Ориентиры: Полюса земельного рынка
Осенью я заехал в Озерки. Этот квартал у Суздальских озер – форменное гнездо частной инициативы. Здесь, в пределах городской черты, граждане построили сотни домиков, домов и особняков. А застройщики посерьезнее умудряются на участках ИЖС в 10–12 соток втискивать дома на полсотни квартир, ставя в тупик согласующие и регистрирующие службы.
Так вот: в Озерках никакого кризиса нет и не было. Котлованы желтели свежим песком, таджики и прочие гастарбайтеры сновали как муравьи...
Рынок земельных участков в кризис поляризовался. В ходу мини-девелопмент (из-за относительно невысоких рисков); есть определенные подвижки и на самых крупных участках (с ними что-то надо делать, иначе они начинают генерировать убытки).
Перед Новым годом девелоперская компания «Терра» запустила новый проект – коттеджный поселок «Терра-Парголово». В поселке Парголово (на пересечении Выборгского шоссе и КАД) фирма приобрела участок в 4,5 га. Продавать землю «Терра» планирует наделами по 6 и 12 соток. По словам генерального директора компании «Т-Дом» Дмитрия Зюзина, небольшие участки, расположенные у городской черты, – самый ходовой формат у мини-инвесторов. На протяжении 2009 г. несколько таких участков в Парголово и на прилегающих землях было продано его фирмой почти по докризисным ценам. Инвесторов (нередко это небольшие подрядные компании) привлекают развитая инфраструктура, наличие инженерных мощностей и относительно небольшой бюджет сделки.
По мнению Александры Александровой, генерального директора оценочной компании Art-Appraisal, менее всего кризисные изменения коснулись стоимости земель, предназначенных для ИЖС. «Именно в этом сегменте рынка стоит ожидать роста спроса в ближайшее время. Толчком может послужить и фактор сезонного повышения цен (весна – лето), и реализация отложенного спроса, который должен проявиться уже в ближайшее время», – говорит она.
Из 2,6 млн кв. м жилья, сданного в 2009 г., 10% составили частные односемейные дома, ИЖС. Объем индивидуального строительства, если считать в штуках, вырос в 2 раза. В 2008 г. граждане построили 789 частных жилых домов, в 2009 г. – 1423. И сами домики стали скромнее. Площадь частной жилой постройки в 2007 г. составляла в среднем 229 кв. м, в 2008 г. граждане строили особняки по 256 кв. м, в 2009 г. сократили аппетиты до вполне уместных 183 кв. м.
По данным аналитиков, в первые месяцы кризиса (в конце 2008 г.) стоимость участков в реальных продажах упала в среднем в 3–4 раза, проходили лишь единичные сделки. Относительно ликвидными оказались небольшие участки (до 1–1,5 га); пятна под жилую застройку оказались менее затронуты спадом, чем под коммерческие функции. Сильнее всего провалились крупные сельхозмассивы, сейчас практически не востребованные.
По мнению директора по профессиональной деятельности компании «Knight Frank Санкт-Петербург» Николая Пашкова, в сегменте массовых проектов жилой застройки стоимость земли снизилась до 25–30% от докризисного уровня: «Цены по более-менее ликвидным участкам снизились в 2–4 раза, по неликвидным – на порядок и больше». Руководитель жилых проектов «Охта Групп» Михаил Бимон отмечает, что цены в среднем по рынку упали втрое: «Большие участки не востребованы в принципе. Пользуются спросом оформленные участки с разрешением на проектирование, а лучше – на строительство. На такой товар цена упала по сравнению с I кварталом 2008 г. примерно на 50%. Если объект требует доработки (пересогласований) – в 3 раза и более».
Нижняя граница, видимо, была установлена публичным предложением холдинга «Теорема»: участок в Петродворцовом районе (141 га) предлагался девелоперам бесплатно при условии перечисления в дальнейшем 10% дохода от реализации девелоперского проекта. Сведений о желающих не нашлось. Впрочем, некоторые участники рынка (например, Эдуард Тиктинский, президент холдинга RBI) склонны считать этот случай исключением.
