Точка зрения: Для собственной пользы
Почти вся земля, используемая в Москве для строительства, арендуется девелоперами у города. До недавнего времени такая практика устраивала и власти, и коммерсантов. Но новшества в земельном и градостроительном законодательстве не оставляют выбора – землю пора выкупать в собственность. Для этого уже сложилась необходимая законодательная основа.
Проблема собственности на землю является одной из самых острых для российского общества в XX в. И по сей день положительно решенным вопрос о земле можно считать лишь в очень узкой сфере – в области дачных и частных садоводческих участков. Но не менее важные вопросы, а с точки зрения государства, пожалуй, даже более важные касаются собственности на земельные участки в городах и в Москве в частности.
Столичная особенность
С начала 1990-х гг., несмотря на государственную политику по приватизации всего и вся, правительство Москвы во главе с мэром Юрием Лужковым наложило вполне гласное табу на приобретение земель в пределах городской черты в собственность. Решение было вполне оправданно для того времени. С одной стороны, отсутствовали механизмы учета и наложения запретов и обременений, которые позволили бы контролировать всех собственников. С другой – хаос, который сопровождал приватизацию, сам по себе не позволял определить параметры и порядок процедуры выкупа земли.
Такое положение дел сохранялось до начала 2000-х гг., когда в рамках проведения законодательной реформы в 2001 г. был принят новый Земельный кодекс РФ (ЗК). Документ далек от идеала, столь малый объем – всего 93 статьи на 65 страницах – не в состоянии предусмотреть большую часть ситуаций, которые так или иначе затрагивают земельные вопросы. Кроме того, он написан без учета специфики регионов. И все же ЗК определяет основной порядок приобретения права частной собственности на землю. Так, в статье 36 ЗК закрепил за всеми собственниками недвижимого имущества исключительное, т.е. бесспорное, право на приобретение в собственность или аренду земельного участка, занятого этой недвижимостью или необходимого для ее использования.
Ранее, до принятия ФЗ от 17.04.2006 №53-ФЗ, в федеральном законе «О приватизации государственных и муниципальных предприятий» существовала норма, по которой «орган, принявший решение о приватизации объекта, принимает решение о приватизации земельного участка, занятого объектом». Таким органом в РФ было Росимущество (Федеральное агентство по управлению государственным имуществом), на основании распоряжения которого Российский фонд федерального имущества заключал договор купли-продажи участка, а затем органы Росрегистрации выдавали свидетельство о праве собственности.
Основываясь на данной норме федерального законодательства, ряд предприятий сумели получить в собственность земельные участки, которые они занимали. Это, в частности, заводы «Лираль-Пластмасс», «РТИ-Каучук», «Красный Восток», «Авиаприборпроект», «КвантМ» и некоторые другие. Но эта схема не применятся уже более трех лет. А данные процессы стали скорее исключением из правила. Существовал стереотип – частной собственности на землю нет. Впоследствии в закон были внесены изменения, сводящиеся к тому, что только Москва как субъект Федерации в лице своего руководства может распоряжаться земельными участками. Государство же управляет лишь теми участками, на которые успело зарегистрировать право собственности, либо теми, на которых находятся объекты недвижимости, ему принадлежащие.
Бурный рост строительной отрасли в 2000-х, многократное увеличение стоимости недвижимости в столице повлекли и значительное удорожание стоимости земельных активов, в том числе застроенных в советский период. Однако до середины 2006 г., когда правительство Москвы выпустило постановление №431-ПП, оформления земли в частную собственность не происходило. За три года обрели собственников около 150 участков, из них примерно половина – под индивидуальные «дачные» дома сильных мира сего: в Серебряном бору, на Машкинском и Коровинском шоссе, в прочих элитных районах. Остальные участки предоставлены различным организациям для эксплуатации существующих объектов. Часть земель оформлена в собственность через суд. Всего в Москве более 100000 землепользователей, т.е. процент собственников стремится к нулю.
Однако сейчас есть все предпосылки для приватизации земли – существует судебная практика, которая при формировании правильного пакета документов на участок практически гарантирует получение участка в собственность.
