На воздухе: Апартаменты в деревне

Платежеспособный спрос на жилье сократился, и девелоперам придется формировать предложение в соответствии с требованиями узких групп потребителей. Одним из таких нишевых продуктов могут стать загородные жилые комплексы средней этажности. Этот компромисс между городом и деревней, по словам риэлторов, широким спросом не пользуется и в общем предложении на рынке его доля – не больше 1–2%. Но свой потребитель у загородных квартир есть.

Прочь из Москвы

Загородные квартиры могли бы удовлетворить спрос на жилье экономкласса, сохранившийся и в кризис. А просторные апартаменты в эксклюзивных комплексах могли бы конкурировать с элитными коттеджами: их достоинство – более низкая цена, недостаток – отсутствие собственного земельного участка. Кому что важнее.

Квартиры в зоне коттеджной застройки – это альтернатива даче, считают многие опрошенные «Ведомостями» риэлторы. Впрочем, не все. «Это постоянное загородное жилье со своими плюсами и минусами, – уверена Наталия Левитова, ведущий консультант компании «Эванс». – Но никак не дача, куда в выходные приезжают на шашлыки». «Есть соседи, нет участка, но нет и проблем большого города», – описывает Левитова.

«Люди скорее купят коттедж подальше, чем квартиру (или таунхаус) поближе», – считает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости». А если нужно экономичное жилье, то выберут обычную многоэтажку в одном из подмосковных городов-спутников, отмечают аналитики IRN.ru. «Жизнь в поселке, даже в квартире, будет довольно дорогой», – объясняет Александр Рыков, руководитель аналитического отдела департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty.

В то же время квартиры – самое дешевое предложение на загородном рынке, не считая участков без подряда, по данным Vesco Consulting. В декабре 2009 г., по расчетам специалистов компании, загородные апартаменты стоили в среднем $300900, секция в таунхаусе – $599790, а полноценный коттедж – $978896. Хотя по цене 1 кв. м апартаменты превосходили коттеджи и таунхаусы ($2590 против $2455 и $2347 соответственно).

Покупают квартиры за городом, если не хотят связываться с эксплуатацией загородного дома или не могут его себе позволить, говорят риэлторы. Это считается неплохим вариантом для молодых семей с детьми или для пенсионеров. Например, квартиры в «Соснах» на Николиной Горе покупают для родителей, рассказывает Екатерина Тейн, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank (компания консультировала девелопера в проекте).

Они такие разные

Восьмиэтажный ЖК «Сосны» на 112 квартир в 22 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе построен в 2006 г. на месте ветхих домов для персонала здешнего лечебно-оздоровительного комплекса управделами президента. По словам Дмитрия Ковальчука, вице-президента АКБ «Пробизнесбанк» (инвестор проекта), первоначально задуманный как объект бизнес-класса, в итоге дом был спроектирован и построен как элитный, такая реконцепция себя оправдала. В дальнейших планах по реконструкции поселка – возведение еще нескольких среднеэтажных домов и дуплексов. По словам Екатерины Тейн, сейчас 1 кв. м в «Соснах» предлагается по $7000, «потому что это Рублевка». Цена на оставшиеся непроданными семь квартир – от $700000.

Таких проектов, когда престиж Рублевки предлагается за меньшие деньги и в привычном для горожан формате, немало: «Chalet Жуковка», «Новое Лапино» (кроме коттеджей и таунхаусов построено три 4–6-этажных дома на 100 квартир и 15-квартирный клубный дом), «Жуковка-1», «Рублевское предместье» (на Ильинском шоссе, всего планируется возвести 54 дома от трех до семи этажей, 1322 квартиры).

По данным «Инком-Недвижимости», дома средней этажности встречаются в поселках практически по всем направлениям. Knight Frank отвечает за маркетинг еще в одном проекте Пробизнесбанка – «Королевские сосны» в Валентиновке (11 км от МКАД по Ярославке). «Квартиры и таунхаусы там рассчитаны на состоятельных жителей Королева, Мытищ, которых не удовлетворяет существующее в этих городах предложение, – описывает Екатерина Тейн. – Цена – $3000 за 1 кв. м». В комплексе три 5- и 6-этажных дома на 181 квартиру и пять пентхаусов, 83 таунхауса с придомовыми территориями. Общая площадь застройки – около 22000 кв. м, площадь квартир – от 42 до 107,5 кв. м. Более половины квартир продано. В этом году комплекс должен быть достроен.

