, а переизбыток предложения коммерческих объектов, построенных в период инвестиционного бума, будет еще какое-то время очевидным», – отмечает он. «Жилья всегда не хватает на развивающихся рынках», – соглашается Майкл Голомб. Ситуацию, возможно, усугубят банки, которые сейчас забирают объекты за долги. Если они заморозят проекты, недостроенные здания, которые не доведены до стабильной технической стадии, потом придется сносить, добавляет он.

Но рынок жилья среднего класса будет развиваться при наличии реально действующей ипотечной системы, продолжает Голомб. Если ставки по кредиту будут находиться в пределах 10–11% в рублях и 6–8% в валюте, недвижимость найдет своих покупателей. В противном случае у среднего класса так и не появится возможности приобрести квартиру, считает он.

После кризиса будут пользоваться спросом городские апартаменты с отделкой, как в Европе, чтобы можно было заехать и сразу жить, считает Митяева. А также небольшие коттеджи со всеми удобствами среднего ценового сегмента.

На рынке загородного жилья цены на готовые поселки упали до 50% от докризисной стоимости, и покупатель логично предпочел уже построенное. Спрос может сдвинуться в сторону новых проектов только в случае роста цен, уверена Ирина Могилатова, гендиректор компании Tweed, поскольку новостройки рассматриваются покупателями как инвестиции.

Еще один перспективный сегмент для инвестиций – торговая недвижимость, она меньше зависит от внешней экономической ситуации. Если есть место с хорошей проходимостью, рядом с метро или магистралью, то ТЦ будет эффективен, уверен Дмитрий Канунов, заместитель директора отдела стратегического консалтинга Knight Frank. В качестве примера он привел проект торгового комплекса «Капитал Груп» у ст.м. «Речной вокзал». Конечная станция, разворотная площадка автобусов обеспечивают ТЦ большой покупательский поток.

Тема будущего – многофункциональные комплексы, уверен Канунов. В западных странах повсеместно строят МФК. Они дают более широкие возможности для бизнеса, но также больше возможностей для ошибок. На первых трех этажах эффективен торговый центр, выше – не работает нигде, за исключением Китая. С 4-го и далее пользуются спросом офисы и гостиницы. Жилье в МФК – вопрос открытый, ведь оно требует большей камерности. Семьи с детьми не поедут в большой комплекс, полагает Канунов. Проводимые в США опросы показали, что многие жители МФК недовольны шумом развлекательных комплексов, проблемами с парковкой, обеспечением безопасности. Одно из характерных заблуждений в отношении МФК – расчет на синергию потоков. На этом обожглись многие западные девелоперы, предупреждает Канунов. Примеры МФК в Москве есть, в частности «Авеню, 77» (девелопер – «Капитал Груп»). Под землей они расположили паркинг и торговую часть, на поверхности – жилье и офисы. Комплекс расположен у метро на пешеходном потоке. Будут ли пользоваться спросом офисы – вопрос, но в любом случае лучше кабинеты у метро, чем у МКАД, рассуждает Канунов.

Не до звезд

В настоящее время девелоперы обратили более пристальное внимание на гостиничный сегмент, который всегда был золушкой среди других типов коммерческой недвижимости. Долгий срок окупаемости – 7–10 лет – и сложности с управлением этими объектами отпугивали инвесторов. Но на фоне резкого снижения ликвидности всех сегментов коммерческой недвижимости, возможно, лишь гостиничное направление отделалось наименьшими потерями спроса, говорит Чертковский. «Гостиница «ПетрI», которая находится в активе нашей компании, несмотря на кризис, показала увеличение заполняемости по сравнению с 2008 г.», – утверждает он.

Гостиничный сегмент потерял, по разным оценкам, от 15% до 50% загрузки. Тем не менее Митяева уверена, что пик кризиса уже пройден: «Чтобы оказаться на коне после выхода экономики из кризиса, нет смысла придерживать средства, ждать, когда все утрясется. Срок строительства любого отеля на 50 или 500 номеров – 2,5–3 года. И те, кто хочет быть первыми после кризиса, уже опоздали».

