Ориентиры: Арендаторы возвращаются

Мы видим позитивный тренд – начиная со второй половины лета больше становится запросов на офисные помещения», – говорит Андрей Постников, руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle (JLL).

Замедление темпов снижения арендных ставок во II квартале 2009 г. привело к тому, что некоторые компании решили заключить долгосрочные договоры аренды и зафиксировать «кризисные» ставки на длительный период, отмечает Валентин Стобецкий, директор отдела офисной недвижимости Knight Frank. В результате он ожидает дальнейшего роста поглощения качественных офисов до 140000–150000 кв. м в III квартале 2009 г.

По информации консалтинговых агентств, по крайней мере около 10–15 арендаторов (международные компании и банки и российские корпорации) подыскивает 8000–12000 кв. м и более. Среди них – Deutsche Bank, «СТС Медиа», «Л’Ореаль», Unilever, ТНК-BP и др. Суммарно эти компании сформируют серьезный объем спроса, который может поменять тенденции рынка.

Интерес потенциальных арендаторов поможет пустым качественным БЦ, вышедшим на рынок в этом году. Доля вакантных площадей в них доходит почти до 100%. Подписание новых договоров существенно скорректирует эту цифру. К примеру, в БЦ Nord Star (девелопером выступил «ДС-Девелопмент») занятых площадей почти 0%. Но уровень активности, по словам брокеров, со стороны потенциальных клиентов высок. Когда будут подписаны договоры, сразу большая часть бизнес-центра будет сдана.

«Сейчас – время перелома, – полагает Постников. – Нынешние переговоры должны реализоваться в сделки». Скорее всего и собственники, и клиенты будут стараться закрывать сделки до конца года. Соответственно, к концу 2009 г. в офисном сегменте произойдет «прорыв». «В некоторых зданиях, которые пустуют уже существенное время, более 50% вакантных офисов найдет наконец своих арендаторов», – уверен Постников. Речь идет о качественных достаточно больших бизнес-центрах, вышедших на рынок в этом году. Например, ЦМТ, 3-я фаза (25000 кв.м), Nord Star (80000 кв. м), БЦ на ул. Макеева (25000 кв. м).

Покупатели тоже начали возвращаться на рынок. Среди причин их активности – отложенный спрос и желание воспользоваться «низким рынком». Цены по сравнению с первым полугодием 2008 г. упали в среднем на 35–40%, а по некоторым объектам – и до 50%. Конечно, с таким дисконтом выгодно покупать офисную недвижимость, считает Кира Смирнова, директор по стратегическому развитию департамента консалтинга GVA Sawyer. По ее словам, один из объектов, к которому есть интерес у покупателей, – БЦ «Спартаковский, 2». Проект реконструкции с подготовленной документацией и разрешением на строительство собственник предлагает по $1000 за 1 кв. м.

В более сложной ситуации окажутся объекты в ММДЦ «Москва-Сити». «В настоящее время расположение бизнес-центра на территории делового комплекса расценивается потенциальными арендаторами скорее как минус», – говорит Постников.

На потенциальных обитателей давят нерешенность инфраструктурных проблем и ощущение вечной стройки. В результате в «Москва-Сити» не заполнено гораздо больше помещений по сравнению с рынком. Когда выйдут «Евразия Тауэр», «Империя Тауэр», ситуация станет «просто драматичной».

Также не пользуются и в ближайшее время не будут актуальны бизнес-парки у МКАД и за кольцевой автодорогой. Многие компании, собиравшиеся арендовать помещения в бизнес-парках, вышли из договоров. В частности, «Видео Интернешнл» отказалась от 20000 кв. м в комплексе на Новой Риге в связи с тем, что потребность в расширении отпала.

Цены на БЦ в средней части Москвы и у МКАД сблизились, а строительство инфраструктуры замедлилось. Если раньше разница в стоимости была 100%, то сейчас – не более 25%, средние ставки на В-класс составляли $700–800 за 1 кв. м в год, теперь – $350–450 (данные JLL).

По классу А средние ставки за 1 кв. м в год, по информации GVA Sawyer, составляют $550–800, класс В+ сдается по $350–550, В- – по $200–350. Наибольшая доля вакантных помещений при наибольшем же объеме предложения наблюдается в сегменте В+, где по итогам сентября пустовало 22,5%, в классе В- незаполненными оставалось 18,5% помещений, класс А при наименьшем объеме представленных площадей не заполнен на 20,8%.