На асфальте: Чтобы не было дефицита

До кризиса около 20–30% сделок по покупке квартир на первичном рынке Самары проходило при помощи ипотеки, в Казани за кредит приобреталась половина жилья. Сейчас в этих городах у банков ипотечные программы только на те новостройки, в которые они вложились сами. Алевтина Муфтяхетдинова, руководитель отдела кредитования АН «Визит», приводит примеры в Самаре: банк АВБ кредитует покупателей строящегося жилья СК «Эл-траст», Национальный торговый банк – «Дона», «Камелота» и «Авиакора», Газпромбанк – «Трансгруза» и «Урана», «Дельтакредит» – «Материка», Самарский областной фонд жилья и ипотеки выдает кредиты на покупку в ЖК «Воскресенский», инвестором которого является. В Казани банк «Ак барс» кредитует жилой комплекс «Седьмое небо». По данным Национального банка РТ, за первое полугодие 2009 г. объемы ипотечного кредитования по сравнению с прошлым годом упали в 6,2 раза. Из 26 банков, выдававших кредиты в Татарстане в 2008 г., 10 свернули свои программы совсем.

За 2000–2008 гг. жилье в России выросло в цене на 600%, по оценке вице-президента Российской гильдии риэлторов (РГР) Константина Апрелева, и в немалой степени благодаря политике муниципальных образований. Высокая стоимость земельных участков, затраты на подключение коммуникаций, создание инфраструктуры и проч., которые перекладывались на инвесторов, – все это толкало цены вверх и сокращало платежеспособный спрос. «В итоге цены настолько выросли, что сами себя и раздавили», – сказал Апрелев на пресс-конференции РГР в октябре.

По данным специалистов аналитического портала «ГдеЭтотДом.Ру», за девять месяцев 2009 г. средние рублевые цены предложения на рынках 14 крупнейших городов страны (включая Москву и Санкт-Петербург) снизились на 14,1%, а в 12 крупнейших региональных городах – на 21%. Объем рынка сократился на 7,74 трлн руб. ($301 млрд). Всего же за год кризиса российское жилье подешевело в среднем на 30%. От более серьезного падения, по мнению участников рынка, цены удерживает недостаток предложения – пресловутый дефицит жилья.

В сентябре 2009 г., по данным портала, в пяти городах недвижимость даже подорожала. Впервые с осени 2008 г. это случилось в Новосибирске (4,3%), Омске (1,2%), Челябинске (1,6%) и Ростове-на-Дону (1,7%). Выросли цены предложения и в Московской области – на 1,6% в рублях. Средняя цена в этом регионе установилась на уровне 58200 руб. за 1 кв. м (на вторичном рынке – 63300 руб. за 1 кв. м). Хотя новостройки в Подмосковье подешевели на 0,4% (до 55200 руб. за 1 кв. м).

Рамки и обременения

По мнению Апрелева, если теперь власти хотят сохранить мощности строительного комплекса, то необходимо уменьшить тарифы на подключение к сетям, сократить сроки подготовки исходно-разрешительной документации и процедур оформления прав собственности, снизить саму стартовую стоимость получения прав на застройку земельного участка в 3–5 раз и пересмотреть условия по ранее выделенным земельным участкам в сторону уменьшения цен. После этого девелоперам останется только найти деньги на начальную, самую рискованную стадию проекта, строить качественно и в срок, в срок же регистрируя права собственности, строить небольшими объемами и продавать квартиры средней площади – и тогда покупатели и даже инвесторы, которые и обеспечили отчасти безудержный рост цен, вернутся.

Вопросы, почему очевидные вещи – строить в срок, качественно и по средствам – становятся актуальным рецептом лишь тогда, когда покупать недострои перестали, и кто заставлял направлять деньги, полученные от продажи квартир на стадии строительства и даже взятые в кредит, не на завершение стройки, а на приобретение все новых переоцененных участков, остаются риторическими. Сейчас не до рефлексий, девелоперы в шаге от банкротства уповают на поддержку государства.

Например, в Екатеринбурге, по данным опрошенных «Ведомостями» девелоперов, плата за подключение к инженерным сетям составляет не менее 10% от себестоимости строительства. По данным Ассоциации строителей России, себестоимость строительства в Екатеринбурге – одна из самых высоких в стране: в сентябре 2009 г. она составила 38123 руб. за 1 кв. м. В соседних регионах эта цифра ниже: в Курганской области – 22692 руб., в Челябинской – 30547 руб., в Пермском крае – 31025 руб. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), в начале октября 1 кв. м в новостройках Екатеринбурга предлагался по 48979 руб. (-11,3% к январю). Сейчас, по информации УПН, на разных стадиях строительства в этом городе находится около 2,2 млн кв. м жилья, но работы ведутся в лучшем случае на 60% площадок.

