Отель лучше офиса

В кризис гостиничный сегмент продемонстрировал большую стабильность, нежели другие форматы коммерческой недвижимости. Доход на номер (RevPar, revenue per average room) московских отелей остается одним из самых высоких среди европейских городов: $225 для отелей «4–5 звезд» и $150 – для трехзвездочных, по данным GVA Sawyer. Хотя в 2009 г., говорит Кеннет Макларен, исполнительный вице-президент Interstate Management Services, большинство отелей потеряли от 20% до 40% прибыли (в рублевом эквиваленте). Правда, относительно процветающего периода 2005–2008 гг., подчеркивает он. До кризиса срок окупаемости отеля мог составлять четыре года, говорит Дэвид Дженкинс, директор группы гостиничной недвижимости «DTZ Россия/СНГ». «Но это слишком хорошо, чтобы долго продолжаться. Сейчас хороший проект окупится за семь лет», – продолжает он.

Мало гостей

Опрошенные «Ведомостями» эксперты отмечают падение спроса. Отели высшей категории были загружены в III квартале на 64%, средней – примерно на 65,4%, тогда как в III квартале 2008 г. этот показатель был равен 70%, говорит Кира Смирнова, директор департамента GVA Sawyer.

По данным комитета по туризму Москвы, за девять месяцев 2009 г. город посетило более 2,6 млн зарубежных гостей, что на 15% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. Пресс-служба комитета выразила надежду, что «по итогам 2009 г. город вернется на позиции 2008 г. – более 4 млн зарубежных гостей».

Больше отелей

По данным комитета по туризму, в первом полугодии в Москве введено в эксплуатацию шесть гостиниц на 1450 мест, до конца года планируется открыть еще 14. В III квартале, по информации DTZ, заработали три новых гостиницы: «Holiday Inn Симоновский» (217 номеров), Ibis рядом с метро «Павелецкая» (147 номеров), бутик-отель «Кадашевский» (35 номеров).

К концу года, надеются чиновники, их общее число достигнет 267. Сроки реализации многих объектов перенесены, возражает Смирнова: открытие «Украины», например, – с декабря 2009 г. на I квартал 2010 г., не ясна судьба комплекса на месте бывшей гостиницы «Россия».

Нужны или не нужны

«Сейчас банки перевели гостиничные проекты в категорию тех, с которыми надо работать. Но дают кредит под 15–20% годовых, а надо не более 10%», – говорит Станислав Ивашкевич, замдиректора по развитию CB Richard Ellis (CBRE). «Банки должны лучше понимать этот бизнес, чтобы не бояться вкладывать деньги в отели», – объясняет Дженкинс.

Девелоперы же, по словам Ивашкевича, рассматривают отель в первую очередь как объект недвижимости: «У них нет цели привлечь туристов, есть другие цели. Получается парадокс – гостиницы нужны, но они никому не нужны». «Отельеры жалуются, что российским девелоперам приходится объяснять азы гостиничного бизнеса», – добавляет Елизавета Лучицкая, коммерческий директор IMS.

Построить или переделать

Сейчас девелоперы готовы перепрофилировать невостребованные офисные проекты в гостиничные. По оценке Ивашкевича, в этом случае денежные и временные затраты на проект удваиваются. До 50% стоимости гостиницы – это мебель, внутренняя отделка и интерьер, уточняет Алексей Чертков, руководитель коммерческого отдела технопарка Nagatino i-Land.

По словам Владимира Поддубко, директора гостиничной недвижимости «Уникора», затраты на переделку бизнес-центра в отель зависят от того, на какой стадии находится проект: «Если строить не начали, они минимальны. Если уже построили, то проект станет дороже в 1,5–2 раза как минимум, с учетом стоимости предыдущих вложений». Поэтому в перепрофилировании есть смысл в 5–10% случаев.

В эксплуатации такой гибрид тоже будет дороже и впечатление станет производить «не гостиничное», добавляет Дженкинс, поэтому лучше сразу ориентироваться на экономкласс. Хотя переделка позволяет разморозить проект и начать получать деньги, считает он. У DTZ сейчас в работе 2–3 подобных проекта в Москве и два в Киеве.

На территории технопарка Nagatino i-Land запроектировано два отеля на три и четыре звезды. Это нужно для диверсификации проекта, объясняет Чертков. По его словам, сегмент гостиниц нижней и средней ценовой категории в Москве – «поле непаханое».

Но такие проекты трудоемки и требуют привлечения профессиональных посредников. Ивашкевич добавляет, что земля в Москве дорогая, а «из 10 площадок, которые город может предложить, например, немецкому инвестору, на 6–7 находятся ЛЭП, ТЭЦ, жилые дома, которые надо расселять, или участки в принципе не подходят для размещения отеля». «От $10 млн до $30 млн стоят права на нормальную площадку, которую еще найти надо. $20–30 млн стоит сама гостиница. В сумме набегает $60–80 млн – надо делать очень много номеров, иначе не окупится», – подсчитывает он.

По словам Поддубко, девелоперам, чтобы массово взяться за офисные проекты, необходимо добиться снижения затрат на подключение к инженерным коммуникациям и расходов, связанных с урегулированием земельных и имущественных отношений.

Ночь провести

По данным GVA Sawyer, в конце III квартала среднесуточная цена номера (ADR) составила $350 для отелей «4–5 звезд» и $225 – для отелей «3 звезды», в начале 2010 г. ожидается дальнейшее снижение ставок. По оценке Ивашкевича, нормальная суточная стоимость номера для трехзвездочных отелей – 4000 руб. Для «5 звезд» – это 300–350, максимум 1500 евро.