Ориентиры: У торговцев дела налаживаются


Рано утром в субботу в универсаме на тишайшей Лодочной улице я запасалась «чем бы перекусить» днем на свежем воздухе. Попросила порезать сыр на слайсере и услышала в ответ: «Нет, мы не можем, он же (слайсер, надо полагать) грязным станет, его сразу мыть придется». В общем, ограничилась плюшками и ушла, раздумывая, сможет ли хоть кризис сделать московских продавцов более внимательными к покупателям. И вообще, может быть, цены в магазинах все-таки придут в сознание и соответствие с экономической реальностью?

Ведь удалось кризису превратить рынок торговой недвижимости столицы в рынок арендатора. Если верить консультантам и брокерам, ритейлеры используют сложившуюся экономическую ситуацию для заключения сделок с арендодателями на более выгодных условиях. Владельцы (кроме обладателей самых успешных ТЦ, таких как «Европейский», «Мега-Химки» и др.) готовы на скидки (10–40%), уменьшение депозита, рассрочку, расчет арендной платы как процента с оборота и прочие уступки арендаторам. «Схема оплаты с фиксированным минимумом и процентом с оборота выгодна как для арендатора, так и для собственника объекта: первому он позволяет снизить риски падения оборотов торговли, второму – сохранить арендный доход и не потерять клиента», – уточняют по этому поводу в Colliers International.

Ставки аренды непрерывно снижались в течение 10 месяцев, отмечается в отчете компании «Магазин магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis». По данным Knight Frank, за первое полугодие текущего года падение составило 40–60% по сравнению с первым полугодием 2008 г. Максимальная ставка в Москве, по данным JLL, не превышает $3000 за 1 кв. м в год.

Ритейл (местный и заграничный) вынужден подстраиваться под запросы потребителей, а спрос смещается в сторону недорогой продукции, говорит Наталья Давиденко, руководитель департамента брокерских услуг компании Astera. Самыми актуальными на рынке торговой недвижимости сейчас являются магазины экономкласса и дисконт-центры, вторит Вероника Манн, директор по стратегическому консалтингу «Бридж Консалтинга». Обороты розничной торговли падают. По данным Москомстата, за первое полугодие 2009 г. объем оборота розницы составил почти 1,197 млрд руб., что на 5,5% меньше, чем за тот же период 2008 г.

Не случайно «многие магазины сокращают ассортиментную матрицу, исключая из нее дорогие продукты», по словам Давиденко. Тем не менее российский рынок розничной торговли остается привлекательным для международных ритейлеров, говорят консультанты.

Может быть, потому, что согласно отчету «Магазин магазинов / CBRE» по итогам III квартала обеспеченность москвичей торговыми площадями составляет 278 кв. м на 1000 человек (совокупная торговая площадь в 99 современных ТЦ оценивается компанией почти в 3 млн кв. м). Это меньше, чем в европейских столицах. Хотя если учитывать все торговые точки города, а не только качественные ТЦ, то еще в 2007 г. министр правительства Москвы, руководитель департамента потребительского рынка и услуг Владимир Малышков радостно сообщал, что Москва вышла на уровень Европы по торговым площадям (670 кв. м на 1000 жителей).

Впрочем, по данным Cushman & Wakefield, вкладываться в развитие на московском рынке сейчас готовы 35 ритейлеров Европы, тогда как год назад об этом заявляли 44 компании.

Осенью, по данным тех же аналитиков и брокеров, в сегменте торговой недвижимости начался если не рост, то оживление. «Спрос со стороны розничных сетей на торговые помещения возрос более чем на 50%, и к концу III квартала 2009 г. впервые с начала кризиса было зафиксировано снижение доли вакантных площадей в московских торгцентрах с 10% до 8%», – говорится в отчете «Магазин магазинов / CBRE». И арендные ставки стабилизировались, а в самых удачных торгцентрах даже превысили докризисный уровень, рассказывают «без ссылки на источник» брокеры. В общем, у торговцев дела налаживаются. И девелоперы, которые открывали торговые центры заполненными наполовину, возможно, были не так уж неправы.

Как заполнить пустоту

Если финансовые или иные обстоятельства заставляют девелопера открывать торговый центр, не заполнив его арендаторами даже на 60%, консультанты из компаний GVA Sawyer и Kingsland советуют: открыть собственные магазины. Пример: ТРЦ «Рио» на Дмитровском шоссе, где ГК «Ташир» открыла ряд магазинов (одежды, детских товаров и т.п.), ресторанов, кинотеатр самостоятельно; заполнять объект по частям, группируя магазины торговой галереи у мощных якорей. Пример: ТЦ «Галактика», Краснодар. Сначала открылись якорные арендаторы MediaMarkt, «Спортмастер» и ряд магазинов в галерее между ними, затем открылся гипермаркет Carrefour, и собственник заполнил галерею рядом. На текущий момент заполнено около 50% площадей, часть ТЦ пока строится; заключать договоры с арендаторами на льготных условиях с возможностью их пересмотра; на Западе применяется так называемая «демолизация»: девелопер закрывает торговую галерею, не приносящую прибыль, и оставляет только якорных арендаторов. Примеров в России нет.