Искусство побеждать: Лиха беда начало

Анзори Хасия, советник главы представительства ФК «Открытие»

Эти вопросы обсуждали участники бизнес-собрания в редакции «Ведомости-Недвижимость» 23 ноября. Мнения игроков рынка на этот счет полярны.

Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «Миэль – Загородная недвижимость»:

– Сейчас начинать новые проекты не стоит, все они – в области жилья или коммерческой недвижимости – показывают низкую рентабельность: не более 30% годовых. Хотя если закуплена земля, сделаны какие-то предварительные изыскания, девелоперу ничего не остается, как выходить на площадку и создавать добавочную стоимость к своим земельным активам – полуфабрикат сейчас не продашь. И таких застройщиков в Московском регионе достаточно, чтобы насытить рынок недвижимостью – и коммерческой, и жилой.

Входить в проект с нуля вряд ли стоит. Сейчас покупают только готовый продукт, с документами. То есть надо инвестировать кучу средств, построить, только после этого продавать. А для этого нужны дешевые деньги по низкой ставке. Стоимость собственных средств сейчас – около 50% годовых. Вкладывать их в проект, который дает 20% годовых, не слишком рентабельно, проще и выгоднее эти деньги инвестировать в спекулятивные операции. Понятно, что все девелоперы – и мы тоже – будут как-то крутиться и развивать свой бизнес, рентабелен он сейчас или нет. Но входить в новые проекты и покупать новые активы инвесторам сейчас невыгодно.

Андрей Пучков, гендиректор Urban Group:

– Начинать [проекты] надо. Спрос на жилье экономкласса есть даже сейчас. Если бюджет покупки соответствует возможностям покупателя, спрос будет колоссальный. Мы сейчас начинаем проект в ближайшем Подмосковье – в Сходне, планируем построить 50000 кв. м жилья экономкласса. Застройка смешанная – многоэтажные дома (6–9 этажей) и таунхаусы. Сейчас ориентируемся на себестоимость около 30000 руб. за 1 кв. м, хотим продавать существенно дешевле 50000 руб. за 1 кв. м, начнем с 40000 руб.

Мы практически отказались от услуг субподрядчиков, развиваем свой подряд полного цикла. Если цепочку [создания] добавленной стоимости локализовать внутри компании, то можно обеспечить такую себестоимость строительства, которая позволит продавать дешево.

Чтобы выходить на продажи, думаю, нужно как минимум каркасы зданий поставить (предполагается, что это произойдет осенью 2010 г.). И еще что-то предложить покупателю. При реализации «Ивакино-Покровское» нам сильно помогло то, что мы вели продажи по 214-ФЗ.

В течение года мы будем вкладывать свои деньги и привлекать заемные, договоренности с банками есть. Но значительную часть проекта будем инвестировать из собственных средств. Если считать рентабельность исходя из реалий сегодняшнего дня, то да, она низкая, но через два года картина может быть другой. Мы считаем, что на выходе наши инвестиции обеспечат нам заданную доходность.

Андрей Васильев, гендиректор компании «Загородный проект»:

– Мы начали проекты («Клубничные поля», 20 км от МКАД по Киевскому, и «Южные горки», 9 км от МКАД по Каширскому шоссе) в кризис и продолжаем запускать новые. Во-первых, сейчас проще контролировать себестоимость, тем более что она снизилась. Во-вторых, стоимость земельных участков упала больше, чем цена жилья. Обладая финансовыми ресурсами, можно спекулировать землей, можно купить участок, создать некий продукт и по выходе из кризиса оказаться в плюсе. На сегодняшний день рентабельность можно оценить как 20–30%.

Наш опыт показывает, что и в кризис люди покупают землю. Мы начали в январе, это было чисто поле, в которое не было вложено ни копейки. Земельный участок был у нас в управлении. Участки без подряда – беспроигрышный продукт. Объемы продаж у нас растут. Проект, начатый «на злобу дня», неожиданно принес колоссальную доходность – более 100%. Но мы продолжаем искать предложение, которого не было прежде, и сейчас вывели на рынок новый проект («Западная долина»), уже с домами и таунхаусами (730 домовладений, срок реализации – пять лет).

Антон Архипов, руководитель отделения «Сретенское» компании «Инком-Недви-жимость»:

– Секрет успеха таких проектов [как проект RDI «Клубничные поля»] прост: цена за сотку – от $8000 при ценах вокруг не ниже $18000–20000. И это работает весь 2009 год и, думаю, будет работать еще долго. Думаю, участки без подряда будут востребованы по крайней мере в ближайший год. Покупатели в это тоже верят. Почему? Потому что при $10000 за сотку за 25 км от МКАД по Новой Риге поверишь во что угодно. И есть примеры, когда доверие оправдывается.

