Хрущевки нарасхват

По данным УФРС по Нижегородской области, в III квартале 2009 г. зарегистрировано 4009 договоров купли-продажи квартир, что на 49% больше, чем во II квартале. «В августе – сентябре 2009 г. у нас сделок на вторичном рынке было столько же, как и за аналогичный период 2008 г.», – радуется Антон Кузнецов из «Чекни». За девять месяцев 2009 г. регистраторы оформили 8846 договоров купли-продажи жилья – правда, это почти в 2 раза меньше, чем за аналогичный период 2008 г.

В кредит и со скидкой

Осеннюю активность Кузнецов объясняет возвращением отложенного спроса и доступностью ипотеки. «Большинство приобретали квартиры в кредит», – рассказал он. АИЖК «НИКА» ипотеку на покупку готового жилья дает сейчас по докризисным ставкам – от 10,05% до 12,01% годовых в рублях.

На первичном рынке покупатели менее активны, констатирует Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ). Квартиры берут в домах, готовых либо полностью, либо не менее чем на 70%. Но сделок мало – и сданные новостройки пустуют, признает эксперт. По мнению Романчевой, покупателей отпугивают и высокие риски, и высокие цены. Средняя стоимость 1 кв. м в однокомнатной квартире в новостройке – 46 080 руб., на вторичном рынке – 49 836 руб., однако новые квартиры обычно большей площади, поэтому их конечная цена как минимум в 2 раза выше, чем в типовых домах, объясняет аналитик.

Авантюрные продажи

«Сокольники» в строящихся домах в микрорайонах Верхние Печеры и Щербинки предлагают трехкомнатные квартиры от 34 000 руб. за 1 кв. м – при «обычной» цене предложения от 45 000 руб. за 1 кв. м. Необходимое условие – 100%-ная оплата.

А в доме на ул. Тимирязева, строительство которого только начато, девелопер «Квартстрой-НН» предлагает квартиры от 27 900 до 36 500 руб. за 1 кв. м в зависимости от того, какую сумму внесет покупатель: 100%, 50% или 25%. Остаток можно вносить в рассрочку, правда с индексацией цены неоплаченных метров под 15% годовых. В этом районе квартиры в строящихся домах продаются по 50 000–65 000 руб. за 1 кв. м, утверждают риэлторы.

Опрошенные «Ведомостями» застройщики считают ценовую политику «Квартстрой-НН» авантюрной. «Эта цена ниже себестоимости», – уверен Сергей Иванов, гендиректор «Выбора». Себестоимость строительства, установленная Минрегионразвития для Нижегородской области на III квартал 2009 г., составляет 33 000 руб.

«Эта цена не учитывает стоимости земли и коммуникаций. Очевидно, эти расходы компания уже окупила за счет продажи других домов на этой площадке», – уверена Ольга Сажина, директор по маркетингу «Жилстрой-НН». «Мы продаем не ниже себестоимости и не в убыток себе, а большинство покупок – инвестиционные», – возражает Алексей Голубев, маркетолог «Квартстрой-НН». Девелоперам, по его словам, нужно свыкнуться с мыслью, что теперь можно рассчитывать совсем на другую прибыль.

Ориентация на массы

Новую ценовую политику «Квартстрой-НН» начала проводить после смены собственника, говорит Голубев. Весной 30% акций компании приобрел Russia Development Fund (под управлением Investment Management Group). «Сейчас мы планируем быстрее завершить начатые проекты и сосредоточиться на новых в сегменте экономкласса, под которые ищем площадки», – рассказал маркетолог.

Это не единичный пример переориентации на массового покупателя. «Жилстрой-НН» в марте 2010 г. планирует приступить к строительству домов новой серии с квартирами небольших площадей по цене 30 000-40 000 руб. за 1 кв. м. «В таком доме меньше площади мест общего пользования, нет мусоропровода, нет грузового лифта (только пассажирский), поэтому и цена ниже», – описывает Сажина. Стоимость однокомнатной квартиры в такой новостройке будет сопоставима с хрущевкой.

Участники рынка скептически оценивают «антикризисный дом» «Жилстрой-НН». «У тех, на кого он рассчитан, нет денег даже на бюджетную покупку, другие хотят приобрести что-то более качественное», – уверен Сергей Сорочан, менеджер риэлторской фирмы «Монолит». Сажина считает, что такое жилье может подойти для социальных программ администрации.

На перспективу

Другие застройщики закладывать новые дома не торопятся. «Бэл-девелопмент» («Базэл») вообще отказался от 30 га в Приокском районе и расторгает договор с горадминистрацией.

По данным НЦНЭ, сейчас ведется строительство более 25 домов со сроком сдачи в 2010 г. и только 10 домов – со сроком сдачи в 2011 г.

Кроме «Квартстрой-НН» «Стройград-НН» начала строительство нового дома рядом с только что сданным. «Выбор» подготовил к застройке площадку в Сормовском районе. «В декабре или марте начинать строительство, решим в ноябре. Если появится стратегический инвестор либо дольщики активизируются, откладывать стройку не будем», – объясняет Иванов. Город, по его словам, готов предоставлять гарантии по кредитам для застройщиков, но им нужно другое: «На программу компенсации процентной ставки, разработанную правительством Нижегородской области, в областном бюджете средств не нашлось».