Похожая ситуация – в ближних районах Ленобласти. Как рассказал генеральный директор компании «КАД-Л» (фирма управляет развитием территории, прилегающей к Кольцевой автодороге) Владимир Рыбальченко, минувший год был тяжелым, активность инвесторов упала практически до нуля. «Если раньше мы как агенты-посредники проводили сделки на сотни гектаров в год, то за весь 2009 год мы провели лишь одну сделку – реализовали 30 га под строительство коттеджного поселка».
В городе адекватный сжавшемуся спросу уровень цен был установлен в ходе торгов, проводившихся Фондом имущества. Нагрузка в виде стоимости земли на 1 кв. м будущего жилья по итогам аукционов составила от $70 до $150. (На пике спроса этот показатель доходил до $600–800, по небольшим участкам – до $1000 на 1 кв. м каждой возводимой квартиры.) «В первом полугодии 2009 г. мы имели нулевые результаты по продаже участков под жилищное строительство, – говорит заместитель генерального директора Фонда имущества СПб Владимир Жуковский. – Ситуация изменилась во втором полугодии. В июле – августе аукционы уже состоялись. Наиболее востребованы небольшие и недорогие участки в спальных районах. Наделы площадью более 1,5 га продаются только по стартовой цене». За год были проданы права на 24 участка под жилищную застройку. По данным Art-Appraisal, спросом пользуются инженерно подготовленные участки под производство от 0,5 до 3 га, наделы для ИЖС, территории под многоэтажное строительство, но с ограничением по объему – не более 20000–30000 кв. м будущего жилья.
Уменьшение «составляющей инвестиционного интереса» выразилось в изменении доли земли в себестоимости проекта. До кризиса в спальных районах стоимость участка составляла 5–15% в цене жилищного проекта, в центре – до 70%. Там, где стоимость участка была завышена, проекты выходят за рамки рентабельности. В среднем сегодня в проектах эконом- и бизнес-класса стоимость земли составляет до 20%, в центре – до 30%.
Несмотря на снижение спроса и проблемы с расчетом окупаемости, продолжают развиваться некоторые крупные проекты. Идет реализация жилья в комплексе «Балтийская жемчужина», строятся новые корпуса. В этом году выйдут на площадку застройщики комплекса «Семь столиц» в Кудрово (застройщик – Setl Group); там же, в Кудрово, возводится жилой массив «Новый Оккервиль» (компания «Отделстрой») общей площадью 1 млн кв. м. «Главстрой СПб» получила в Сбербанке кредит на 3 млрд руб. для строительства комплекса «Северная долина» (возможно, потому, что участок под застройку тоже был куплен на кредитные средства Сбербанка в размере 7 млрд руб.: банку ведь как-то надо их получить обратно).
Во втором полугодии пошли крупные сделки. В сентябре на торгах Фонда имущества компания «Северо-Запад-Инвест» приобрела 144 га между Лисьим Носом и Сестрорецком. Там можно построить около 1,2 млн кв. м малоэтажного жилья. Цена земли – 36 млн руб., по $0,83 за 1 кв. м.
В ноябре Совет Федерации одобрил решение о намыве 400 га в Финском заливе. Новые земли будут приписаны к Курортному району, участок вплотную примыкает к землям, купленным с аукциона.
Стоимость работ по намыву земель неизвестна. По информации организаторов проекта «Морской фасад», вообще намыв 1 га новой земли обходится от $2 млн до $5 млн – в зависимости от глубины акватории, объема работ по укреплению берегов и т.д. По экспертным оценкам, себестоимость намыва на Васильевском острове составляет от $1,5–2 млн за 1 га ($150–200 за 1 кв. м). Вероятно, в Курортном районе получатся похожие цифры.
В целом земельный рынок сконцентрировался у нижней границы (небольшие наделы по невысокой цене). Приобретение крупных участков, по-видимому, обусловлено политическими соображениями, внезапным избытком ликвидности или надеждами на отдаленную перспективу.