На асфальте: Похмелье перепроизводства

Марина Шатова, директор департамента инвестиций ЗАО «ЦУН» холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ», считает, что дальнейшего снижения цен не будет, а выбор ликвидного жилья значительно сокращается.

По данным комитета по строительству, в 2009 г. в Петербурге введено в эксплуатацию 2,603 млн кв. м жилья (38910 квартир). Это на 14% меньше, чем в 2008 г. Более 640000 кв. м построено за счет средств городского бюджета. «Казенное» строительство выросло почти вдвое (в 2008 г. – 372000 кв. м), рыночное – сократилось на 47%. В 2008 г. за счет дольщиков было введено 2,84 млн кв. м, в 2009 г. – 1,503 млн кв. м.

Лидером массового строительства остается Приморский район – 574000 кв. м, 22% в общем объеме ввода.

Цены: мягкая посадка

В основных сегментах наблюдаются серьезные отклонения, активные действия противопоказаны, однако фатальных разрушений нет, и дальше жить все равно придется.

Поражает воображение размах декабрьского аврала. За последний месяц строители сдали 1221000 кв. м – 47% годового ввода. Еще в начале второго полугодия чиновники аккуратно прогнозировали не более 2,1–2,2 млн кв. м по итогам года.

Перевыполнение плана вряд ли так уж радует «внезапных новоселов». Дело даже не в том, что качество построенного ударными темпами вызывает сомнения. Более серьезная проблема – десятки петербургских новостроек подключены к электричеству по «временной схеме». Это значит, что граждане будут платить по строительным тарифам, а оформить жилье в собственность не получится, пока не будут улажены отношения с «Ленэнерго». В одном из кварталов района Шувалово-Озерки несколько домов были построены еще в конце 2008 г., но к сетям не подключены до сих пор. «Мы перечислили по договору с «Ленэнерго» 178 млн руб. на строительство подстанции, – говорит генеральный директор компании «Пионер» Александр Погодин. – Подстанции нет, сетей нет, дольщики атакуют наш офис». «Пионер» в начале года подал иск в отношении «Ленэнерго». (До сих пор никто из застройщиков не рисковал ссориться с монополистом.)

В декабре прокуратура проводила проверку деятельности энергетиков. Результаты не оглашаются; в компании организовали внутреннее расследование и составили график подключения 40 проблемных домов; по словам строителей, проблемы с подключением есть практически на всех новостройках.

Сокращение объемов ввода коммерческого жилья никак не отразилось на ценах. Максимум был достигнут в конце лета 2008 г., затем цены только снижались. В последнем квартале кривая падения стала более пологой, в ноябре – декабре застройщики заговорили о стабилизации рынка.

В новостройках центра, где сосредоточены дома бизнес- и элитного класса (всего около 70 объектов), цены притормозили на уровне 140000–145000 за 1 кв. м; в спальных районах (основной объем застройки – 288 строящихся домов) – 68000–70000 руб. за 1 кв. м. В сданном доме цена жилья на 10–20% выше, чем в новостройке со сроком сдачи через два года и более.

Генеральный директор «ЮИТ-Лентек» Михаил Возиянов полагает, что в целом можно говорить о переходе рынка в фазу стабилизации. При этом покупательские предпочтения стали выборочными: объем спроса зависит от ситуации на конкретном объекте, от репутации фирмы. Компания «ЮИТ-Лентек» в ноябре приняла решение о запуске новых проектов. Строительство начнется в I квартале 2010 г., совокупный объем нового жилья на 3–4 площадках составит около 50000 кв. м.

По мнению президента компании «Мегалит» Александра Бреги, рост продаж свидетельствует о том, что острая фаза кризиса позади: «Фактически мы выходим на уровень реализации 2008 г. Мы пока не стали повышать цены, но отменили все спецпредложения и летние скидки, постепенно начинаем ужесточать графики платежей, повысили ставку по рассрочке (сейчас – 14–18% годовых). Есть предметный интерес к объектам на ранней стадии».

Однако настойчивые разговоры застройщиков о дефиците, который непременно приведет к скачкообразному росту цен, стоит воспринимать с серьезной поправкой на их заинтересованность именно в таком сценарии. Неуклонное снижение цен на протяжении года, при том что ввод коммерческого жилья сократился на 47%, скорее свидетельствует о другом: именно такой объем текущего предложения (по данным «Бекара», на рынке одновременно присутствует 2,6–2,9 млн кв. м новостроек) примерно соответствует сократившемуся платежеспособному спросу.

В начале прошлого года много говорили и писали о спаде инвестиционной активности: до 50% стройплощадок числилось в замороженных. Во втором полугодии картина радикально изменилась: часть объектов достраивается (определенную роль сыграл пакет антикризисных мер администрации города, особенно отсрочка по инвестиционным платежам). Во второй половине года застройщики начали приобретать площадки под жилую застройку; в декабре 2009 г. компания «Реновация» провела крупнейшую сделку года, купив на торгах право на строительство нового жилья на месте 22 хрущевских кварталов (в сумме – 90 га). Победитель конкурса должен расселить ветхие дома, заменить инженерные сети; город будет частично инвестировать в обновление инфраструктуры. Цена покупки – 392,18 млн руб. Рентабельность проекта рассчитать невозможно (кто знает, сколько родственников пропишется в ветхих пятиэтажках, чтобы при расселении претендовать на 18 кв. м каждый!). Но вряд ли фирма, в учредителях которой – холдинг «Евраз», решила заняться благотворительностью.