По мнению Таганова, лет через 5–10 сложится внятный образ такого жилья. Пока «Инком» не продает «квартиры за городом» и отказался от идеи их строить. «Непонятный сегмент, отношение людей к нему не определено, преимущества для потребителей не ясны», – перечисляет причины аналитик. По его словам, там, где такие проекты делали на пробу и в качестве экономдовеска к коттеджному поселку, продажи шли плохо.

Зачем их строят

Дома в несколько этажей вне областных городов строятся, по словам экспертов, если ничего другого на этом месте построить нельзя – выйдет слишком дорого или слишком плохо.

Наталья Кац, исполнительный директор агентства недвижимости «Усадьба», приводит в пример «Кунцево-4»: «Район брежневской дачи (поселок Заречье) застраивался 12 лет назад. Там настолько дорогая земля и настолько сложная форма собственности, что многоквартирный дом оказался единственно возможным и совершенно оправданным решением. Квартиры площадью от 150 кв. м раскупали без проблем. Сейчас квартиры площадью менее 200 кв. м стоят более $1,5 млн и к ним есть живой интерес».

На Рублевке, по словам Натальи Кац, зачастую характеристики участка не позволяют строить полноценные коттеджи и таунхаусы. Например, на ближайших к дороге, «пограничных» территориях. На Николиной Горе вместо дома на 100 квартир можно было бы сделать 3–4 коттеджа с приемлемыми для этого направления земельными участками, но их сложно было бы продать, подсчитывает Екатерина Тейн.

«В больших по площади поселках квартиры расширяют продуктовую линейку», – называет еще один резон их строить Рыков. «Поселок «Мечта» располагает таким объемом земли (около 260 га. – «Ведомости»), что решение о строительстве квартир позволило разнообразить предложение», – приводит он пример.

В целом многоквартирных домов на территории коттеджных поселков мало, и все они рассчитаны на определенную целевую аудиторию в зависимости от класса поселка. Рыков приводит в качестве примера поселок «Монолит» на Новорижском шоссе: «Там квартиры продавались исключительно тем, кто приобретал коттеджи, и предназначались, например, для прислуги, помощников и т.п.». «В поселке de luxe дом с маленькими квартирами предназначен для обслуживающего персонала, – уточняет Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «Миэль – Загородная недвижимость». – Если квартиры больших площадей и свободных планировок, то они рассчитаны на тот же сегмент, что и дома».

Рыков считает интересным «Павлово-2», где, как и в «Новом Лапино», построены и коттеджи, и таунхаусы, и многоквартирные дома. Стоимость квартир – от $145000 до $385000, площадь – от 40 до 100 кв. м. Поселок обеспечен инфраструктурой «Павлова подворья». «В других проектах не все так удачно сбалансировано», – говорит он.

В ряде случаев концепция изначально предполагает загородные апартаменты – дальние дачи, но в формате квартиры. Например, «Жемчужина-1» под Звенигородом или поселок Vitro Village в 38 км от Москвы между Калужским и Симферопольским шоссе. Там на 15 га построено семь 5-этажных корпусов с квартирами от 55 до 160 кв. м. «Апартаменты небольшой площади интересны потребителям, поскольку это сравнительно недорогие (1500 евро за 1 кв. м) квартиры в зеленом месте с инфраструктурой и обслуживанием», – говорит Наталья Кац.

Апартаменты на территории гольф-курорта или при яхт-клубе, куда люди приезжают на короткое время ради своих увлечений, – такая недвижимость может рассматриваться как нечто дополнительное к даче и городской квартире, рассуждает Екатерина Тейн, но это также продукт ограниченного спроса.

В любом случае при проектировании нужны точный расчет и понимание, зачем, какие и для кого строить квартиры, говорит Рыков. Соседство коттеджей и многоквартирных домов не всегда оправданно с точки зрения совместимости людей с разным достатком и социальным уровнем.

Такой дом резко увеличивает численность жителей поселка и застройщиков могут обязать вкладывать дополнительные средства в инфраструктуру, добавляет Рыков (с этим столкнулся, например, девелопер «Сосен» на Рублевке). Кроме того, по его словам, существуют ограничения по этажности, обусловленные статусом земли. Поэтому не все девелоперы за это берутся. И далеко не каждый имеет достаточные мощности и может позволить себе возводить дом в несколько этажей, принципиально другой по техусловиям и требованиям к коммуникациям, нежели коттедж, продолжает Наталья Кац.

Зато, говорит она, при сравнительно небольших затратах на землю получается в итоге большой объект недвижимости, который можно выгодно продать. Если правильно выстроить маркетинговую политику.