Для владельцев существующих объектов самое время задуматься о том, чтобы привести отели к международным стандартам, найти инвестиции для реновации и внедрения инноваций, считает Марсель Измайлов: «В каком-то смысле это тоже стартап в новых условиях». Качественные отели уровня «2–3 звезды» будут востребованы во все времена – и в кризис, и в периоды бурного экономического роста, если действительно будут отвечать международным стандартам, уверен Измайлов.

Другие участники рынка более пессимистичны в оценках перспективности отельного бизнеса. «Бизнес-туризм упал, рекреационного туризма в Москве нет, для кого строить отели?» – вопрошает Канунов. По его мнению, рекреационного туризма в столице еще долго не будет. Тем не менее, отмечает Митяева, европейские инвесторы ожидают более высокой доходности от гостиничного рынка Восточной Европы и России, нежели от центральных городов Европы: Милана, Парижа и т.д.

«Достать чернил и плакать…»

«Самая плачевная ситуация – в офисном сегменте», – уверен Дмитрий Канунов. Здесь сформировался переизбыток площадей, на текущий момент в Москве насчитывается около 1,6–2 млн кв. м качественных кабинетов. Смысл вкладывать деньги в офисные проекты есть только при условии ну очень хорошего местоположения. Сейчас девелоперы достраивают начатое, надеясь, что смогут найти спрос. Многофункциональные проекты с офисной частью начинают немногие. Впрочем, MCG выходит на стройку Sky House на Мытной улице, где помимо жилья предусмотрено строительство офисного здания на 17000 кв. м.

В вопросе, какого класса объекты строить, участники рынка единодушны: В – разумеется, если улучшится качество проектов. «В-класс обещает большую доходность для инвестора, нежели А, – уверен Голомб. – Ставки практически сравнялись, а строительство БЦ класса В дешевле минимум на 30%, чем класса А». По мнению Канунова, будущее за бизнес-центрами, которые смогут предложить качественную инженерию, планировку и инфраструктуру. Но перспективы больших бизнес-комплексов у МКАД эксперты оценивают пессимистично. «Арендные ставки и стоимость строительства не позволят бизнес-паркам выйти на нормальную экономику», – считает Канунов.

О сроках окупаемости эксперты молчат. При стоимости заемных денег в 15–17% годовых инвесторы ожидают хотя бы 20% доходности, но сможет ли рынок ее обеспечить – в этом уверенности нет.

Экономный luxury

Людмила Митяева, генеральный директор CHC International:

Обречены на загрузку «правильные» гостиничные объекты в городах-миллионниках. Хотя и говорят о перенасыщенности рынков, но всегда найдется место для хорошего объекта с продуманной концепцией и оператором. Если в том же Екатеринбурге, перегруженном гостиницами, построить качественный сетевой отель класса «3 звезды», он перетянет на себя гостей из «5 звезд» и «4 звезд». Перспективен курортно-рекреационный сегмент, и не только в Подмосковье, но и в соседних областях. Большой потенциал у Кавминвод, южных российских курортов. На выходе из кризиса много денег ни у кого не будет, поэтому наиболее востребованными окажутся бюджетные гостиницы с качественным сервисом. Я полагаю, что система звездной классификации устарела, вышла из моды. Хотя для России она пока еще необходима. Но в Европе все более распространяются совершенно новые градации отелей, например, в Великобритании появились даже новые термины: premium economy, budget luxury. В таких отелях предоставляется сервис уровня люкс, но по бюджетным ценам. Количество звезд перестает быть показателем качества. В России развитие гостиничного бизнеса будет идти по европейскому пути. В перспективе практически каждый уважающий себя отель среднего сегмента будет иметь интернет, WiFi, спутниковое телевидение, контроль температуры в номере, хорошую шумоизоляцию, большую кровать и т.д. – те характеристики, которые раньше принадлежали только высокому классу отелей.