Очевидно усиливается дифференциация рынка. Часть компаний нашла адекватные решения для наращивания финансовой подушки, чтобы меньше зависеть от колебаний конъюнктуры: холдинг RBI и компания «Мегалит» получили кредиты от Сбербанка, «ЮИТ-Лентек» – средства от материнского концерна YIT. Одновременно фирмы, находящиеся в эпицентре скандалов с дольщиками («Маяк», ЛЭК), испытывают трудности с реализацией. Цена для покупателей по-прежнему остается важнейшим фактором при принятии решения, но удельный вес других параметров – выполнение обязательств по срокам сдачи, отсутствие судебных претензий – неуклонно растет. Это критично для некоторых застройщиков, но благотворно для рынка в целом.

Безработные риэлторы

На вторичном рынке похожая картина. В 2009 г. на петербургском вторичном рынке было продано 55436 квартир и комнат – на 7% меньше, чем в 2008 г., когда управление Росрегистрации оформило 60193 договора купли-продажи на вторичном рынке жилья. (В 2007 г. сделок было еще на 5205 больше).

Одновременно в 2009 г. отмечены рекордные показатели по приватизации – более 114647 квартир и комнат. Конечно, это было связано с опасениями, что бесплатная приватизация прекратится в 2010 г., чего, как известно, не случилось. (В 2007 г. граждане оформили 43737 договоров передачи жилья в собственность, а в 200 г. – 59959. А вот в 2006 г., когда власти тоже грозились, что бесплатной приватизации настал конец, в собственность было зарегистрировано свыше 120000 квартир и комнат.)

Кривая падения цен в минувшем году получилась пологой. Активный спад завершился в августе 2009 г., за последний квартал цены плавно опустились всего лишь на 1,5%, в декабре – только на 0,1%. В начале года средняя цена для типового жилья установилась на уровне 73000–74000 за 1 кв. м. Получается, что дешевело жилье гораздо аккуратнее, чем дорожало до кризиса, когда случались периоды роста на 5–7% в месяц.

В конце 2009 г. цены предложения вернулись к уровню двухгодичной давности. Год назад квартиры стоили на 21,7%, а в предкризисном сентябре 2008 г. – на 26,8% больше, чем сейчас. В долларах за год цены снизились на 26,9%, в евро – на 33,9%.

Объем предложения остается стабильным: 18000–20000 вариантов еженедельно. Риэлторы отчитываются о гораздо более существенном снижении: в «Динасе» сокращение числа сделок составило 15%, в «Адвексе» и «Петербургской недвижимости» – 20%; «Авентин» зафиксировал снижение на 25%, «Бекар» – на 30%, «Итака» и «Центр» – на 40%. «Экотон» потерял в прошлом году 46% сделок. В среднем по «цивилизованному» сегменту рынка (в прежние годы через риэлторов проходило около половины операций) сокращение объемов составило 30%. Вывод: примерно 13000 сделок граждане (или агенты, что тоже бывает) провели «мимо кассы». Это увеличивает риски и привлекает криминал, но, похоже, риэлторам придется серьезно задуматься, обосновывая комиссионные.

Дополнительный фактор – смещение акцентов в сторону недорогих вариантов, сокращение среднего бюджета покупки. Подавляющее большинство сделок у всех операторов пришлось на объекты экономкласса – комнаты и недорогие 1- и 2-комнатные квартиры (до 90%).

Цены на жилье менялись по-разному. В период общего подъема цены на единички росли опережающими темпами, но и кризис для них наступил раньше, чем для крупногабаритных (более шести комнат), и падение было более стремительным. Продавцы больших апартаментов реагируют на конъюнктуру медленнее; здесь рост продолжался до декабря 2008 г. и сейчас даже рублевые цены на 9,6% выше, чем были два года назад. Но рано или поздно соотношение цен вернется к докризисному состоянию. Уже в декабре 1- и 2-комнатные квартиры слегка подорожали (впервые после начала кризиса), и это можно считать хорошим признаком.

В декабре Петроградский район вернул себе лидерство по дороговизне. За ним следуют Василеостровский и Центральный районы. Наиболее дешевое жилье, как и раньше, в Красносельском, Фрунзенском и Невском районах.

В старом фонде и в сталинках жилье дороже, чем два года назад. За последние четыре месяца практически стабилизировалась стоимость квартир в современных кирпичных домах. Здесь снижение составило всего 0,2%. За этот же период другие типы домов подешевели от 2% до 2,8%.

Важную роль в сокращении объема сделок сыграла ипотека. В 2007 г. петербуржцы получили 18648 ипотечных кредитов, в 2008 г. – 16700, в 2009 г. – 14172. Банкиры ожидают возрождения ипотечного кредитования не раньше второй половины 2010 г. Ни снижение ставок, ни сокращение первоначального взноса не могут переломить недоверия. Похоже, дело не в условиях, а в том, что изменилась покупательская стратегия. Если раньше покупатель исходил из собственных потребностей, то теперь – из будущих возможностей с поправкой на непредсказуемость экономических процессов. По данным Аналитического центра Юрия Левады, в ноябре 2008 г. 41% граждан считали, что «сейчас плохое время для покупки жилья». В ноябре 2009 г. таких пессимистов стало 42%.