Но продажа участков без подряда – это альтернатива оптовой продажи земли лендлордом. Пока я не увидел ни одного примера, когда на рынок выводился бы проект с нуля.

Раньше, когда сотка в каком-либо районе стоила в среднем $10000 (разброс – от $8000 до $12000), в бизнес-плане закладывали на начальном этапе $8000 с повышением в дальнейшем до $12000, это без учета роста цены самой земли. Теперь средняя цена предложения снизилась до $7000–8000 за сотку, разброс уже составляет от $4000 до $12000.

Девелопер, который затевает новый проект, должен ориентироваться на $4000–5000 за сотку, чтобы найти покупателей. Проект оказывается скорее убыточен.

Евгений Штраух, гендиректор Galaxy Group:

– Замораживать проекты смешно, можно попытаться их хотя бы переформатировать. А жилье всегда востребовано. Активную фазу реализации ЖК «Бутово парк» мы начали как раз на пике кризиса, год назад. Около 700000 кв. м мы собираемся ввести за три года. Мы так выстроили взаимоотношения с подрядчиками, что минимизировали практически все издержки. Первую очередь (50000 кв. м) строили за свой счет, вторую будет кредитовать Сбербанк. Сейчас продажи позволяют нам дальше финансировать строительство. Цена в настоящее время – от 58000 до 65000 руб. за 1 кв. м, в 2010 г. будет 70000 руб. за 1 кв. м.

Дмитрий Макаров, директор по развитию «Мозаик Девелопмента»:

– Мы участвуем в проекте государственно-частного партнерства в Тверской области. Мне кажется, в кризис именно такие проекты должны развиваться – при помощи государства. Инфраструктура к земельному участку подводится за счет госсредств, строится социальное жилье. В данном случае мы на 4 га возводим малоэтажные многоквартирные дома для военных и для переселения из ветхого и аварийного жилья. Этот проект, конечно, не позволяет получать большую доходность, но какую-то разумную рентабельность обеспечивает.

В этом проекте могли участвовать все участники НАМИКС, права аренды разыгрывались на аукционе. Будет второй этап аукциона – земля еще есть. Три аналогичных проекта НАМИКС готовит в Московской области.

Дмитрий Чертковский, коммерческий директор MCG:

– Наш проект на ул. Мытной (Якиманка) можно назвать многофункциональным. Там есть и офисная составляющая, но основное – жилье (61000 кв. м продаваемой площади). Это более интересная часть, которая у нас начала продаваться на стадии картинок еще с 2008 г. по $6000 за 1 кв. м. В этом году мы проект заморозили, но сейчас реанимировали его. Продаем от $4500 за 1 кв. м, практически по инвестиционной себестоимости. И первые сделки уже начались – за счет серьезной разницы в цене по сравнению с тем, что было. Что касается офисной составляющей – 17 500 кв. м, поскольку это ЦАО и небольшой объем, то пусть не сейчас, но позже мы его реализуем. Не строить ее совсем невозможно технологически – это общий котлован, общая парковка. Мы не ожидаем какой-то окупаемости от офисной части, мы ожидаем хоть какую-нибудь окупаемость от объекта в целом.

Михаил Уринсон, управляющий директор «Алур»:

– Во всех офисных объектах на стадии 50–80%-ной готовности, которые мы смотрели в этом году в Москве (для реструктуризации и завершения проектов, имеющих трудности с финансированием), везде был «ноль» сдачи площадей в аренду. Мы не будем покупать или доинвестировать деньги в достройку таких офисных центров. На мой взгляд, более интересна ниша 3-звездочных гостиниц. Из-за того что упали цены на землю, гостиничные проекты становятся более логичными, адекватными, и здесь присутствует явный дефицит. Опять же мы ведем переговоры по уже построенным 3-звездочным отелям, где привлечен или может быть привлечен международный оператор. Пока ожидания упали, в частности по одному объекту – в 3 раза: с более чем $100 млн до $40 млн, наша объективная оценка – $25–30 млн, мы продолжаем переговоры и надеемся на сближение позиций.

Можно переделать офисный проект в гостиничный. Допустим, офисный центр на 20000–30000 кв. м, $50–70 млн уже вложено, еще требуется $10–20 млн, чтобы закончить проект. Пусть мы ему на ближайшие 3–4 года обеспечим загрузку 30% по ставке $400–500 за 1 кв. м, дальше она поднимется до 70–90%, получается окупаемость около 20 лет. Если переделать проект в гостиницу, то со всеми доинвестициями окупаемость получается выше, чем у среднего отеля, – 10–14 лет, но меньше чем 20 лет.

