Ориентиры: Дороговизна обещает вернуться

Смирнова готова считать рентабельными начатые сейчас проекты, если они ведутся на собственные, а не на заемные средства, а непосредственно реализация конечного продукта начнется не «через год», а в 2012 г. и позже. «Срок службы любого объекта недвижимого имущества существенно больше, чем продолжительность любого известного экономического кризиса. Если сейчас начать что-то делать, то обязательно все продастся», – уверен Анзори Хасия, советник руководителя ФК «Открытие».

Пару лет назад эксперты постановили, что недорогие по столичным меркам новостройки окончательно «съехали» за МКАД и дальше в область. В конце ноября 2009 г. торжественно ввели в эксплуатацию первые жилые корпуса в 52-м микрорайоне Марфина, который застраивается домами серий П-3М, П-44Т, ГМС-1 и КОПЭ. Почти 300000 кв. м панельного жилья в Северо-Восточном округе, которые бодро продавались летом и осенью, возможно, обозначили возврат серийного «эконома» в столицу и картину мира московских застройщиков.

Вынужденный альтруизм

В конце 2008 г., когда квартиры в переоцененных столичных новостройках перестали продаваться, девелоперы уверяли, что уже весной 2009 г. рынок воспрянет (подобные релизы от застройщиков приходили регулярно). Потом – что оживление начнется осенью 2009 г. Теперь каких-то позитивных сдвигов ждут летом 2010 г. Но прогнозировать развитие ситуации даже на год вперед почти никто не берется. «Уникальные концепции» отложены до лучших времен. Хотя ряд экспертов считают, что если начать сейчас, то к моменту выхода страны из кризиса можно будет снять сливки накопившегося спроса. В сегменте жилья экономкласса он совершенно не удовлетворен. Кроме того, как рассказал на круглом столе в «Ведомости-Недвижимость» Михаил Уринсон, управляющий директор УК «Алур», многие объекты даже экономкласса не соответствуют спросу: 1-комнатные квартиры площадью от 60 кв. м, 2-комнатные – более 90 кв. м уже строятся и переделать их нельзя.

К тому же «девелоперам ничего не остается, кроме как попытаться компенсировать потери от удешевления жилья за счет увеличения объемов его ввода», заявил руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко в декабре на конференции «Будущее рынка недвижимости, строительства и финансов».

Возможно увеличение доли новых проектов эконом- и среднего класса, считают аналитики «Миэля». В компании Veritas (присоединилась к продавцам квартир в Марфине) также ожидают в 2010 г. появления новых стройплощадок и переформатирования некоторых проектов, прежде заявляемых как бизнес-класс, в нечто более бюджетное. Однако если это будет делаться в ущерб качеству жилья, то о подобной тенденции останется только сожалеть.

По данным информационно-аналитического центра ГК «Пересвет-Групп», в ноябре больше всего новостроек продавалось в Западном округе (21,4% от общего количества) и ЦАО (17,3%) и эти совсем не дешевые округа лидируют по количеству новостроек на протяжении всего 2009 г. И по-прежнему массовая застройка ведется по границе Москвы: Galaxy Group планирует за три года ввести в эксплуатацию ЖК «Бутово парк» (всего около 700000 кв. м жилья уровня «бизнес минус» в расчете на потребителей квартир экономкласса) в 1 км от МКАД. На том же удалении от МКАД в Немчиновке УНР-494 будет застраивать панельными домами серии П-44Т 120000 кв. м (вторая очередь микрорайона). 1 кв. м в Бутове Galaxy Group сейчас продает по 58000–65000 руб., в 2010 г. цена составит 70000 руб. В Немчиновке на начальном этапе строительства цена будет от 60000 руб. за 1 кв. м, сообщила пресс-служба ГК «НДВ».

Но в основном застройщики сейчас с разной степенью целеустремленности доделывают начатые до кризиса и частично проданные проекты или занимаются проработкой документации на будущее. «Вряд ли любой стартовавший сегодня проект будет успешным через год. В ближайшее время удачными можно будет считать те, которые не обанкротят инвестора/собственника», – иронизирует Кира Смирнова, директор по стратегическому развитию GVA Sawyer. Хотя шансы проектов жилой недвижимости эконом- и бизнес-класса (как массовой, так и малоэтажной застройки) она оценивает выше, нежели офисных.

Сегодня проще контролировать себестоимость, к тому же она снизилась, как и цена участков под застройку. Даже минимальная рентабельность сейчас интересна, по мнению Антона Архипова, руководителя отделения «Сретенское» компании «Инком-Недвижимость»: «В случае благоприятного развития экономической ситуации и действительно возникновения дефицита предложения все окупится и даст дополнительную прибыль».

Еще одна возможность для строителей жилья – участвовать в программах частно-государственного партнерства. Например, «Мозаик Девелопмент» в Тверской области застраивает около 4 га малоэтажным жильем для военных и переселенцев из ветхого жилого фонда, плюс у застройщика есть возможность коммерческой реализации части квартир. Права аренды участка разыгрывались на аукционе, магистральные коммуникации к участку подводятся за деньги федерального и областного бюджета, рассказал Дмитрий Макаров, директор по развитию компании. Продажная цена определена в диапазоне от 30000 до 35900 руб. за 1 кв. м. «Большой доходности, конечно, не получить, но кое-что – можно», – говорит Макаров.

Цены официальные

Объем продаваемых новостроек в Москве в «Миэле» оценивают в 337 объектов, в «Пересвете» – в 294. В МИАН насчитали около 330 объектов, из которых 90% – уже введенные в эксплуатацию либо находящиеся на стадии подготовки к сдаче ГК, запланированной до конца текущего года, говорится в аналитическом отчете компании.

Практически все риэлторы отмечают уменьшение предложения от застройщиков. Но цены от застройщиков – не показатель рынка, считает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев: «Разница этой цены с тем, что предлагают по переуступке прав, составляет 30–40%. Поэтому застройщик может ограничивать доступ на объект покупателей по переуступке». Платежеспособный спрос на жилье все еще ниже уровня, на который откатились цены на новостройки в Москве, считает Апрелев. Он и в предыдущие годы был весьма ограничен, поэтому даже в случае благоприятного развития ситуации рост будет небольшим, прогнозирует Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». Она считает, что в декабре многие девелоперы объявят праздничные скидки на новостройки: «Это снизит реальные цены, но не слишком изменит официально декларируемые».

По данным аналитического портала IRN.ru, средняя рублевая цена осенью топталась вокруг отметки 114000–116000 руб. за 1 кв. м. По оценке независимого аналитика Андрея Бекетова, средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке жилья в Москве составляла $5893 (почти столько же – $5488, или 156418 руб., – насчитали в «Пересвет-групп»). В «Миэле» говорят о $5131, или 152400 руб., за 1 кв. м на вторичном и $6381 (184400 руб.) за 1 кв. м на первичном рынке. В «Инкоме» среднюю стоимость 1 кв. м предложения жилья в столице оценили повыше – в $6000 (173900 руб.). В чем аналитики компаний согласны, так это в том, что колебания цен определялись поведением валютного курса и что с рынка уходили самые дешевые квартиры. В «Инкоме» описали такую квартиру: 1-комнатная общей площадью 21 кв. м, жилой – 13 кв. м, кухня 3,3 кв. м в 9-этажном доме на ул. Халтуринской (ВАО) – за 3,1 млн руб. Самая дорогая квартира, 6-комнатный пентхаус в 8-этажном доме на Тверской, 195 кв. м, предлагалась в ноябре за 221,4 млн руб.