Плюсы собственности
Плюсы от собственности очевидны. Это и прямая экономия: ставка земельного налога составляет 1,5% кадастровой стоимости, арендная плата – не менее 2,5%, плюс повышающие коэффициенты; и защищенность титула права собственности с позиции закона. Изъять землю у собственника могут только по основаниям, прямо предусмотренным ЗК (статья 49). Землю же, находящуюся в аренде, правительство Москвы может изъять для строительства объекта, предусмотренного генпланом развития города или правилами землепользования и застройки, которые принимаются с 1 января 2010 г. (статья 7 закона г. Москвы №48 «О землепользовании в г. Москве»).
Собственник земли имеет право строить на ней без решения сверху (выпуска постановления правительства Москвы), без доли города. Статья 263 ГК РФ гласит: «Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения». Например, собственник участка по ул. Усачева ООО «Садовые кварталы» в настоящее время приступает к строительству жилого комплекса на месте бывшего завода ОАО «РТИ-Каучук» без какой-либо доли города, в соответствии с ранее утвержденным властями проектом планировки квартала.
Земля в собственности – это конкурентное преимущество при продаже проекта и идеальный объект для залога с точки зрения привлечения западных инвестиций даже сейчас. Кризис рано или поздно закончится, а крупные собственники и промышленники строят стратегию развития с горизонтом минимум 5–7 лет.
Увеличение стоимости актива – это особенно актуально до 1 января 2010 г., пока есть возможность выкупить землю за 20% от кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, ниже рыночной. В частности, «АЛМ-Девелопмент» в августе сего года выкупила в собственность 0,5 га на Малой Семеновской улице, в зоне исторической московской застройки, всего за 6 млн руб. В результате общая стоимость имущественного комплекса, включающего и землю, и строения, существенно возросла.
Но несмотря на все плюсы, обращений за приватизацией земли было зарегистрировано немногим более 300. Подавляющее большинство потенциальных собственников просто не знают о своих возможностях, и до настоящего времени в собственность оформлено всего 150 участков.
Причин низких показателей оформления участков в собственность несколько. Во-первых, в процессе оформления прав задействованы и департамент земельных ресурсов, и Москомархитектура, и генплан, и Москомнаследие, и Москомприрода, и Москонтроль, и т.д. Пока бумаги согласуют все инстанции, проходят годы. Для сравнения: в США все вопросы, связанные с землей, архитектурой, градостроительством, решаются одной структурой. Во-вторых, есть объективные препятствия в силу закона. Например, часть участка находится в красных линиях так называемой улично-дорожной сети, т.е. на землях общего пользования, которые не подлежат продаже, или же землепользователь допустил самовольное строительство – тогда выкуп земли также невозможен. Есть и другие причины для отказа.
Ряд функций по государственному учету земельных участков, без которого невозможна ни одна операция с ними, с 1 января 2007 г. переданы от городских структур Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). Безусловно, для налаживания работы нужно время, но в Москве деятельность по постановке участков на кадастровый учет была фактически парализована. Если 2006 г. на учет было поставлено более 30000 участков, то в 2007 г. – около 30. Количество отказов стремилось к 90%. В 2008 г. их было более 70%, в текущем году – более 50%.
Финансовый кризис также внес коррективы в планы по приватизации участков, поскольку выкуп земли в Москве – дело недешевое. Для примера: в Центральном округе кадастровая стоимость может составлять от 15000 до 60000 руб. за 1 кв. м в зависимости от вида разрешенного использования. В других округах цены пониже, но тоже могут достигать 20000–30000 руб. за 1 кв. м.
Тем не менее федеральный законодатель предусмотрел правовой механизм регулирования процесса застройки в крупных городах, особо оговорив предельные размеры выплат за право строительства. Собственник земли ограничен лишь градостроительными нормами, допускающими определенную застройку на конкретном отдельно взятом участке, и обязательствами по оплате разрешения на строительство – и никаких сложных ППМ, требующих согласования в тысяче и одной структуре, и непрозрачных механизмов исчисления доли города.
Изъять землю у собственника могут только по основаниям, прямо предусмотренным Земельным кодексом (статья 49). Это:
а) выполнение международных обязательств Российской Федерации; б) размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного их размещения: объекты федеральных и региональных энергетических систем; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи федерального и регионального значения; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; объекты, обеспечивающие статус и защиту государственной границы РФ; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.