Александр Гендельсман, гендиректор Azimut Hotels Company:

– С одной стороны, в Москве у отелей под управлением международных операторов загрузка упала на 20% за прошедший год. С другой – нормальной 3-звездочной гостиницы дешевле 5500 руб. за номер в Москве не найти – это все равно одна из самых высоких цен в Европе. И с этой точки зрения идея [переделка офисного проекта в гостиничный] может быть интересной. Но никому в России не интересна доходность 10–15%. Окупаемость в любом случае начнется от семи лет. Для гостиничных операторов это нормально, девелоперы на такую рентабельность даже не смотрят.

Пока проблемы девелоперов бизнес-центров из-за того, что пустующие площади требуют денег на содержание, не достигли критической массы. Думаю, еще полгода собственники бизнес-центров, в которых нет арендаторов, помучаются и дозреют. Нам просто нужно немножко подождать, мы ждем, готовимся.

Олег Войцеховский, председатель Российского совета торговых центров:

– Сейчас для того, чтобы сдать ТЦ в аренду, необходимо его запустить. И они открываются с загрузкой 25–30% площадей. Дальневосточный пример: в Южно-Сахалинске открылся ТЦ площадью 60000 кв. м с 12%-ной загрузкой – через неделю пошли заявки от арендаторов. Через две недели, когда открылись якоря, загрузка была уже около 30%. Если торговый центр не открыт, то вероятность досдачи крайне низкая.

В Москве новых правил игры практически нет. Например, ритейлер говорит, что хочет платить с оборота, но не соглашается на оперативный контроль этого оборота. Торговая недвижимость продолжает быть интересной, но я бы не стал рекомендовать кому-то запускать новые проекты. [Инвесторам] лучше обратить внимание на качественные готовые объекты. Во многих крупных городах, в том числе в Москве, на лучших местах стоят ТЦ, которые не работают не потому, что кризис, а потому, что концепция плохая.

Чтобы понять, что можно начинать строить, надо прояснить вопросы комплексного планирования территорий. Будут в этом месте строить жилые кварталы, таунхаусы, еще что-то или рядом появится еще один торговый объект – девелопер должен знать об этом. Нужно работать в тесном сотрудничестве с местными властями, иметь понятную зону обслуживания. Но у нас это всегда разведка боем.

На Западе крайне трудно согласовать новый объект торгового назначения – начинается выяснение, сколько он «убьет» частных предпринимателей с их лавками, нужен ли здесь этот объект и достаточно ли он качественный. В Москве, помню, несколько лет назад [мэр] Юрий Михайлович [Лужков] в ответ на вопрос, как он относится к тому, что объекты строятся без экспертизы и где хочется, сказал: «Конкуренция все решит». Сейчас мы видим, как все решает конкуренция, – когда ничего не регулируется.

Александр Эльстер, коммерческий директор «Меркурий Сити»:

– На башне «Меркурий» сейчас возводится 10-й этаж из 70, планируем закончить строительство через 1.5–2 года. Если говорить глобально, я согласен, что офисный рынок не слишком привлекателен в нынешних условиях. Конечно, у нас есть опасения [относительно востребованности проекта]. С другой стороны, расположение в «Сити» внушает надежду. Мы считаем, что, когда проект «Москва-Сити» будет закончен – а я надеюсь, что он будет закончен, – потенциальные арендаторы увидят все плюсы этого проекта (инфраструктура, качественные планировки). И, думаю, наш проект будет востребован.

Всегда есть спрос на престижное местоположение у определенных компаний. Если есть возможность в ЦАО купить землю по невысокой цене, имеет смысл делать проект. Пока стоимость земли не придет в нормальное состояние, проекты не будут очень интересны инвесторам.

– Деньги движутся в ту сторону, в которой они могут достичь максимальной прибыли. Когда начинаются кризисные явления в экономике, сразу финансовый рынок становится привлекательным с точки зрения спекуляций, туда уходят все деньги. Мы уже год обсуждаем, что спекулянты отбирают деньги у людей, которые занимаются созданием объектов недвижимости.

Сегодня, на мой взгляд, прекрасное время для ленд-девелопмента – создания проекта и концепции, разработки и согласования документации. Сейчас для этого самое чудесное время: в Москомархитектуре можно без очереди подойти во многие кабинеты – и с вами с удовольствием побеседуют. Этот этап не требует больших вложений и позволяет через год-два выйти на стадию строительно-монтажных работ уже на другом рынке. А то, что он другим будет, это несомненно.

Срок службы любого объекта недвижимого имущества существенно больше, чем продолжительность любого известного экономического кризиса. И если сейчас начать что-то делать, то обязательно все получится продать.