«Многие компании приостановили проекты именно из-за трудностей с расселением или из-за больших вложений при обновлении коммуникаций», – напоминает Евгений Воронин, руководитель проекта «Служба заказчика-застройщика» московской компании «Пересвет-Инвест». «Нельзя загонять строителей в строгие рамки, которые заставляют застройщика экономить на всем. Это отразится на количестве новостроек и качественных характеристиках зданий», – предупреждает он.

«Мы и раньше строили не так много жилья, если сравнивать показатели обеспеченности квадратными метрами в Европе и России. С этим в основном и был связан рост цен на недвижимость, – добавляет Виктор Преснов, коммерческий директор компании «Сити – XXI век». – Если же сейчас не принять серьезных и комплексных мер хотя бы по сохранению объемов строительства, то нас ждут времена еще большего дефицита».

По мнению Александра Пыпина, руководителя аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру», тенденции на рынке новостроек будут определять новые игроки, «запускающие проекты по строительству недорогого жилья на новых дешевых землях, не обремененные высокой долговой нагрузкой». «Низкая себестоимость строительства и более скромные, чем до кризиса, параметры жилья позволят предлагать рынку квартиры, больше соответствующие текущему спросу», – полагает он. Некоторые подвижки в этом направлении возможны благодаря деятельности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, который призван вводить в оборот подготовленные участки и помогать инвесторам быстрее получать необходимые согласования. В 2009 г. фонд намерен выставить на аукционы 60 участков федеральной земли, а в перспективе – обеспечивать площадки для 20–30% годового ввода жилья в стране (подробнее см. стр. 15).

Нечто ипотечное

Повысить количество прямых продаж в новостройках могла бы ипотека, но сегодня она практически не работает, считают участники рынка.

В Екатеринбурге получить кредит на новостройку крайне трудно – дом должен сдаваться в эксплуатацию в текущем квартале и возводиться в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...». Банки боятся возможной заморозки проектов. Ставки за кредит до оформления права собственности на 2–3% выше, чем для вторичного рынка. Обеспечением кредита на покупку в новостройке может стать заложенная в пользу банка уже имеющаяся в собственности потенциального заемщика квартира, рассказал заместитель гендиректора филиала BSGV в Екатеринбурге Сергей Козлов. По подсчетам гендиректора ГК «Уралстройинвест» Ильи Журавлева, сейчас по ипотеке даже на вторичном рынке продается не более 1–2% квартир, новостроек – и того меньше.

Понемногу оживает ипотека в Ростове-на-Дону, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде. «Во II квартале падение объемов выдачи жилищных кредитов замедлилось, наметился рост», – говорит управляющий филиалом «ВТБ24» в Ростове-на-Дону Геннадий Мусиенко. В октябре были снижены ставки по ипотечным кредитам в рублях на 1% годовых (от 14,1%) и валюте – на 1,5% годовых (от 9,6%). Абсолютным лидером на рынке жилищного кредитования региона остается Юго-Западный банк Сбербанка России: в январе – сентябре его отделениями в Ростовской области выдано 1900 жилищных кредитов на общую сумму 1,5 млрд руб., сообщил представитель банка.

За восемь месяцев 2009 г. в Санкт-Петербурге было выдано ипотечных кредитов на 4 млрд руб. (почти в 6 раз меньше прошлогоднего показателя). Если в первых двух кварталах Сбербанк выдавал около 1500 кредитов, то в IV планирует выдать 2000, говорит директор управления кредитования частных лиц Северо-Западного банка Сбербанка России Вячеслав Шемякин. В сентябре банк выдал кредитов на 640 млн руб., что на 10% превышает показатели августа, добавляет он. По данным зампреда правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, в первом полугодии средняя ставка по ипотечным кредитам в Петербурге составляла 16–18% в рублях и 12–15% в долларах, верхняя граница достигала 22–25%. Сейчас средние ставки снизились до 12–15% в рублях, но требования кредиторов к заемщикам и объектам залога по-прежнему остаются жесткими.

Нижегородское АИЖК «НИКА» ипотеку на покупку готового жилья дает сейчас по докризисным ставкам – от 11,55% годовых в рублях. И спрос осенью оживился, радуются риэлторы. По данным УФРС по Нижегородской области, в III квартале 2009 г. зарегистрировано 4009 договоров купли-продажи квартир, что на 49% больше, чем во II. За девять месяцев 2009 г. регистраторы оформили 8846 договоров купли-продажи жилья – правда, это почти наполовину меньше, чем за аналогичный период 2008 г.

По данным «ГдеЭтотДом.ру», в целом по России количество сделок, уменьшившееся зимой 2008–2009 гг. на 40–50%, за лето восстановилось до 70–75% от докризисного уровня. Разница цен предложения и цен сделок, зимой 2008–2009 гг. составлявшая в среднем 20–25%, сократилась до 8–12%. Количество сделок с использованием кредитов по-прежнему крайне низкое и составляет около 10% в отличие от докризисных 20%.